（2016）黑04民终310号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-10-28
案件名称
张淑兰与赵淑芹定金合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省鹤岗市中级人民法院
所属地区
黑龙江省鹤岗市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张淑兰,赵淑芹
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑04民终310号上诉人（原审被告）：张淑兰，女，1962年12月5日出生，汉族，鹤岗车站经济技术开发公司退休职工，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：李忠守，黑龙江吉相律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵淑芹，女，1951年4月2日出生，汉族，鹤岗市农机厂退休职工，住鹤岗市东山区。上诉人张淑兰因与被上诉人赵淑芹定金合同纠纷一案，不服鹤岗市工农区人民法院（2016）黑0403民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张淑兰及其委托诉讼代理人李忠守、被上诉人赵淑芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑兰上诉称：原审法院判决没有事实和法律依据。1、由于历史原因，张淑兰欲出售的房产标注面积与实际面积不符，张淑兰收取定金前，到供热公司已核定房屋建筑面积60平方米左右，张淑兰明确告知了赵淑芹。2、赵淑芹交付定金前，多次到实地查看了房产结构及面积，张淑兰没有虚报房屋面积。3、双方协议中，张淑兰出示了租赁契约及买断产权的缴费票据，约定统一更换房屋产权证后，协助赵淑芹办理房屋转移登记，赵淑芹表示认可。4、一审中，赵淑芹并未主张因暂时产权无法变更而要求返还定金，且法律没有禁止这类房产不允许交易，张淑兰不应承担违约责任。5、本案中是赵淑芹反悔，单方违约，依据双方约定及法律相关规定，赵淑芹无权要求返还定金。综上，请求二审法院撤销原判，驳回赵淑芹的诉讼请求。赵淑芹辩称，张淑兰告诉我房子是60平方米，当时我不知道60平方米是多大，但是我看房本上是40.46平方米，而且她的房本上写的是租赁契约，产权是铁路局的房子，张淑兰说有集资建房的发票，那个票子是假的，因为当时我管张淑兰要房改的票子，她说没有，我也向铁路局咨询过，租赁契约的房子是不能落户改名的，所以我认为张淑兰没有房产，我落不了户，我不买她的房子了，因为张淑兰欺骗我，我没有过错，要求张淑兰双倍返还定金。赵淑芹向一审法院起诉请求：要求张淑兰给付双倍定金4万元。一审法院认定事实：2015年12月19日，原告赵淑芹与被告张淑兰口头约定，被告将其所有的位于鹤岗市站前28号铁路住宅304室面积为60平方米左右的房屋以170,000.00元的价格转让给原告，原告支付被告购房定金20,000.00元，被告为原告出具定金收据一份，载明“收到赵淑芹现金贰万元，如果甲方（被告）反悔双倍还乙方（原告），如果乙方反悔自动放弃”。定金交付后，原告认为被告所述房屋权属及面积情况与房屋实际情况不符，遂与被告协商，要求被告返还定金，但被告不予返还。另，根据被告举示证据，1995年5月9日，被告向鹤岗市兴铁煤炭经销处缴纳建房款50,000.00元。1996年10月22日，被告取得铁路职工住房租赁契约，载明房权单位鹤岗站经济技术开发公司、地址站前路28号铁路住宅304室、使用面积40.46平方米。庭审中，被告陈述该房屋目前未取得房屋产权证亦不能办理房屋转移登记。一审法院认为，原告赵淑芹向被告张淑兰交付20,000.00元定金作为订立房屋买卖合同的担保，该定金合同合法有效，双方均应按约定及相关法律规定履行。庭审中，虽被告主张其已实际缴纳了购房款，对房屋具有完全产权，但从被告提供的证据缴款收据记载内容无法认定其取得的是房屋物权还是房屋使用权，而从被告提供的其在缴款之后取得的铁路职工住房租赁契约记载内容，被告欲出卖给原告的房屋所有权人系鹤岗站经济技术开发公司而非被告，且登记面积与其向原告介绍房屋面积不符，被告主张取得租赁契约即代表取得房屋产权及房屋建筑面积为59.61平方米，但未提供有效证据予以证实。综上，被告在与原告订立房屋买卖合同时，虚报房屋面积及产权情况，欲将未取得房屋产权证亦不能办理房屋转移登记的房屋出售给原告，导致与原告的房屋买卖合同不能履行，合同目的不能实现，对此被告应承担违约责任。故对原告根据定金罚则要求被告双倍返还定金40,000.00元的诉讼请求予以支持，对被告的抗辩理由不予支持。一审判决：被告张淑兰于判决生效之日起10日内双倍返还原告赵淑芹定金40,000.00元。二审中，上诉人张淑兰向本院提供证据如下：鹤岗市广厦房地产测绘中心测绘报告一份。证实本案诉争房屋的建筑面积为61.77平方米。被上诉人赵淑芹对该份证据有异议，不予认可，认为本案诉争房屋是租赁契约的房子，不可能办产权，更不可能给测绘。佳木斯铁路房产段出具的证明一份、鹤岗铁路车站出具的证明一份。证实上诉人张淑兰属于大额集资建房，享有全部产权，允许转让。被上诉人赵淑芹对该两份证明的真实性有异议，认为是假的，租赁契约的房屋不可能具有全部产权。本院对以上证据经审查后认为，上诉人张淑兰提供的证据1为测绘公司对诉争房屋所在的住宅楼所做的产权建筑面积进行的测绘，客观真实，应予采信；证据2两份房屋产权证明所证实的内容与张淑兰持有的铁路职工住房租赁契约相互矛盾，不予采信。庭审后，上诉人张淑兰向本院提供房屋产权证一份，证实张淑兰于2016年8月30日取得本案诉争房屋的产权证，权利人为张淑兰，房屋面积为61.77平方米。被上诉人赵淑芹对该份证据的真实性有异议，认为张淑兰的房屋是租赁契约的房本，没有产权，并且她没交房改钱，不能办房本，而且铁路28号楼鹤岗没有接管。对证明的问题也有意见，认为买房子时张淑兰没有房本，只有租赁契约，现在取得房本，谁买房子也不会等这么长时间。庭审后，被上诉人赵淑芹向本院提供鹤岗市棚户区改造货币补偿协议书、改造房屋估价报告及房屋产权证一份。证实赵淑芹在其所居住的平房动迁后取得了补偿款，并购买楼房一户，于2016年6月13日取得房屋产权证，权利人为赵淑芹。上诉人张淑兰对以上证据的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联性，证实不了本案的任何问题。本院对上诉人张淑兰庭后提供的房屋产权证认为，该证据客观真实，能够证实房屋权利人为张淑兰，房屋面积为61.77平方米。对被上诉人赵淑芹庭后提供的证据认为客观真实，能够证实赵淑芹于2016年6月13日购得楼房一户。以上证据，本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2016年8月30日，上诉人张淑兰取得诉争房屋的产权证，权利人为张淑兰，产权面积为61.77平方米。被上诉人赵淑芹于2016年6月13日购得房屋一户，权利人为赵淑芹。本院认为，上诉人张淑兰与被上诉人赵淑芹口头达成房屋买卖协议后，赵淑芹向张淑兰交纳了2万元定金，虽然买卖房屋是双方当事人真实意思表示，但因赵淑芹在购买张淑兰房屋时，张淑兰向赵淑芹出具的房屋产权证为铁路职工住房租赁契约，张淑兰并未提供有效证据证实诉争房屋产权人为张淑兰，且产权面积为60平方米左右，而租赁契约记载房屋使用面积为40.46平方米，在此情况下，赵淑芹有理由认为张淑兰不具有诉争房屋的所有权，且面积不符，故其放弃购买诉争房屋，本身并无过错，不存在反悔行为。导致赵淑芹与张淑兰的房屋买卖合同不能履行、合同目的不能实现的根本原因应是由张淑兰的行为所造成，因此，张淑兰应承担违约责任。虽然在本案诉讼过程中，张淑兰取得了诉争房屋所有权证，能够证实其具有诉争房屋的所有权，且房屋面积为61.77平方米，但因该产权证是在纠纷产生后取得，且赵淑芹在此之前，也已购得房屋，已不具备购买本案诉争房屋的条件，现赵淑芹不同意再购买诉争房屋，并不存在过错。综上，上诉人张淑兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费800.00元，由上诉人张淑兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 高红娟审 判 员 戚晏榕代理审判员 赵桂娟二〇一六年十月二十六日书 记 员 刘 畅 来源：