（2016）浙0402民初4538号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-12
案件名称
上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司与桑桂民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司,桑桂民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初4538号原告：上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区中山东路666号。负责人：朱瑜。委托代理人：何晓蓉、吕玲，浙江圣文律师事务所律师。被告：桑桂民，男，1976年8月27日出生，汉族，住浙江省临海市。委托代理人：蒋怡，女，1981年5月24日出生，汉族，住浙江省临海市，系被告妻子。原告上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称永升物业）因与被告桑桂民物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年8月8日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2016年10月11日公开开庭审理了本案，原告永升物业的委托代理人吕玲、被告桑桂民的委托代理人蒋怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永升物业起诉称，2013年5月20日，基于被告承租了旭辉广场购物中心三层的M3F-20-22号场地，面积为491平方米，M3F-23号场地，面积309平方米，原告与被告签订了《物业服务协议》。依据该协议第三条约定：被告在“协议签订后7个工作日内支付首月物业服务费和相当于被告首年物业服务费一个月的物业服务保证金。以后每一个月20日前支付下一个月的物业服务费，物业服务费每平方米38元。”永升物业为被告提供电话直线一门500元/年、宽带一条1000元/年，第九条第二款约定被告拖欠物业费的，应缴纳所欠物业费金额每日千分之三的利息。协议签订后，原告于2013年6月17日将店铺交接给被告。2013年6月18日，原告与被告签订《补充协议二》约定，物业服务费的支付方式变更为“被告在协议签订后7个工作日内支付相当于被告首年物业服务费三个月的物业服务保证金。以后每三个月20日前支付下三个月的物业服务费，物业服务费每平方米38元。“然被告已多次拖欠物业费，截止至2016年7月31日，共欠付2016年1月1日至2016年7月31日的物业费82194元，2016年6月17日至2017年6月16日的占道费1500元，原告多次催讨，被告至今尚未支付。原告认为，被告拖欠物业费的行为，已经违反了双方约定及《合同法》第107条的规定，构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉请判令：一、被告支付拖欠的2016年1月1日至2016年7月31日物业管理费82194元，及逾期付款的利息32900元（按每日3‰，暂计至2016年7月31日，直至实际付清之日止），合计115094元；二、被告支付拖欠的2016年6月17日至2017年6月16日的占道费1500元及逾期付款利息329元（按每日3‰，暂计至2016年7月31日，直至实际付清之日止），合计1829元；三、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告之间签订的物业服务协议和补充协议；二、被告支付拖欠的2016年1月1日至2016年9月30日物业管理费105678元，及逾期付款的利息55482元（按每日3‰，暂计至2016年10月11日，直至实际付清之日止），合计115094元；二、被告支付拖欠的2016年6月17日至2016年9月30日的占道费375元；三、本案的诉讼费由被告承担。被告桑桂民答辩称，解除协议无异议，原告没有尽到职责，物业费已经支付到2015.12.31，之后的不愿意支付，占道费没有异议，愿意支付。针对自己的主张，原告永升物业提供了下列证据：1.物业服务协议一份，证明原被告之间存在合法有效的物业服务关系，协议对物业费、占道费、违约责任、逾期利息作了约定。2.场地交接确认单一份，证明原告于2013年6月17日向被告支付了争议店铺。3.补充协议一份，证明原被告于2013年6月18日将物业费金额进行了变更。4.授权委托书一份，证明原告委托嘉兴旭美商业管理有限公司向租户催讨欠缴物业费。5.催款通知单、邮寄凭证各一份，证明原告委托嘉兴旭美商业管理有限公司于2016年5月20日、6月20日向被告催讨物业费的事实。6.原告与浙江旭辉置业有限公司一起向被告提供的解约通知函，证明证明已经通知被告解约事项。被告桑桂民质证认为，对证据1、2、3没有异议，合同约定利率过高。证据4没有收到，证据5没有收到过催讨函件，证据6已收到。针对自己的抗辩，被告桑桂民提供了视频2份、照片14张和微信聊天记录一组，证明旭辉商场的空置率及被告承租区域9月23日晚上到9月24日的漏水情况，原告没有及时解决，是原告违约在先。原告永升物业质证认为，照片拍摄的时间不详，视频内容很细节，无法确认地点。9月23日晚被告经营的店面确实发生漏水事件，但是因为楼上租户装修导致，并非原告物业管理失职。微信聊天记录相对人是嘉兴旭美商业管理有限公司工作人员，他们仅仅是帮被告与楼上租户协调漏水事件。原告认为漏水事件涉及的赔偿损失非本案审理范围，被告应当另案提起诉讼。本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、6经质证，被告对真实性无异议，故本院均予以认定；原告提供的证据4经质证，虽被告提出异议，但该文件系原告授权嘉兴旭美商业管理有限公司催讨物业费的授权书，有原告的签章，故本院对该证据的真实性予以认定；原告提供的证据5经质证，虽被告提出异议认为没有收到但未提供相佐证据，而邮件投递显示已签收，故本院对该证据予以认定。被告提供的照片时间不详，且与本案无关联性，本院不予认定。被告提供的视频和聊天记录经原告质证漏水事件确实存在，该证据仅能证明被告就9月23日当天的漏水情况向相关人员反映情况，与本案不具关联性，本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2013年5月20日，原告永升物业与被告桑桂民签定《物业服务协议》，约定因被告与出租方浙江旭辉置业有限公司（以下简称：旭辉置业）签订《场地出租合同》，承租旭辉广场购物中心三层的M3F-20-23号场地，委托原告永升物业对广场进行物业服务，物业服务期限与前述《场地出租合同》及其补充协议规定的租赁期限一致。物业服务费起算日与前述《场地出租合同》中约定租金起算日一致。物业服务费按“先付后用“原则支付，金额按场地租赁面积计算每月每平方米38元，应于协议签订之日起7个工作日内一次性交纳首月物业服务费和相当于首年物业服务费一个月的物业服务保证金，之后每一个月为一期支付物业服务费，在每月20日前向原告预付下一期的物业服务费。双方还约定原告为被告提供电话直线一门、宽带一条，被告需每年缴纳占道费，电话直线500元/门、宽带1000元/条。被告被告未按协议约定支付任何应付费用，应向原告支付所欠款项及迟延履行违约金（即所欠款项金额按每日3‰计算，包括到期日）。如一方违反《物业服务协议》规定或有关法律规定的，违约一方英承担全部责任并赔偿守约方因此遭受的损失；若因此给守约方造成严重后果的，守约方有权终止本协议。后于2013年6月18日，原、被告签订了《补充协议二》约定，本协议项下的费用自出租房向被告交付场地之次日为费用的起算日。物业服务费按”先付后用“原则支付，除首三个月物业服务费外，被告应于每月20日支付下月的物业服务费，金额按场地租赁面积计算每月每平方米38元。被告在协议签订后7个工作日内一次性首三个月物业服务费和相当于首年物业服务费三个月的物业服务保证金。现原告陈述被告已经支付物业服务费至2015年12月底，对于其后的物业服务费一直未能支付。在原告多次催讨未果后，原告于2015年9月26日向被告桑桂民寄送了解约通知函，告知被告由于被告一方的严重违约，原告按照合同约定行使合同解除权，并在合同中书面通知双方的合同于2015年9月30日解除，要求被告按照合同约定履行合同终止相关事宜。被告已收到了上述函件。另查，旭辉置业于2013年6月17日向被告交付了租赁场地，被告装修后于同年7月17日正式开业。2014年6月30日，旭辉置业与被告签订《补充协议四》约定，自2014年7月1日起，被告承租的场地变更为旭辉广场购物中心三层M3F-23号场地，面积309平方米。本院认为，原、被告之间签订的物业服务协议及补充协议意思表示真实，内容合法有效，双方均应恪守履行。现原告提出解除双方间签订的物业服务合同，被告同意解除，本院予以确认。关于合同解除时间，因被告拖欠物业服务费经原告催告仍逾期未缴纳，原告有权解除合同，被告亦确认收到原告发出的解约通知函，本院确定合同解除时间为解约通知函上确定的2016年9月30日。被告抗辩称双方9月24日即协商解除合同，原告不予认可，被告亦未提供证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，对于被告尚欠付的合同存续期间的物业服务费，被告理应支付。双方确认被告物业服务费已支付至2015年12月底，故被告还需支付原告2016年1月1日至2016年9月30日的物业服务费，结合双方合同约定，该段物业服务费每月数额确定为38元×309平方米=11742元，合计105678元。被告未按照合同约定及时支付物业服务费用，原告主张的逾期付款利息损失确系原告方的合理损失，但合同约定的利率过高，本院调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，该利息的起算日以每一期物业服务费的应预付到期日的次日为起算日。对于原告主张的被告尚欠占道费375元，被告认可该项费用，未超过根据物业服务合同履行时间计算的金额1500元÷365天×106天=435.62元，故本院支持原告主张。关于双方确认的已由被告缴纳的履约保证金，可用于抵扣被告所应支付给原告的上述款项。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司与被告桑桂民之间的《物业服务协议》及补充协议于2016年9月30日解除；二、被告桑桂民支付原告上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司物业费服务费105678元及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止，其中以11742元，分别从2015年12月21日、2016年1月21日、2016年2月21日、2016年3月21日、2016年4月21日、2016年5月21日、2016年6月21日、2016年7月21日、2016年8月21日起分段计算）；三、被告桑桂民支付原告上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司占道费375元；上述二、三项均于本判决生效后七日内履行完毕。四、驳回原告上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1319元，由原告上海永升物业管理有限公司嘉兴分公司负担119元，被告桑桂民负担1200元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 蒋 莉二〇一六年十月二十六日书 记 员 邹邦羽附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”