（2016）云25民终1331号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-01-04
案件名称
许云燕、陶金与刘永鹏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许云燕,陶金,刘永鹏,云南金鼎房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第二百二十七条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云25民终1331号上诉人（原审原告）：许云燕，女，1965年2月10日出生，汉族，居民，住弥勒市。上诉人（原审原告）：陶金，男，1963年10月29日出生，汉族，居民，住弥勒市。上诉人共同委托代理人：彭伟，云南宏泓律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘永鹏，男，1985年11月12日出生，汉族，居民，住昆明市东川区。委托代理人：颜玉松，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：云南金鼎房地产开发有限公司。住所地：云南省蒙自市银河路**号。法定代表人：陶金，该公司董事长。上诉人许云燕、陶金因与被上诉人刘永鹏、原审第三人云南金鼎房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许云燕、陶金上诉请求：请求依法撤销原判，改判支持上诉人许云燕、陶金的原审诉讼请求，并由被上诉人刘永鹏承担本案诉讼费。事实和理由：一是原判适用法律不当。一审法院将上诉人与原审第三人之间的物权转让曲解为合同明显错误。由于原审第三人转让给上诉人的是物权而非债权，出租权系物权的从权利，上诉人取得了物权依法就享有从权利。本案被上诉人不履行合同义务，至今尚欠上诉人第三年度租金84856元以及2015年10月26日前应支付的第四年租金425692.99元，且庭后调解时，被上诉人已明确表明其无能力继续履行合同，要求上诉人同意其转租。根据上述事实，原判适用《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百一十二条、第二百三十条的规定处理不当，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除原审第三人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》。二是原判结果错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条均是关于买卖不破租赁法律原则的规定，租赁期间发生所有权变动，租赁合同依法应当继续履行，各方当事人应当按照诚实信用原则，全面履行合同义务。现因被上诉人未按期支付租金，致使上诉人的合同目的不能实现，故上诉人按约定要求解除合同的请求，符合法律规定。综上，上诉人请求二审法院支持其原审诉讼请求。刘永鹏辩称：一审法院认定事实清楚，实体判决正确，请求二审法院依法裁判。云南金鼎房地产开发有限公司述称：上诉人所述的上诉事实和理由属实。许云燕、陶金向一审法院起诉请求：1、请求依法解除第三人与被告于2012年11月10日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告及时将位于弥阳镇中山路南段西侧山水人间10幢13至14号1楼商铺，10至14号2楼商铺，9至14号3楼商铺，2至14号4楼商铺交还给原告；3、判令被告支付原告截至起诉之日止的房屋租金216645.64元、电梯和消防楼梯改造费214030元及2015年8月13日至11月9日水电费13921元，合计443430.60元；4、由被告支付原告交还房屋之日止的房屋占用费，按日租金1166.28元计算；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月10日，第三人与被告签订了《商铺租赁合同》。约定第三人将其开发建设的位于弥勒市弥阳镇中山路南段西侧的山水人间10幢1楼13至14号商铺（建筑面积153.873㎡）、2楼10至14号商铺（建筑面积386.124㎡）、3楼9至14号商铺（建筑面积501.39㎡）、4楼2至14号商铺出租给被告经营畅响KTV歌厅；租赁期限为八年，自2012年11月10日至2020年11月9日止，第一至三年的租金为每年370167.82元；第四至五年的租金每年为425692.99元，第七至八年的租金每年为510831.59元；租金支付方式为第一年租金免除9个月，应缴租金为92541.95元，于3月1日前付清。第二年租金免除期限3个月，应缴租金为277625.86元，于第一年租赁期限到期前15日内付清，自第三年开始在上年度租赁期限到期前15日支付下一年的租金。合同还约定被告应在合同签订后7个月内交付运营保证金250000元，电梯、消防楼梯由第三人垫付资金于2013年4月1日前安装调试，扣除被告内部改造的费用56610元后，被告应负担的部分为214030元，由被告于开业后5个月向第三人分期支付，每月支付费用42806元。合同签订后，第三人按约定垫资改造电梯和消防楼梯，并将出租房屋提供给被告使用，被告也向第三人支付第一、二年租金，第三年租金则由赵顺达、张鹏代付部分，截至2016年3月1日止，被告尚欠第三年租金84856元。后经多次催收未果，原告遂起诉来院要求解决。另查明：合同约定第三人垫付的电梯、消防楼梯改造费214030元，被告尚未支付；第三人出租给被告的上述房屋已于2013年1月出售给二原告，2013年1月16日办理了房屋产权登记，登记证号为弥勒县房权证[2013]字第00029793号，但第三人和二原告就买卖房屋之事宜均未通知被告。一审法院认为，第三人与被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。租赁合同履行期间，第三人将出租房屋出售给二原告时未通知被告，依照买卖不破租赁的原则，各方应当继续全面履行原租赁合同约定的权利义务，故原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告支付第三年尚欠租金84856元以及2015年11月10日至2016年3月31日共113天租金131789.64元，共计216645.64元的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，本院予以支持；原告要求被告支付2016年4月1日起至交还房屋之日止的租金的诉讼请求，在合同没有解除的前提下，该租金金额无法计算确定，故原告的该项诉讼请求，可另案处理；原告要求被告支付电梯、消防楼梯改造费214030元、水电费13921元的诉讼请求，因原告未提供证据证实其已代被告垫付的事实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、由被告刘永鹏于判决生效后三日内一次性支付尚欠原告许云燕、陶金第三年的租金84856元和2015年11月10日至2016年3月31日共113天的租金131789.64元，合计216645.64元。二、驳回原告许云燕、陶金的其他诉讼请求。案件受理费3976元，由原告许云燕、陶金承担1701元，被告刘永鹏承担2275元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人刘永鹏提交了个体工商户营业执照一份，该证据欲证明被上诉人刘永鹏系合法经营的事实。经本院组织当事人进行质证，上诉人许云燕、陶金和原审第三人对被上诉人刘永鹏出示的上述证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性。因为该营业执照注册的名称不是租赁合同的承租方，经营场所不是租赁合同载明的地址。上诉人许云燕、陶金和原审第三人云南金鼎房地产开发有限公司没有提交新证据。本院认为，被上诉人刘永鹏围绕上诉请求提交的个体工商户营业执照，系红河州弥勒市工商行政管理局于2013年9月27日核发的，其来源真实合法，但因该证据注册登记的经营场所为弥勒市弥阳镇中山路南段（山水人间美食娱乐城5栋4号），与本案的经营地点不相符，故本院不予确认。二审中，经征询各方当事人对原审判决认定事实的意见，上诉人许云燕、陶金，被上诉人刘永鹏和原审第三人云南金鼎房地产开发有限公司对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年11月10日，云南金鼎房地产开发有限公司弥勒分公司代表甲方（出租方）云南金鼎房地产开发有限公司与刘永鹏代表乙方（承租方）世纪鹏瑞畅响KTV量贩签订了《商铺租赁合同》，该合同第3.8.3条规定：在合同期限内从第三年开始在上一年租金到期前15天支付下一年度租金，以此类推直到合同期满。第7.2.1条规定乙方责任：乙方如拖欠租金，则每天按应缴纳租金的5‰交纳滞纳金；如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并在保证金中扣除，同时终止合同。自2015年第三季度起，被上诉人刘永鹏就拖欠租金未付，同年10月因欠电费被停电而停止了经营。至2016年3月1日，上诉人许云燕、陶金提起诉讼。二审中，被上诉人刘永鹏对上诉人许云燕、陶金原审要求支付租金、电梯和消防楼梯的诉讼请求均无异议，上诉人也承认未为被上诉人垫付过水电费13921元，该项请求自愿撤销。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：上诉人许云燕、陶金的原审诉讼请求应否支持？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和本案《商铺租赁合同》第7.2.1条“乙方如拖欠租金，则每天按应缴纳租金的5‰交纳滞纳金；如拖欠租金达1个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并在保证金中扣除，同时终止合同。”的约定，本案中，原审第三人云南金鼎房地产开发有限公司与被上诉人刘永鹏签订《商铺租赁合同》之后，继而将出租商铺出售给上诉人许云燕、陶金，物权变动后，各方仍按原定《商铺租赁合同》继续履行。合同履行到第三年，被上诉人刘永鹏就延迟支付租金，经上诉人许云燕、陶金催要，被上诉人刘永鹏仍拖欠第三年即2015年第三、第四季度的租金未付清。其间，由于欠缴电费，被上诉人刘永鹏经营的畅响KTV歌厅被断电而导致关门停业至今。根据上述事实，被上诉人刘永鹏已以自己的行为表明了不履行支付房屋租金的主要义务，其违约行为已经导致上诉人的合同目的不能实现。因此，上诉人许云燕、陶金要求解除2012年11月10日签订的《商铺租赁合同》，由被上诉人刘永鹏归还位于弥阳镇中山路南段西侧山水人间10幢13至14号1楼商铺，10至14号2楼商铺，9至14号3楼商铺，2至14号4楼商铺的请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。上诉人许云燕、陶金要求被上诉人刘永鹏支付截至起诉之日止的房屋租金216645.64元及2016年4月1日起至归还房屋止的占用费，按日1166.28元计算的请求，被上诉人刘永鹏无异议，本院予以支持；上诉人许云燕、陶金要求被上诉人刘永鹏支付电梯和消防楼梯改造费214030元的请求，被上诉人刘永鹏承认欠款属实，本院予以支持；上诉人许云燕、陶金放弃对2015年8月13日至11月9日的水电费13921元的主张，本院无异议。综上所述，上诉人许云燕、陶金的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初484号民事判决第一项，即“由被告刘永鹏于判决生效后三日内一次性支付尚欠原告许云燕、陶金第三年的租金84856元和2015年11月10日至2016年3月31日共113天的租金131789.64元，合计216645.64元；”二、撤销云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初484号民事判决第二项，即“驳回原告许云燕、陶金的其他诉讼请求；”三、解除原审第三人云南金鼎房地产开发有限公司与被上诉人刘永鹏于2012年11月10日签订的《商铺租赁合同》；四、由被上诉人刘永鹏于本判决生效后三日内归还上诉人许云燕、陶金位于弥阳镇中山路南段西侧山水人间10幢13至14号1楼商铺，10至14号2楼商铺，9至14号3楼商铺，2至14号4楼商铺；五、由被上诉人刘永鹏于本判决生效三日内支付上诉人许云燕、陶金2016年4月1日起至归还房屋之日止的占用费，占用费按日1166.28元计算；六、由被上诉人刘永鹏于本判决生效三日内支付上诉人许云燕、陶金电梯和消防楼梯改造费214030元。一审案件受理费3976元，二审案件受理费7952元，由被上诉人刘永鹏承担。本判决为终审判决。审判长 左一萍审判员 刘玉芳审判员 黄继雄二〇一六年十月二十六日书记员 孟 帆 来源：