（2016）苏09民终3176号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-14
案件名称
顾进与周卫东、陈树兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周卫东,陈树兰,顾进
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终3176号上诉人（原审被告）:周卫东，东台市供销总社职工。上诉人（原审被告）:陈树兰（又名陈书兰），东台市东台镇启平街道社区干部，系周卫东妻子。委托诉讼代理人：周卫东，东台市供销总社职工。被上诉人（原审原告）：顾进，农民。委托诉讼代理人：顾小平，东台市曹丿法律服务所法律工作者。上诉人周卫东、陈树兰因与被上诉人顾进房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周卫东、陈树兰上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、涉案房产抵押的事实。《房屋买卖合同》约定由周卫东、陈树兰出面以房屋做抵押向银行贷款，不存在还要告知顾进，只要顾进结清余款，则可办理房屋过户手续，不存在房屋买卖合同无法履行的事实。2、更换房屋门锁的事实。签订合同时顾进承诺配合到银行贷款，但当银行要上门核实房产情况时，顾进以种种理由不开门，是顾进首先违约，周卫东、陈树兰是为了配合银行调查拍照需要，才更换门锁。当时顾进并未居住使用房屋，不影响合同的履行。二、一审适用法律错误。1、购房合同约定2015年7月20日前房屋所有权归周卫东、陈树兰，周卫东、陈树兰用房屋抵押贷款，并无不当；2、合同法规定了解除权行使期限，2015年7月20日前顾进未在合理期限内行使解除权，直到2015年10月8日才起诉解除合同，其解除权利已经放弃；3、一审判决忽视了顾进的种种违约行为及责任，夸大了周卫东、陈树兰的行为，适用法律错误，有失公平；4、从2014年5月2日顾进撤诉要求继续履行合同后至2015年10月8日至，周卫东、陈树兰未收到顾进任何解除合同的通知，周卫东、陈树兰直到一审时才知道顾进要解除合同，顾进的解除权程序不合法，剥夺了周卫东、陈树兰的异议权；5、顾进在合同主体部分履行期满后提出解除合同，构成根本严重违约，而不是一审认定的周卫东、陈树兰违约。顾进辩称，1、合同没有约定以房产抵押贷款，周卫东、陈树兰的战友崔恒罄清楚换锁的整个过程，并且顾进在中介得知案涉房屋已出售给他人，到周卫东、陈树兰办公室将其打伤，后经派出所处理，在此之前，以本人名义及手机号码报警。2、在顾进第一次起诉时，周卫东、陈树兰均没有提及银行贷款的事实，撤诉的原因是周卫东、陈树兰的战友与我沟通，由他协调将房屋解封后，由周卫东、陈树兰出售，把购房款还给我，但周卫东、陈树兰一直没有给我购房款。因为房产中介负责人与周卫东是朋友关系，我无法调取周卫东、陈树兰将案涉房屋另行卖给他人的相关证据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周卫东、陈树兰的上诉请求。顾进向一审法院起诉请求：请求依法解除《房屋买卖合同》，并判令周卫东、陈树兰立即返还购房款30万元，支付违约金10万元，负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月20日，周卫东、陈树兰（甲方）与顾进（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：“第二条、甲方自愿将坐落在北海花园二期12号楼603室房屋转让给乙方，该房屋面积126.02m2,阁楼62.37m2。车库24号面积20.55m2，土地使用权面积36.39m2，使用权类型为出让性质。第三条、双方议定上述房屋的成交价为人民币￥58,0000元……乙方分期付款，具体约定为：1、于2013年7月20日前首付房款30,0000元。2、2014年7月20日前首付15,0000元。3、2015年7月20日前结清余款。4、甲方过户前，在银行贷款￥28,0000元，贷款利息甲、乙双方各负担一半。2015年7月20日结清所有款项后，甲方将房产证、土地证交给乙方。第四条、甲方于2013年7月20日，将房屋移交给乙方使用，同时一并交付水、电、物业手续，在2017年9月18日将房屋正式过户交付给乙方使用。……第七条、乙方中途违约，甲方退还本金，但不承担乙方在房屋装修中不可移动固定建筑物的费用和损失。甲方中途违约，甲方除退还乙方本金、利息和装修费用，加罚10,0000元给乙方。……第十二条、本合同双方签订之日起即发生效力。甲方：周卫东、陈树兰，乙方；顾进，二0一三年七月二十日，见证方：顾小平。”合同签订后，顾进于当日给付周卫东购房款30,0000元，周卫东向顾进出具了《收条》一份，并向顾进交付房屋及钥匙，但顾进并未实际入住该房屋。此后双方未继续履行合同，发生矛盾，至本案诉讼时，周卫东、陈树兰未将该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户至顾进名下，该房屋一直空置。2013年11月5日，顾进因本案房屋买卖纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院依法立案受理，案号为（2013）东民初字第01316号顾进与周卫东、陈树兰房屋买卖合同纠纷案，一审法院对涉案房屋依法查封保全，后顾进于2014年5月2日撤回起诉。2014年12月30日，周卫东将东台市北海花园二期12号楼603室、12号楼603-1室、12号楼24号车库设定抵押，抵押的款项未作为顾进的房款。至本案诉讼时止，抵押存在，该房屋仍空置。庭审中，顾进诉称周卫东、陈树兰未按照《房屋买卖合同》的约定为其提供28,0000元贷款，且在合同履行期间更换门锁，造成顾进至今不能实际入住该房屋，故周卫东、陈树兰应当承担违约责任。周卫东、陈树兰辩称：“《房屋买卖合同》约定由周卫东、陈树兰为顾进向银行贷款28,0000元，是因为顾进当时在银行的黑名单中，无法贷款，故协商由周卫东、陈树兰出面为顾进向银行贷款28,0000元，以此款作为顾进给付周卫东、陈树兰的购房余款；且周卫东、陈树兰作出让步，承诺负担该贷款利息的一半”，顾进对以上辩解意见无异议；但此后周卫东、陈树兰并未为顾进向银行贷款28,0000元。庭审中，顾进诉称周卫东、陈树兰后又将房屋以67.8万元的价格卖给他人，并提供东台市公安局海道桥派出所于2013年11月22日、2014年4月14日对周卫东的询问笔录复印件，其中周卫东陈述：“顾进逾期未履行给付购房款余款的合同义务，双方于2013年11月2日、2013年11月4日发生纠纷，故其以该房屋向银行抵押贷款并换门锁，顾进为此将其殴打致伤”，并陈述：“在与顾进签订房产买卖合同后，未将此套房产卖给其他人。”周卫东、陈树兰还当庭提供中国工商银行的挂失凭证一份，辩称其是在《房屋买卖合同》约定的履行期限（2015年7月20日）届满之后的2015年8月6日才向银行将该房屋的水电卡挂失，且未取走该卡上的余额，故周卫东、陈树兰主张自己不存在违约行为。本案在审理过程中，顾进放弃主张违约金10万元的诉讼请求。上列事实，有顾进提供的《房屋买卖合同》原件、《收条》原件、中国邮政储蓄银行存款凭单原件（2013年7月20日，￥20,0000元）、东台市公安局海道桥派出所对周卫东的询问笔录复印件2份、《东台市公安局接处警登记表》、东台市不动产登记中心房屋抵押信息表盖章打印件，周卫东、陈树兰提供的中国工商银行挂失凭证、中国工商银行股份有限公司盐城东台金辉支行借记卡账户历史明细清单（卡号62×××27）、（2013）东民初字第01316号、第1316号民事裁定书复印件以及顾进和周卫东、陈树兰的陈述在卷予以证明。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案周卫东、陈树兰与顾进签订的《房屋买卖合同》，系以东台市北海花园二期12号楼603室为标的的买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应予认定合法、有效。关于顾进以周卫东、陈树兰违约为由主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求是否应当支持的问题，经审查，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，据此，需要确认周卫东、陈树兰是否存在违反《房屋买卖合同》的违约行为。本案中，周卫东虽然于2013年7月20日向顾进交付了房屋和钥匙，但在合同履行期间更换房屋门锁，是以自己的行为表明不履行主要义务，顾进未实际占有、使用涉案房屋；双方因房屋买卖发生纠纷后未有处理结果的情况下，周卫东未经告知顾进即将房屋抵押，致使该房屋至今无法交付，《房屋买卖合同》无法履行。综上，应予认定周卫东、陈树兰存在违约行为，故对顾进主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于顾进主张周卫东、陈树兰存在“一房二卖”违约行为的问题，经审查，东台市公安局海道桥派出所对周卫东的2份询问笔录复印件不能充分证明周卫东、陈树兰曾将该房屋以67.8万元的价格转卖他人的事实，故顾进主张“一房二卖”证据不足，一审法院不予采信。关于顾进主张周卫东、陈树兰返还购房首付款30万元是否应当支持的问题，经审查，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，顾进已部分履行《房屋买卖合同》义务，即向周卫东、陈树兰支付了购房首付款30万元；解除合同后，周卫东、陈树兰应当恢复原状，返还顾进的购房首付款30万元。周卫东、陈树兰辩称顾进应当先依法解除合同，然后另案主张返还购房首付款的辩解意见，无法律依据，依法不予采纳。本案在审理过程中，顾进放弃主张违约金10万元，是其真实意思表示，不违反法律规定，一审法院依法照准。综上，一审法院判决：一、解除顾进与周卫东、陈树兰于2013年7月20日签订的《房屋买卖合同》；二、周卫东、陈树兰判决生效之日起10日内返还顾进的购房首付款30万元。案件受理费7300元，由周卫东、陈树兰共同负担5475元，由顾进负担1825元。本院二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2014年8月13日、8月20日，周卫东向顾进发出解除合同通知书，载明因顾进未按双方《房屋买卖合同》约定结清房款及利息，解除2013年7月20日与顾进签订的《房屋买卖合同》。本院二审期间，关于合同是否应当解除问题，周卫东、陈树兰的相关陈述为：“1、解除合同我也同意，但一审认为我违约，让我解除合同的理由不认可。合同解除我同意返还购房款，但要补偿我的损失，因为顾进查封房屋，导致我无法贷款，对外融资高出成本部分要求对方承担。2、门被破坏，门要赔偿。3、赔偿款在购房款中一并抵扣处理。”顾进的相关陈述为：“1、周卫东、陈树兰借款与我方无关。2、关于门赔偿问题，打架赔偿问题，同意将30万元银行利息计算后抵扣。”本院认为，周卫东、陈树兰与顾进于2013年7月20日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均需按约履行各自的权利义务。顾进在合同签订后，一次性交纳了首付款30万元，周卫东、陈树兰亦向顾进交付了房屋及钥匙，但之后又更换了房屋门锁，使得顾进无法实际占用、使用购买的房屋，其行为已经构成违约。案涉房屋于2014年12月30日被周卫东设定抵押，已经无法交付，双方之间的《房屋买卖合同》无法继续履行，一审法院依法判决解除双方之间的《房屋买卖合同》并无不当，二审中周卫东、陈树兰亦同意解除合同，但其认为合同无法履行的原因在顾进的上诉理由不能成立，本院不予支持。周卫东、陈树兰要求顾进赔偿其相关损失，顾进亦同意对部分赔问题与周卫东、陈树兰协商，因该项请求在顾进一审诉讼请求范围之外，故本案不予理涉，双方可自行协商处理或另行主张权利。综上，周卫东、陈树兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人周卫东、陈树兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 秦 广 林代理审判员 曹 荣二〇一六年十月二十六日书 记 员 刘阳晋泓 来源：百度搜索“”