（2016）沪0101民初544号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2018-07-21
案件名称
上海市黄浦区玛莉美发苑与上海卢东投资管理中心共有纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市黄浦区玛莉美发苑,上海卢东投资管理中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初544号原告上海市黄浦区玛莉美发苑(原上海市卢湾区玛莉美发苑)，住所地上海市黄浦区淮海中路街道复兴中路XXX号。经营者周国培，男，1957年1月16日，汉族，上海市黄浦区玛莉美发苑个体工商户，户籍地上海市顺昌路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人许王军，上海瀛泰律师事务所律师。被告上海卢东投资管理中心，住所地上海市淡水路XXX弄XXX号底东弄室。法定代表人吕可扬，该中心经理。委托代理人金缨，上海市金源方程律师事务所律师。原告上海市黄浦区玛莉美发苑与被告上海卢东投资管理中心房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的经营者周国培及其原告的委托诉讼代理人许王军、被告的委托诉讼代理人金缨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市黄浦区玛莉美发苑向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付上海市复兴中路XXX号征收补偿款1,465,321元(包括停工停产补贴1,176,276元、搬场补贴10万元、室内装修补贴189,045元)。事实和理由：原告是上海市复兴中路XXX号房屋(下简称系争房屋)的承租人，被告是系争房屋的托管人、出租人。2014年5月，系争房屋被纳入“118街坊旧城区改建项目”。根据该处征收补偿方案，原告作为在系争房屋内实际经营的个体工商户，在征收期间享有奖励和经济补偿的权利，但被告作为系争房屋的出租人，不但未向原告公开原告应得的征收补偿金额，与原告协商补偿方案，反而于2014年6月向原告发出要求收回房屋，不再出租的通知，试图剥夺原告应得的补偿份额。原告为维护自己的合法权益，故提起本案诉讼。被告上海卢东投资管理中心辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋的承租人是淮海街道办事处，不是被告，被告所诉主体不符。系争房屋被征收所获得的征收利益属于承租人，并非原告，原告的《房屋租赁合同》已在2014年8月31日终止。停工停产补贴、搬场补贴、室内装修补贴是按照非居的租赁面积获得，并未按照原告的营业执照，因此，原告的诉请无法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋是“国经”性质，房屋用途为“营业”，建筑面积126.03平方米，承租人是案外人上海市黄浦区人民政府淮海中路街道办事处(下简称淮海街道办事处)，该房屋由被告托管。原告为个体工商户，注册于1997年4月9日，经营者是周国培，经营场所登记在系争房屋内。2013年8月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋租给被告用于上海市黄浦区玛莉美发苑经营；月租金为5,160元，三个月一付，每期租金金额为15,480元，先付后用，于上期租金到期日前20天预付下一期租金；房屋租赁期限为2013年9月1日至2014年8月31日；租赁保证押金为4,500元；本协议终止时，被告应按本合同规定及时搬离，并将系争房屋及有关设施、设备交原告验收，双方了结所有应了结事项后，原告应将押金无息返还被告；双方明确，在本合同即将期满前，被告如需继续承租系争房屋的，应提前一个月书面通知原告，供原告抉择，在上述规定的时间内，原告未收到被告续租的书面通知，则视为被告不再续租，被告对此无异议；双方明确，本合同终止时，被告应在合同终止日起7天内将系争房屋撤空并交还给原告验收；双方明确，合同期间被告若对系争房屋进行装修等，应事先征得原告的书面同意，在合同终止时，被告若要拆除装修，必须做好相应的复原工作；本合同为续签，押金以原凭证为准。该合同第九条第一项约定：双方明确，在本合同期间如遇不可抗拒因素(包括但不限于动拆迁)，原告在收到被告书面通知之日起15日内，无条件搬离，本合同即刻终止，双方均不作违约，原告不得以任何理由向任何方提出补偿。2014年4月1日起，系争房屋的租金和房屋使用费，原告并没有向被告支付。2014年6月23日，被告收到原告关于合同期满后不再续租的《通知》。2014年9月25日，因原告继续在占用系争房屋，被告向本院提起诉讼，要求原告的经营者周国培迁出系争房屋等。2015年1月16日，本院作出(2014)黄浦民四(民)初字第2331号民事判决，判决原告的经营者周国培迁出系争房屋。现该案在执行过程中。又查明：在(2016)沪0101民初8610号案件中，原告提供了其与案外人黄某某于2012年12月20日签订的系争房屋《租赁合同》，约定：租赁期限自2013年1月1日起至动迁时止；合同终止时，黄某某不得以任何理由提出任何补偿事宜；月租金为11000元。2016年9月14日，黄某某与原告办理了系争房屋的交接手续。再查明：2014年12月8日，系争房屋被纳入征收范围。2015年1月29日，淮海街道办事处与案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(企事业单位房屋)》一份，约定：系争房屋等建筑面积1366.68平方米房屋的价值补偿款为52,552,101元、停产停业损失为6,625,899元、非居装潢补偿款为2,929,200元、搬场补贴为100万元、签约奖励费为4,905,600元、搬迁奖励费为6,905,600元等。该协议已生效。在《黄浦区旧区改造第三指挥部单位征收部非居住房屋(企事业单位)征收补偿结算清单》中记载：系争房屋的评估价格为9,410,206元，停产停业补贴为1,176,276元(即：126.03平方米×93,333元×10%=1,176,276元)，室内装饰装修补贴为189,045元(即：126.03平方米×1,500元=189,045元)，房屋搬场补贴为10万元(即：126.03平方米×24元=3,025元/10万元)等。在《黄浦区118街坊企事业单位非居住房屋征收补偿方案》中规定：企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主；对被征收人、公有房屋承租人给予的补偿，包括被征收房屋的市场评估价格、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、停工停业损失补偿；停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定；停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过一年；房屋征收决定作出后，企事业单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿；企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与公有房屋承租人签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为租赁关系处理的内容；房屋搬场补贴按被征收房屋核定的非居住建筑面积每平方米24元计算，每户低于10万元的，按10万元发放；室内装饰装修补贴按被征收房屋核定的非居住建筑面积每平方米建筑面积1500元补偿，每户低于15万元的，按15万元发放。审理中，原告提供周国培《自愿离婚协议书》、《出生医学证明》、周国培完全丧失劳动能力的《鉴定结论书》、《疾病诊断意见书》，以证明原告的经营者朱国培与妻子离婚后，需要抚养未成年的女儿，而且周国培被诊断为患有XXX疾病，治疗需要大量的费用，并被鉴定为丧失劳动能力，生活困难。以上事实，由《民事判决书》、《房屋租赁合同》、《营业执照》、《税收缴款书》、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(企事业单位房屋)》、《租赁合同》、《黄浦区旧区改造第三指挥部单位征收部非居住房屋(企事业单位)征收补偿结算清单》、《黄浦区118街坊企事业单位非居住房屋征收补偿方案》、《上海市黄浦区人民政府房屋征收决定》、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点在于原告是否应当获得停工停产补贴、搬场补贴、室内装修补贴。首先，根据本院生效判决书的认定，双方的租赁合同已于2014年8月31日届满，被告亦通知原告的经营者周国培不再续租，故原告继续占用系争房屋已无合法依据。2015年1月16日，本院作出(2014)黄浦民四(民)初字第2331号民事判决，判决原告的经营者周国培迁出系争房屋。其次，被告向本院提起(2014)黄浦民四(民)初字第2331号民事诉讼是在2014年9月25日，该案作出判决是在2015年1月16日，系争房屋被征收是在2014年12月8日，因此，原、被告之间的租赁合同关系在系争房屋被征收前已经终止，原告要求相应的征收补偿款无法律依据。第三，原、被告在《房屋租赁合同》中约定如遇动拆迁，原告无条件搬离，原告不得以任何理由向任何方提出补偿，况且被告仅是系争房屋管理的受托人，并不是系争房屋《上海市国有土地上房屋征收补偿协议(企事业单位房屋)》的当事人，因此，原告要求被告支付停工停产补贴、搬场补贴、室内装修补贴无合同依据。综上所述，《黄浦区118街坊企事业单位非居住房屋征收补偿方案》中虽规定补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为租赁关系处理的内容，但基于本院上述阐明的理由，且原告的诉请缺乏事实和法律依据，故本院对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上海市黄浦区玛莉美发苑的诉讼请求。案件受理费17,988元，由上海市黄浦区玛莉美发苑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王蓓蕾代理审判员 梅松松人民陪审员 石志仁二〇一六年十月二十六日书 记 员 蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：