（2016）陕01民终7855号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-15
案件名称
闫鑫与陕西天宝物业投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西天宝物业投资有限公司,闫鑫
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终7855号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司。住所地西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）闫鑫，男，1982年10月5日出生，汉族，西安自控所工程师，住西安市雁塔区。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（简称天宝公司）因与被上诉人闫鑫商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2145号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了该案。上诉人天宝公司的委托代理人祁云，被上诉人闫鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，闫鑫与天宝公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12064026）一份，该合同约定：闫鑫购买由天宝公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第8幢3单元11层31101号房，该房屋面积为97.62平方米，每平方米单价为8055.46元，总房款786374元。合同第八条约定，天宝公司（××）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付闫鑫（××）使用。该合同第十四条约定：“××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。……5、供暖设备于入住时达到使用条件。……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，××按××已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；……”。该合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、××不退房，××按已付房价款的2%向××支付违约金。”上述合同签订后，闫鑫向天宝公司缴纳了全部购房款786374元。2014年2月28日，闫鑫收房并于2014年2月18日、2014年2月24日、2014年2月28日分别交纳了房屋专项维修资金、契税、产权登记费。另查明，天宝公司截止庭审时仍未完成涉案房屋的初始登记，也未取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，未将闫鑫购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。再查明，本案涉案房屋户内的天然气管道于交房时已安装到位，但涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道碰口于2014年11月11日才完成，2014年11月30日通气。2014年11月28日，天宝公司因迟延供暖向闫鑫发放取暖补偿金620元，闫鑫已实际接收。闫鑫于2016年2月5日诉至西安市雁塔区人民法院称，2012年7月17日，其因购买天宝公司开发的“晶城秀府”8-31101号房产与天宝公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12064026，总房款为786374元，其已按合同规定交清全部房款。首先，该合同第十五条“关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、××退房，……。2、××不退房，××按已付房价款的2%向××支付违约金。”合同签订后，其已经向天宝公司支付全部房款并办理了取得房地产权属证书所需的全部手续，但由于天宝公司的原因，天宝公司未在其收房后365个工作日内将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案，且天宝公司未按承诺在两年内办理权属登记，致使其至今未能取得房地产权属证书，故天宝公司应对其违约行为承担相应的违约责任，即天宝公司应按房价款的2%向其支付违约金15727.48元。其次，该合同第十四条“××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3、天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。……如果在规定的日期内未达到使用条件的，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，××按××已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；……”。其已于2014年1月23日收房，天宝公司一直推脱天然气很快会开通，但直至2014年11月30日天然气才得以接通使用，为此天宝公司应按已付房款的日万分之一支付违约金24456元。现诉至法院，请求判令：1、天宝公司立即将其购买的涉案房屋办理权属登记需要由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案；2、天宝公司支付其逾期办理房地产权属证书违约金15727.48元；3、天宝公司支付其天然气未在入住时达到使用条件的违约金24456元；4、本案诉讼费由天宝公司承担。天宝公司辩称，首先，其已于交房时完成天然气管道主体的安装，2014年11月11日涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道碰口安装完毕，2014年11月30日涉案房屋在符合天然气公司的通气要求后正式通气使用，故其不应承担逾期完成管道安装的违约责任。其次，闫鑫与其签订的合同约定天然气、供暖等设备在交付时未能达到约定的使用条件时各项违约金不累计计算，所以即使其未按期将天然气管道安装到位，由于其已经在2014年11月就延迟供暖问题对闫鑫进行违约赔偿，故其不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。第三，其逾期办证的行为并未给闫鑫造成实际损失，双方约定的违约金过高，其请求降低。原审法院认为，闫鑫与天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。闫鑫依约向天宝公司实际缴纳购房款786374元，并于2014年2月28日收房，同时也已交纳房屋专项维修资金、契税及产权登记费。根据合同第十五条的约定，××（天宝公司）应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××（天宝公司）提供的资料报产权登记机关备案，但天宝公司截止庭审时仍未完成涉案房屋的初始登记，也未取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，未将闫鑫购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其上述行为显系违约，故天宝公司应按约定将闫鑫购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并按闫鑫已付结算总房款786374的2%向闫鑫支付违约金，计算为15727.48元。关于闫鑫要求天宝公司支付天然气未在入住时达到使用条件的违约金的诉讼请求，天然气管道是天宝公司作为开发商向闫鑫提供的商品房中所具备的基础设施，目的在于通气使用，虽然合同约定是由××自行申请开通，但××申请开通的前提是天然气管道整体安装到位。本案中，天宝公司在交房时仅将闫鑫房屋内的天然气管道安装到位，但涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道并未碰口，闫鑫无法申请开通天然气，故天宝公司上述行为违反了合同约定，应当依照合同约定承担相应的违约责任，闫鑫于2014年2月28日收房，因双方对天然气管道于2014年11月11日整体安装到位无异议，天宝公司迟延安装天然气管道达256天，违约金计算为20131元。关于天宝公司辩称已就延迟供暖问题对闫鑫进行违约赔偿，故不应再承担天然气管道未安装到位的违约金一节，因天宝公司提供的供暖设备入住时未达到使用条件而向闫鑫发放了620元供暖补贴，闫鑫也实际接收，视为双方对《商品房买卖合同》第十四条关于供暖设备约定的变更，本案中闫鑫也未主张逾期供暖违约金，故对此辩称法院不予采信。至于天宝公司请求降低违约金一节，天宝公司未提供证据证明约定的违约金过分高于给闫鑫造成的损失，故其要求降低违约金理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告闫鑫购买的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第8幢3单元11层31101号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫鑫支付逾期办证违约金15727.48元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫鑫支付逾期安装天然气管道违约金20131元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告闫鑫其余诉讼请求。本案案件受理费805元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告闫鑫。宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、其已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。其与闫鑫2012年7月17日签订的《商品房买卖合同》约定：“天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用”，其已于房屋交付使用时完成了主管道的安装，只是在2014年11月11日才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求时正式通气使用，并不代表2014年11月11日才将管道安装到位。因此，其不应承担逾期完成管道安装的违约责任；二、其已于2014年11月将迟延供暖问题对闫鑫进行了违约赔付，不应当再承担天然气管道未安装到位的违约金。根据合同第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的约定，天然气和供暖设备的违约金不能累计计算，其已向闫鑫发放了620元的供暖补贴，闫鑫已接收此款，因此，即使其未按期将天然气管道安装到位，在供暖设备违约金已经赔付的情况下，天然气管道未安装到位的违约金不应予以支持。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判驳回闫鑫的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由闫鑫承担。闫鑫辩称，一、其是在2014年2月收的房，直到2014年10月天然气管道依然没有安装到位，所以天宝公司称收房时已将天然气管道安装到位与事实不符；二、天宝公司给其补偿的620元当时并未说明是补偿什么，其认为将此作为天然气管道没有安装到位的赔偿是不合理的。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，闫鑫和天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第十四条约定“…××（天宝公司）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…3、天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通…。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，××（天宝公司）按××已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；…。”天然气管道是天宝公司作为开发商向××提供的商品房中所具备的基础设施，目的在于通气使用，要达到使用条件，不但需要房屋内的天然气管道安装到位，也需要整栋楼的天然气管道整体安装到位。天宝公司在交房时仅将闫鑫房屋内的天然气管道安装到位，但闫鑫房屋所在整栋楼的天然气主管道未安装到位，应视为天然气管道未达到使用条件。天宝公司前述行为违反了合同约定，应当依照合同约定承担相应的违约责任。天宝公司因供暖设备入住时未达到使用条件而向闫鑫发放了620元供暖补贴，且闫鑫已经接受此款，视为双方对商品房买卖合同第十四条关于供暖设备约定的变更，天宝公司上诉认为已支付供暖设备违约金就不应再支付天然气管道逾期安装违约金的理由不能成立。综上，对天宝公司的上诉请求，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费303元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张亚凤代理审判员 王慧芳代理审判员 辛 娟二〇一六年十月二十六日书 记 员 陈 肖 微信公众号“”