（2016）冀10民终4116号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-16
案件名称
化亚辉与河北平泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北平泰房地产开发有限公司,化亚辉
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终4116号上诉人（原审被告）：河北平泰房地产开发有限公司，住所地大城县新华东街北侧。法定代表人：王永康，该公司总经理。委托诉讼代理人：李彦龙，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：化亚辉。上诉人河北平泰房地产开发有限公司（以下简称平泰公司）因与被上诉人化亚辉商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2016）冀1023民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平泰公司委托诉讼代理人李彦龙、被上诉人化亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人平泰公司上诉请求：1、撤销永清县人民法院（2016）冀1023民初701号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋已验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。2、因政府原因导致涉案房屋验收合格时间即交房时间推迟，依据合同约定应予延长交房期限。3、上诉人在房屋符合交付条件后已通过电话及手机短信方式通知业主收取房屋，被上诉人不办理交接手续，并非上诉人违约。被上诉人化亚辉辩称，涉案商品房经验收合格不成立；因国家政策导致交房延迟不成立；至今上诉人未按合同约定书面通知被上诉人办理交房手续。一审判决结果有效，望二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人化亚辉向一审法院起诉请求：1、判令平泰公司赔偿逾期交房违约金43445.5元（自2015年5月1日至2016年3月10日）；2、判令平泰公司自判决生效之日依《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定向其交房；如未能交房，平泰公司继续支付其自2016年3月10日至交房之日止的违约金；3、诉讼费用由平泰公司承担。一审法院认定事实：2013年12月20日，原告化亚辉（买受人）与被告平泰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告位于永清县金色年华项目一期第0006座1单元0003（1-1403）号房一套。合同约定该房屋建筑面积106.27平方米，单价每平方米4326.16元，总价款459741元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同规定的第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇特殊原因（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2.因买受人未付清全额房款导致出卖人逾期交付的，出卖人不承担以上违约责任。合同签订后，原告陆续向被告支付了购房首付款及余款共计459741元，被告未如期向原告交付标的房屋。被告称标的房屋于2015年5月30日达到交房条件并以电话或短信方式通知了原告收房，但被告至今未能向原告交付房屋。永清县金色年华旧城改造项目一期1#至6#楼及地下室的建设工程（含涉本案房屋），系由本案的被告发包给武汉新十建筑集团有限公司（以下简称武汉新十公司）施工，约定工期为2013年11月18日至2016年6月28日。一审法院认为，1、原告所提交的《商品房买卖合同》、付款收据，具有真实性、合法性、关联性。2、根据双方当事人的质证意见，本院认定武汉新十公司在工程施工期间因接到永清县有关部门通知后，按照相关要求停止施工系事实，其中自本案的原、被告签订商品房买卖合同之日至该工程竣工之日的期间内，停止施工共计48天。3.被告所提供的书证只能证明涉案工程通过了建设单位自行组织的初步验收，并不能证实涉案建设工程已经通过国家相关建设行政主管部门予以竣工验收备案，因此涉案房屋未达到经验收合格的交房条件。原、被告在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国相关法律法规的强制性规定，因此该合同合法有效。双方当事人一经签订即应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告依合同约定交付了房款，被告未能在合同规定的期限内交付经验收合格的房屋，违反了合同第八条的规定，构成违约，因此被告应按合同第九条的规定向原告承担违约责任。在建设工程施工过程中，因天气因素（雾霾天气）、国家重大政治活动等原因，施工单位在政府及相关部门的指令下停止施工，其行为虽然不符合我国法律规定的不可抗力的基本要求，但是该停止施工行为符合国家整体利益，也是为了充分保障大气环境及全体民众的切身利益而所为。被告的逾期交房行为虽然构成违约，但是该违约行为并非被告主观故意所造成，因此该停工期间的违约责任应予以免除，所以至2016年3月10日被告延期交房的日期应计算为315天-48天＝267天，应支付的违约金为459741元×0.3‰×267天＝36825.25元。影响工程延期的原因消除后，被告即应按合同约定向原告交付房屋。但是直至原告起诉时，被告仍未能交付房屋，因此原告要求被告依法交房并给付至房屋实际交付之日止的违约金的诉讼请求，合法有据。判决：一、被告河北平泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告化亚辉逾期交房违约金36825.25元（计算至2016年3月10日）；二、被告河北平泰房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内向原告化亚辉交付经建设工程竣工验收备案的房屋，并且自2016年3月11日起按房价款459741元的日万分之三向原告化亚辉支付逾期交房违约金至实际交房之日止；三、驳回原告化亚辉的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人为证明2015年5月30日涉案房屋未达到交房条件，提交其与上诉人的工作人员交涉过程的视听资料。上诉人质证认为该证据不属于二审新证据。因被上诉人提交的视听资料未证实与其交涉的上诉人工作人员身份及职务，故证据的真实性及合法性无法确认，故本院不予采信。一审经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同第十一条明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。至一审判决时，上诉人未以书面方式通知被上诉人办理交付手续，被上诉人亦未实际占有涉案房屋，故上诉人平泰公司未按合同约定向被上诉人交付涉案房屋，上诉人应承担违约责任。一审判决上诉人支付逾期交房违约金并无不当。涉案工程施工过程中，因雾霾天气、国家重大政治活动等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的事实客观存在，虽不属于约定和法定的不可抗力范畴，但确实为上诉人合理顺延工期的情形，上诉人不应承担此期间的违约责任。一审对此期间已予扣除。综上所述，上诉人平泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费886元，由河北平泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张海潮审 判 员 任 浩代理审判员 丁德松二〇一六年十月二十六日书 记 员 崔占英 来源：百度“”