（2016）内06民终1152号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-01-03
案件名称
上诉人刘美珍与被上诉人鄂尔多斯市创亿新房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘美珍,鄂尔多斯市创亿新房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民终1152号上诉人（一审被告）：刘美珍，女，汉族，1974年8月20日出生，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘振威，北京卫之平律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：鄂尔多斯市创亿新房地产开发有限公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街36号街坊。法定代表人：康侯云，该公司总经理。委托诉讼代理人：段艳霞，内蒙古易非律师事务所律师。上诉人刘美珍因与被上诉人鄂尔多斯市创亿新房地产开发有限公司（以下简称创亿新房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古东胜区人民法院（2015）东民初字第3004号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月8日立案后，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人刘美珍的委托诉讼代理人刘振威、被上诉人创亿新房地产公司的委托诉讼代理人段艳霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘美珍上诉请求：撤销原判，驳回创亿新房地产公司一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定刘美珍是由于自身原因，无法办理贷款，后因涉诉房屋采光问题拒绝办理贷款事实错误；二、一审法院适用法律不当；三、一审程序违法。创亿新房地产公司辩称，不认可刘美珍的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、不能办理银行按揭贷款是刘美珍自身原因导致，创亿新房地产公司并无过错；二、房屋符合法定的设计、规划和销售条件，不存在采光问题，采光时数不影响合同的继续履行。一审原告创亿新房地产公司诉讼请求：一、判令刘美珍给付创亿新房地产公司购房款40万元；二、判令刘美珍按每日万分之二的标准给付创亿新房地产公司上述购房款自2012年1月3日起至实际付清之日止的违约金。一审法院查明的事实：2012年1月3日，刘美珍与创亿新房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定刘美珍购买创亿新房地产公司开发的位于金色家园小区住宅一套，房屋建筑面积为127.06平方米，每平方米的价格为5300元，房屋总价为673418元，首付款为273418元，剩余40万元以银行按揭贷款支付，交付期限为2011年8月30日之前。该合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。一审法院另查明，刘美珍已向创亿新房地产公司支付了房屋首付款273418元，剩余40万元房款未办理银行按揭贷款，也未向创亿新房地产公司支付。2011年10月13日，创亿新房地产公司向刘美珍交付了房屋，但至今涉诉房屋未办理房屋所有权证。涉诉房屋所在楼的其他住户已经办理了房屋所有权证。一审法院还查明，创亿新房地产公司在其宣传单上宣传南向主卧，感受阳光从早到晚的问候，并注明本资料不作为销售的承诺或依据，最终以政府批准之法律图文及买卖双方签订的房地产买卖合同为准。涉诉房屋在大寒日采光时数为2-3小时，鄂尔多斯市东胜区规划局审定意见中称：凡是不满足大寒日3小时的住宅必须在购房合同中明确告知购房者，凡是不满足大寒日1小时的不得作为住宅功能及商业出售，否则因此引起的一切后果由开发商承担。一审法院又查明，双方签订《商品房买卖合同》后由于刘美珍是外地户，在本地没有社保，无法办理银行按揭贷款，后由于涉诉房屋采光问题双方发生纠纷，刘美珍拒绝办理银行按揭贷款。一审法院再查明，刘美珍向创亿新房地产公司交纳了契税10101元、办理房产证费用1076元、办理银行贷款的费用7180元、两共基金13468元、天然气碰接费2541元、电费300元、装修保证金3000元。一审法院认为，创亿新房地产公司与刘美珍签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且《商品房买卖合同》已向鄂尔多斯市房地产管理部门备案登记，故双方签订的《商品房买卖合同》真实、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点主要是：一、刘美珍至今未能办理银行按揭贷款中创亿新房地产公司是否有违约或者过错情形；二、创亿新房地产公司拒绝协助刘美珍办理房屋所有权证是否约定或者法定的依据；三、涉诉房屋在大寒日采光日照时数是否影响合同的继续履行。关于第一个争议焦点。双方在《商品房买卖合同》中约定剩余40万元房款办理银行按揭贷款。购房者应当积极主动履行办理银行按揭贷款的义务，但本案中刚开始由于刘美珍自身原因无法办理银行按揭贷款，后刘美珍以房屋采光不足为由拒绝办理银行按揭贷款，也未分期付款，故在办理银行按揭贷款中创亿新房地产公司不存在违约或者过错情形。关于第二个争议焦点。从涉诉房屋所在楼的其他住户已经办理了房屋所有权证看出，涉诉房屋已经具备了办理房屋所有权证的条件。创亿新房地产公司以未付清房款为由拒绝协助刘美珍办理房屋所有权证书的主张是否成立？支付剩余房款是刘美珍的义务，协助刘美珍办理房屋所有权证是创亿新房地产公司的义务。《商品房买卖合同》中并未明确约定支付剩余房款及办理房屋所有权证的期限，所以无法确定支付剩余房款及办理房屋所有权证的期限的先后顺序。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。之规定，该院认定双方应当同时履行各自的义务。创亿新房地产公司以刘美珍未付清剩余房款为由拒绝协助刘美珍办理房屋所有权证符合法律规定，并不存在违约或者过错情形。关于第三个争议焦点。虽然创亿新房地产公司在其宣传单上宣传南向主卧，感受阳光从早到晚的问候。但从售楼部大厅内的小区模型可以看出涉诉房屋所在楼的前面有一座高层商业楼，刘美珍购买的房屋在第三层，在此情况下刘美珍在购买时应当知道其所购买的房屋并不是创亿新房地产公司所宣传的南向主卧，感受阳光从早到晚的问候，并且创亿新房地产公司在其宣传单上特别注明本资料不作为销售的承诺或依据，最终以政府批准之法律图文及买卖双方签订的房地产买卖合同为准，所以创亿新房地产公司对涉诉房屋的采光说明并不明确。依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。之规定，创亿新房地产公司的宣传单内容为要约邀请，并不是合同内容，故并不承担违约责任。鄂尔多斯市东胜区规划局审定意见中称凡是不满足大寒日1小时的不得作为住宅功能及商业出售，涉诉房屋在大寒日采光日照时数为2-3小时，故创亿新房地产公司可以作为住宅出售。关于审定意见中称凡是不满足大寒日3小时的住宅必须在购房合同中明确告知购房者，该意见是鄂尔多斯市东胜区规划局的意见，并不是法律、行政法规的强制性规定，故创亿新房地产公司在《商品房买卖合同》中未告知并不违反法律法规的强制性规定，故创亿新房地产公司不存在违约或者过错情形。依据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。之规定，该院不支持刘美珍因采光日照时数不足而拒绝支付剩余房款的主张。关于刘美珍应否向创亿新房地产公司支付剩余房款。《商品房买卖合同》中约定刘美珍以银行按揭贷款形式支付剩余40万元房款。2011年10月13日，创亿新房地产公司将涉诉房屋向刘美珍交付后，由于个人原因刘美珍至今未能办理银行按揭贷款，也未分期付款。刘美珍未按约定积极主动办理银行按揭贷款，而以涉诉房屋采光日照时数不足为由拒绝办理银行按揭贷款，也拒绝分期付款，严重侵害创亿新房地产公司的合法权益，故刘美珍应向创亿新房地产公司一次性支付剩余40万元房款。刘美珍向创亿新房地产公司交纳了契税10101元、办理房产证费用1076元、办理银行贷款的费用7180元、两共基金13468元、天然气碰接费2541元、电费300元、装修保证金3000元。创亿新房地产公司拒绝协助刘美珍办理房屋所有权证，故创亿新房地产公司应向刘美珍退还契税10101元、办理房产证费用1076元，由刘美珍自行向有关部门交纳上述费用。刘美珍应一次性向创亿新房地产公司现金支付房款，故创亿新房地产公司向刘美珍退还办理银行贷款的费用7180元。刘美珍已入住涉诉房屋，创亿新房地产公司已代收两共基金13468元，故创亿新房地产公司负责向有关部门交纳两共基金，无需向刘美珍退还。《商品房买卖合同》的附件三《装饰、设备标准》中约定：10、其他：厨房天然气预留管道接口，故刘美珍应承担天然气碰接费2541元，创亿新房地产公司不应向刘美珍退还。电费是刘美珍自己消费，创亿新房地产公司不应向刘美珍退还。涉诉房屋装修完毕后，创亿新房地产公司应向刘美珍退还装修保证金3000元。创亿新房地产公司向刘美珍退还的款项共计21357元，扣除上述款项后，刘美珍应向创亿新房地产公司支付剩余房款为378643元。关于违约金。创亿新房地产公司请求剩余房款自2012年1月3日到实际付清之日止日万分之二计算违约金。《商品房买卖合同》中未约定剩余房款的付款期限，且创亿新房地产公司未能提交证据证明刘美珍拒绝支付剩余房款后其主张剩余房款的具体时间，故该院认定以创亿新房地产公司向鄂尔多斯仲裁委员会提起仲裁申请即2014年3月24日开始计算违约金。日万分之二的违约金计算方法符合合同约定，故该院予以认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定，判决如下：刘美珍于本判决发生法律效力之日起十五日内支付创亿新房地产公司剩余购房款378643元及其违约金（以378643元为基数，自2014年3月24日至付清之日止，按每日万分之二计算）。本院二审期间，当事人未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、不能办理银行按揭贷款是哪方的原因及其应当承担的责任；二、涉案房屋的采光时数是否符合有关规定，是否影响合同履行，创亿新房地产公司未告知刘美珍涉案房屋大寒日采光时数即出售是否构成欺诈；三、一审程序是否违法。关于双方争议的焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物，买受人支付价款的合同。创亿新房地产公司与刘美珍签订的《商品房买卖合同》第六条约定：付款方式及期限，买受人付款方式为银行贷款：买受人于签署《商品房买卖合同》当日支付房款273418元，余款40万元办理银行按揭贷款。付款是刘美珍履行《商品房买卖合同》的主要义务，办理银行按揭贷款是双方约定的刘美珍支付40万元购房款的方式，因此刘美珍应当积极办理按揭贷款，创亿新房地产公司应当协助办理。双方对一审查明的事实因刘美珍是外地户，在本地没有社保，无法办理银行按揭贷款，导致不能履行付款义务无异议，故不能办理银行按揭贷款是刘美珍的原因，刘美珍应当承担不能按期付款的违约责任。关于双方争议的焦点二，双方对原审查明的涉案房屋在大寒日采光时数为2-3小时无异议，鄂尔多斯市东胜区规划局在审定意见第9条中明确：凡是不满足大寒日3小时的住宅必须在购房合同中明确告知购房者，该意见并不是法律、行政法规的强制性规定，双方应当全面履行合同义务，刘美珍不得以采光时数不足为由拒付创亿新房地产公司剩余购房款；刘美珍认为创亿新房地产公司售房时未告知其房屋在大寒日采光时数存在欺诈，但并未请求法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，而是接收房屋并进行了装修，且审定意见第9条还明确：凡是不满足大寒日1小时的不得作为住宅功能及商业出售。涉案房屋采光时数为2-3小时，不影响房屋出售，故本院认为创亿新房地产公司不存在欺诈行为。关于双方争议的焦点三，一审适用简易程序审理本案，应当在三个月内审结，超过三个月应当变更为普通程序而未变更；一审作出判决的时间是2016年1月12日，而送达是在2016年4月，一审程序不符合法律规定，但不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的发回重审的情形。综上所述，刘美珍的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人刘美珍负担。审判长 王学军审判员 杨瑞华审判员 倪志强二〇一六年十月二十六日书记员 邱 婧 来自