（2016）豫0102民初2434号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
河南益通物业服务有限公司与戴友乐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南益通物业服务有限公司,戴友乐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初2434号原告：河南益通物业服务有限公司，住所地郑州市金水区天明路86号凯瑞大厦8层808号。法定代表人：朱晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱建斌，河南成务律师事务所律师。委托代理人乔伟，河南成务律师事务所实习律师。被告：戴友乐，男，汉族，1962年8月19日出生，住址安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：李静亚，郑州市中原区林山寨街道法律服务所法律工作者。原告河南益通物业服务有限公司与被告戴友乐物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开庭进行了审理。原告河南益通物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱建斌、乔伟，被告戴友乐及其委托诉讼代理人李静亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南益通物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还欠缴的物业管理费4692.38元，水费249.6元，应承担的违约金15578.7元（暂算至2016年3月31日），共计20520.68元，以及自2016年4月1日起至实际付款日按日承担千分之五的违约金；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系郑州市中原区××路1号龙栖尚都8幢2单元8层802号房的业主（建筑面积85.94平方米，类型为住宅），原告依据与被告所属的房地产开发商签订的《前期物业管理服务协议》向被告提供前期物业服务，其中第六条约定住宅物业：1.25元／月／平方米，智能化运营费：0.05元／月／平方米。第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务使用费用（物业服务资金）的，应按5‰／日的标准向乙方支付违约金”。2012年2月29日被告接收并入住房屋，其物业费及电子监控维护费交至2012年9月30日，之后的物业费等费用一直拖欠未交。原告依约持续向被告提供了前期物业服务，但被告自2012年10月1日起开始拖欠物业费。期间原告多次催促被告缴纳，但直至起诉之日起被告仍未缴纳。被告戴友乐辩称：原告所述不实，被告于2010年11月18日购买位于中原区××路龙栖尚都8幢2单元8层802号房屋，购房同时与河南佳苑物业管理有限公司签订物业合同，并签订九龙城龙栖尚都前期物业管理服务协议，物业费由河南佳苑物业管理有限公司收取，后因河南佳苑物业管理有限公司服务管理不到位，给被告带来不便，被告拒绝交纳物业费，均与原告无关，至今原告与被告未签订任何物业服务合同，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2010年11月18日，被告戴友乐与出卖人郑州九龙城房地产有限责任公司签订商品房买卖合同，购买位于郑州市中原区××北、秦岭××单元××号房××套，并与河南佳苑物业管理有限公司签订《九龙城·龙栖尚都前期物业管理服务协议》，约定河南佳苑物业管理有限公司为被告提供前期物业管理服务，被告物业坐落于郑州市××××九龙城·龙栖尚都8幢2单元8层802号，建筑面积85.15平方米（实测面积85.94平方米），类型为住宅，服务时间自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，管理服务职责包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护与管理、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、物业档案管理等项目，物业服务费住宅建筑每月每平方米1.25元，监控设施维护费每月每平方米0.05元，每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日千分之五的标准收取违约金。双方就其他权利义务进行了约定。2012年2月29日房屋交付被告。2012年10月1日后，被告未交纳物业费及电子监控维护费等相关费用，原告催收无果后原告起诉至法院形成本案诉讼。另查明，原告作为丙方与郑州九龙城房地产有限责任公司作为甲方及河南佳苑物业管理有限公司作为乙方签订协议书，主要约定：“乙方因客观情况不能履行九龙城·龙栖尚都前期物业管理服务事宜，甲方表示谅解且双方互不追究违约责任；为防止出现物业管理服务空白，维护“九龙城·龙栖尚都”小区全体业主的合法权益，甲方经乙方同意及时选聘丙方且丙方同意对“九龙城·龙栖尚都”提供前期物业管理服务，甲、丙双方的权利义务以双方另行签订的前期物业管理服务合同为准，乙方与业主已经签订的前期物业管理服务协议由丙方继续履行，丙方承接各份协议中乙方的全部权利义务，丙方也可与业主重新签订物业管理服务协议，没有与乙方签订前期物业管理协议的业主，由丙方与业主直接签订并认真履行，但丙方制作的前期物业管理协议内容应与乙方签订的协议基本相同”。郑州九龙城房地产有限责任公司作为甲方与河南益通物业服务有限公司作为乙方还签订了《前期物业服务合同》，选聘乙方对九龙城·龙栖尚都提供前期物业管理服务事宜。被告戴友乐在签署《入伙会签单》并领取钥匙时，该《入伙会签单》下方注明有河南益通物业服务有限公司（佳苑物业）。以上事实由原告提交的《前期物业管理服务协议》、《入伙会签单》、催费通知单、《协议书》、《商品房买卖合同》《九龙城·龙栖尚都前期物业管理服务协议》、业主临时管理规约、照片、房屋所有权证存根、当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，虽然被告戴友乐与河南佳苑物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，且该小区也悬挂有该物业公司的相关标识，但河南佳苑物业管理有限公司并未实际提供相关服务内容，原告河南益通物业服务有限公司作为本案所涉小区的实际物业服务提供者，被告在实际接受了原告所提供的物业服务后，以未与原告签署前期物业管理服务合同为由拒绝交纳物业管理费用的，本院不予支持。关于戴友乐抗辩小区房屋存在质量问题及小区外墙掉落瓷片砸坏汽车的事实属于开发商的维修范畴，不属于其与原告的物业服务合同关系，被告以此为由拒交物业费的，于法无据，本院对此不予支持。针对戴友乐提供照片显示小区公共区域个别业主将杂物随处堆放以及业主电动车、汽车乱停放等问题，其认为物业公司不制止、不管理，故不同意交纳物业费的抗辩，本院认为该问题是由于小区内部分业主的不良行为导致，原告作为物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，仅能采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，并无强制执行的权力，故被告反映的上述问题并非物业服务企业自身能够单独予以解决的，被告以此理由拒绝交纳物业管理费用的，本院不予支持。关于被告提供照片显示其居住小区存在摆放摊位及电梯广告的获利归属问题，业主及业主委员会可通过其他合理渠道予以解决，被告以此理由不交纳物业管理费用的，于法无据，本院不予支持。本院认为，物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，如个别业主无正当理由拒付物业管理费用的，长期可能导致物业服务企业无法按照约定对小区环境进行维护和修缮，必然损及到其他业主的相关利益，故被告拒绝交纳物业管理费用的各种抗辩理由，本院均不予支持。被告应当按照每月每平方米1.25元，监控设施维护费每月每平方米0.05元的标准支付费用，经计算，2012年10月1日至2016年3月31日的物业费（包含电子监控维护费）为4692.32元（1.3元×85.94平方米×42月），本院认定被告在该期间内应交纳物业费为4692.32元。关于原告主张的水费249.6元，因原告未提交相关证据予以证明，故本院不予支持。协议约定的违约金标准为每日5‰，该标准过高，本院调整为月利率2%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告戴友乐自本判决生效之日起十日内向原告河南益通物业服务有限公司交纳物业费（包括电子监控维护费）4692.32元并按照月利率2%支付自2012年10月1日起至判决给付的物业费实际付清之日的违约金（违约金分季度计算，每季度首月21日为起算时间，计算基数为该季度应收及累计拖欠物业费和电子监控维护费）；二、驳回原告河南益通物业服务有限公司过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告河南益通物业服务有限公司负担213元，由被告戴友乐负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 郑 奇人民陪审员 甘建平人民陪审员 杨爱香二〇一六年十月二十六日书 记 员 魏亚飞 关注公众号“”