（2016）渝04民终1449号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-30
案件名称
徐凤兰与徐捍林合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐凤兰,徐捍林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终1449号上诉人（原审原告）：徐凤兰，女，1960年5月20日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨茜，重庆经冠律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐捍林，男，1969年1月1日出生，汉族，住重庆市江北区，现居重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。上诉人徐凤兰因与被上诉人徐捍林房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭进行了审理，并由书记员谭昕怡担任法庭记录。诉讼中本院于2016年10月18日对上诉人徐凤兰的委托诉讼代理人田永禄，被上诉人徐捍林及其委托诉讼代理人孙小雪进行了询问调查。本案现已审理终结。徐凤兰上诉请求：一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2016）渝0240民初889号民事判决；二、判令由被上诉人徐捍林支付上诉人徐凤兰违约损害赔偿费315799.90元；三、判令由被上诉人徐捍林承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审认定上诉人未交付房款25000元错误，上诉人有94契约和98契约及上诉人实际占有房屋可以证明。二、原审驳回上诉人的诉讼请求错误。上诉人已于1998年购买了诉争之房，由于被上诉人违约，本案诉争之房已经拆迁，导致上诉人遭受损害946399.70元。被上诉人徐捍林辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，徐凤兰上诉理由不成立，建议二审法院驳回上诉，维持原判。徐凤兰向一审法院起诉请求：徐捍林赔偿违约行为给原告造成的经济损失315799.90元。一审法院认定事实：徐凤兰与徐捍林以及徐汉东、徐定华四人系一母所生的同胞姐弟，徐兴玉系该四人的亲幺姑。诉争之房位于石柱土家族自治县南宾镇老街居委114号，原为土木结构，房屋面积60.9平方米。系徐凤兰、徐捍林、徐汉东、徐定华、徐兴玉的祖业房。1988年7月3日经徐凤兰、徐捍林当时所在居民委员会证明，于同年7月11日在南宾镇房产管理所办理了石房权字第6**号房屋所有权证，所有权人登记为徐兴玉，共有人为徐凤兰、徐定华、徐汉东、徐捍林，各占五分之一。该房屋的所有权证由徐兴玉收执外，加发了房屋共有权保持证，分别是：石房共字第010号给徐凤玉（兰）、009号给徐捍林、008号给徐定华、011号给徐汉东。1994年9月26日，因徐捍林结婚需住房，徐凤兰、徐捍林及徐定华、徐汉东签订了一份书面《契约》（下称《94契约》），约定：将各自所有的五分之一房产，每份2000元卖给徐捍林，待办理手续时，房产证随本《契约》一并交付徐捍林自行办理产权变更登记（除徐凤兰承认收到2000元房款外，徐定华、徐汉东均称未得到房款，都未提供收据）。尔后，徐捍林将房屋改建为砖混结构自己居住。1998年5月20日，徐捍林作为卖房方与徐凤兰作为买房方签订《契约》（下称《98契约》），约定徐捍林自愿将此房转卖给徐凤兰，金额为25000元，产权证随本《契约》一并交付徐凤兰办理有关手续（徐捍林辩称未得到房款，徐凤兰未提供收据佐证）。《94契约》与《98契约》签订后，涉案房屋的产权登记情况并未发生变化。1998年徐定华从徐捍林处拿钥匙搬回该房居住至2005年初，当其另有房屋居住搬离该房时，徐凤兰、徐捍林及徐定华、徐捍林的外侄徐进宾无房居住，便找徐定华拿钥匙要求借用该房屋居住至2007年下半年左右（徐进宾自已购置了房屋），徐凤兰以将该房用于出租，租金给其母作生活补贴为由（其母称未收到徐凤兰任何补贴），收回房屋钥匙以每月300元的价格出租给马世红。2011年10月，因外面的房租较高，其母文茂珍搬至该房居住至2013年7月1日。因旧城改造的需要，拆迁办工作人员对该房屋的附属物进行登记复查时，徐凤兰在产权人签字栏内将“徐捍林”的名字写成“徐汉林”（徐凤兰曾否认该签字是其书写，后又认可是她书写）。2013年7月5日徐凤兰交出钥匙并与拆迁办签订了还房协议，7月12日徐汉东、徐捍林、徐定华认为徐凤兰侵害自已的权益，告知拆迁办他们与原告有产权纠纷，该房屋征收与补偿事宜被搁置。涉案房屋的房屋所有权证及房屋共有权保持证是徐凤兰一人办理的。2013年7月29日，徐兴玉将其五分之一的产权分出并与石柱县国土局签订了拆房还房协议。另查明：徐凤兰起诉要求确认《98契约》有效，石柱土家族自治县人民法院作出（2013）石法民初字第2338号民事判决，认定《98契约》无效并驳回原告的诉讼请求。徐凤兰不服上诉，本院作出（2014）渝四中法民终字第00368号民事判决：驳回上诉，维持一审判决。二审判决生效后，徐兴玉、徐捍林、徐定华、徐汉东均获得了相应的拆迁安置补偿，徐凤兰尚未接受政府安置房屋和奖励经费。徐凤兰不服二审判决并申请再审，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民提字第00001号民事判决：撤销一、二审民事判决书，并确认《98契约》有效。徐凤兰以《98契约》有效为由，认为2014年6月24日徐捍林与国土局签订的《国有土地上房屋征收房屋产权调换协议书》（以下简称《置换协议》）侵害了原告的利益，故起诉要求撤销被告与石柱县国土局签订的《置换协议》，石柱土家族自治县人民法院作出（2015）石法民初字第05124号民事判决：驳回徐凤兰的诉讼请求。徐凤兰于2016年3月17日再次起诉，要求徐捍林因签订《置换协议》所获得的门面房11.63㎡和住房4.73㎡以及拆迁补偿款64279.97元返还给徐凤兰，或者由徐捍林赔偿其违约行为给徐凤兰造成的经济损失315799.90元。经法院释明后，徐凤兰仅要求徐捍林赔偿其违反《98契约》给徐凤兰造成的经济损失315799.90元。徐凤兰认为徐捍林请求支付《98契约》中房款25000元已超过诉讼时效。一审法院认为，1998年徐捍林作为卖房方将房屋以25000元的价格转让给徐凤兰。《98契约》被生效判决认定为有效，故徐凤兰、徐捍林应当按照《98契约》的约定履行自己的义务，徐凤兰负有向徐捍林支付25000元房款的义务，徐捍林负有向原告徐凤兰交付房屋共有权保持证并协助办理过户手续的义务。徐凤兰主张签订《98契约》时，徐凤兰当场支付了25000元现金，徐捍林才将四本房屋共有权保持证交付给徐凤兰。徐捍林主张徐凤兰从1988年办理房屋产权证及房屋共有权证后一直未将房地产权证交付给徐捍林，也未收到过25000元购房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。徐凤兰应提供证据证明将购房款25000元交付给徐捍林的事实。法院也当庭询问了徐凤兰、徐捍林的母亲文茂珍，文茂珍称房屋买卖的时候不知晓，直到徐凤兰、徐捍林纠纷产生后才知晓的事实。徐凤兰称支付房款当日，徐凤兰丈夫金家人在场，经法院再次询问徐凤兰本人是否申请金家人出庭作证，徐凤兰称中午支付房款时金家人未在场，晚上吃饭的时候金家人在场。涉案房屋的房屋所有权证及房屋共有权保持证是徐凤兰一人办理的，在《98契约》签订过后，徐凤兰也一直未占有使用该房屋。法院无法查明四本房屋共有权保持证是如何流转到徐凤兰手中及徐凤兰是否支付房款的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定“作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，故法院认定徐凤兰未向徐捍林支付购房款25000元。《98契约》有效并不代表《98契约》已经实际履行了，且《98契约》并未约定交付房款、办理过户登记的先后顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，徐凤兰未交付房款，徐捍林同时有权拒绝交付房屋，故徐捍林不存在违约行为，徐凤兰请求徐捍林赔偿违约行为给徐凤兰造成的经济损失315799.90元的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告徐凤兰的诉讼请求。案件受理费6036元，减半收取3018元（原告已预交），由原告徐凤兰负担。二审中，徐凤兰没有提交新证据。徐捍林提供了EMS投递单及回执，拟证明徐捍林于2016年6月27日向徐凤兰发出了解除98契约的通知书。徐凤兰质证认为真实性无法确认，与本案不具有关联性。本院审查认为，徐捍林二审中提供的证据与本案不具有关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、徐凤兰是否支付了房屋价款25000元；二、徐捍林是否享有同时履行抗辩权。关于焦点一。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，徐凤兰主张已经支付了徐捍林房屋价款25000元应承担举证证明责任。徐凤兰提供的98契约等证据不足以证明徐凤兰已经向徐捍林支付了房屋价款25000元的事实。原审法院基于徐凤兰提供的证据不足，不予认定该事实符合法律规定，徐凤兰该上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。由于本案属于房屋买卖合同，徐凤兰与徐捍林互负债务，没有先后履行顺序。在徐凤兰向徐捍林支付房屋价款25000元之前，徐捍林有权拒绝徐凤兰要求交付房屋及办理产权登记的义务。原判认定徐捍林并没有构成违约，符合法律规定。综上，徐凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6036元，由上诉人徐凤兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞代理审判员 郑 斌二〇一六年十月二十六日书 记 员 谭昕怡 微信公众号“”