（2016）渝0115民初6000号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-26
案件名称
重庆盛世桃源物业管理有限公司与叶华梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆盛世桃源物业管理有限公司,叶华梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初6000号原告：重庆盛世桃源物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区望江支路25号。法定代表人：欧东，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：夏稚欣，女，该公司员工。被告：叶华梅，女，1974年7月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆盛世桃源物业管理有限公司与被告叶华梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告重庆盛世桃源物业管理有限公司的委托诉讼代理人夏稚欣、被告叶华梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆盛世桃源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告叶华梅支付2014年9月至2016年7月期间的物业服务费1512.27元；2.要求被告叶华梅支付违约金162元（按欠付物业费每日万分之三的标准从2014年10月1日起计算至起诉之日）；3.要求被告叶华梅支付我公司垫付的水电公摊费451元。事实和理由：我公司系重庆市长寿区盛世桃源小区的物业服务企业，被告叶华梅系该小区*幢*单元*号房屋业主。我公司按约定提供了物业服务，被告从2014年9月起未交纳物业服务费等费用，经我公司多次催收，被告仍未交纳。同时，根据合同约定，被告应向我公司支付违约金。被告叶华梅辩称，我家欠费属实，欠费时间记不清了，原因是：我家2010年接房，2012年室内墙角多处渗水，导致我家木地板、墙纸受损，我多次向原告反映。2012年11月25日有人在我家墙角对应的外墙处进行维修，顺着外墙边缘挖了排水沟，但仍然渗水，我继续向原告反映，也向业委会反映过，一直没有人来进行维修，原告应及时协调开发商等部门给我解决问题；我没有参加过小区业委会的选举，对原告身份的合法性提出异议；公摊水电费没有依据，我不认可，不同意交纳违约金。要求原告解决我家的漏水问题，更换我家受损的木地板、墙纸和墙裙。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，原告与盛世桃源小区建设单位华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为盛世桃源小区第一、二期提供物业服务；合同期限为2013年10月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效或政府相关部门正式收费批复且物业公司按新收费批复执行时止；非电梯房/电梯房住宅物业服务费以物价局批文为准，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，物业服务费按月交纳，业主应在每月前25日内履行交纳义务，逾期将按日收取交纳应缴费用3‰滞纳金等内容。2013年9月4日，重庆市长寿区发展和改革委员会做出《关于华盛·盛世桃源住宅小区物业服务收费正式标准的批复》，多层住宅物业服务费按每月每平方米0.90元，其中含公共设备设施日常维护费每月每平方米0.30元等内容。2016年4月12日，原告与被告所在的盛世桃源小区业主委员会签订《盛世桃源物业管理服务合同》，约定由原告继续为被告所在的盛世桃源小区提供物业服务，约定多层住宅按建筑面积0.65元/月/平方米收取（含日常维修费0.15元），业主应于每月10日前交纳当月的物业费，合同期限为3年，自2016年4月12日至2019年4月11日止，业主未能按时如数交纳物业费的，应按每日万分之三的标准支付违约金等内容。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告叶华梅系重庆长寿文苑大道1号*幢*单元*号房屋业主，房屋建筑面积108.11平方米，该房屋系多层住宅。被告未交纳2014年9月至2016年7月期间的物业费等费用，经原告书面催收，被告仍未交纳。另查明，被告叶华梅家存在墙壁渗水导致室内墙壁发霉、墙纸脱落等情况。2012年11月，华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司曾以相邻关系纠纷起诉叶华梅，后撤回起诉。2012年11月25日，开发商曾在被告家渗水墙体外侧的边缘处修建排水沟整修，被告称之后仍然渗水，又多次向原告反映。2016年7月，被告向原告及该小区业主委员会邮寄《告知书》，要求解决房屋渗水等问题。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、长发改价〔2013〕51号文件、《盛世桃源物业管理服务合同》、律师函及挂号信回执、照片、民事裁定书、告知书及挂号信回执等证据在案证实，本院予以确认。本院认为，原告与开发商华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告与被告所在的长寿区盛世桃源小区业主委员会签订的《盛世桃源物业管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对被告具有约束力，原、被告之间形成了合法有效的物业服务合同关系。协议签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告也享受了物业服务，应当交纳物业费。被告叶华梅辩称房屋渗水，向原告反映多次，在整修后仍漏水，继续多次反映，原告称已联系开发商，尽到了协调的义务，本院认为，被告叶华梅的辩解意见不能成为其拒交全部物业服务费的理由。关于收费标准，被告2016年4月之前的物业服务费按《前期物业服务合同》中的约定以物价局批文为准（即多层住宅物业服务费按每月每平方米0.90元），2016年4月起按《物业服务合同》约定的按1元/月/平方米（含电梯运行费0.3元、日常维修费0.2元）标准计算，原告自愿按0.65元/月/平方米的标准主张2016年3月的物业费，本院准予。故被告拖欠2014年9月至2016年7月期间的物业服务费为2102.74元（108.11平方米×0.9元/月/平方米×18个月+108.11平方米×0.65元/月/平方米×5个月）。原告自愿在本案中向业主返还物业费549.27元，被告亦同意在本案中予以扣除，本院准予，故被告应支付原告物业费1553.47元，原告请求1512.27元，本院予以确认，因被告长期反映渗水问题，未得到及时有效的反馈处理，证明原告在物业服务中仍有不到位之处，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，本院对原告请求的物业费酌情下调20%，故被告应支付原告物业费1209.8元（1512.27元*80%）。对于原告请求垫付的水电公摊费，被告不予认可，本院认为，因原告未提供充分的证据予以证明，故本院对该项请求不予支持。关于原告违约金的请求，原告提供的物业服务确有不到位之处，被告拒交物业服务费系事出有因，故本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告叶华梅在本判决送达后5日内向原告重庆盛世桃源物业管理有限公司支付2014年9月至2016年7月期间的物业服务费1209.8元；二、驳回原告重庆盛世桃源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告叶华梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告叶华梅负担。本判决为终审判决。代理审判员 张琛琛二〇一六年十月二十六日书 记 员 罗 琳