（2016）粤01民终11764号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-11-14

案件名称

霍铭乐与广州明源房地产代理有限公司合同纠纷2016民终11764二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州明源房地产代理有限公司,霍铭乐

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2016）粤01民终11764号上诉人（原审被告）：广州明源房地产代理有限公司,住所地广州市花都区,统一社会信用代码914401140658174768。法定代表人：伍敏霞，该公司经理。委托代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：杨秋玲，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍铭乐，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托代理人：李嘉杰，广东金信方正律师事务所律师。上诉人广州明源房地产代理有限公司（以下简称明源公司）因与被上诉人霍铭乐合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，霍铭乐（认购方）与托斯卡纳公司（出售方）于2013年11月20日签订《利某尖东半岛花园认购书》，约定：认购物业：佛山市南海区桂城街28栋03单元，建筑面积约为393.91平方米，原定价8185191元，优惠折扣：优惠价；认购价6600000元；定金300000元须于签署本认购书时付清，备注：已于2013年11月19日转账100000元，其余本月26日前交齐；第一期楼款300000元须于2013年12月20日前付清；第二期楼款300000元须于2014年1月20日前付清；第三期楼款540000元须于2014年2月20日前付清；第四期楼款540000元须于2014年3月20日前付清；剩余楼款4620000元按出售方指定的日期、地点申请办理银行按揭；该物业在认购方履行本认购书、商品房买卖合同的前提下于2014年11月20日交楼；认购方应于2014年3月20日前到利某尖东半岛花园会所内办理签署正式商品房买卖合同及有关文件；如认购方未及时与出售方签订商品房买卖合同、及时交清房款、税费，致使该商品房买卖合同登记备案手续或房屋权属证书或其他相关法律手续无法办理或延期办理，所产生的责任和后果由认购方承担。需办理银行按揭的认购方须于2014年3月30日前提交银行按揭所需资料；如认购方在上述期限内未能或未依时缴付房款或不履行认购书任何条款时，出售方有权没收认购方已付定金；如认购方在上述期限内未能或未依法缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权没收认购方已缴付的定金；认购方未签署商品房买卖合同前，若因出售方原因致使涉讼房屋不能出售时，出售方须退还认购方所有已交款项，此认购书自动作废，双方权利义务即时终结。同日，霍铭乐与明某公司签订《三媒联动团购优惠确认单》，确认单的主要内容为：1.为获取本次活动的购房优惠权并预定房源，在签署本确认单同时，客户需支付会员服务费20万元；2.客户如未成功购房（成功购房是指：客户足额缴纳相应款项并与开发商签署购房合同），可在60日内申请无息退还会员服务费。如客户成功购房或超过60日的，会员服务费不予退还……7.客户确认：本次团购活动的组织者仅提供团购组织与咨询服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的会员服务费并非购房价款的一部分。同日，霍铭乐签订《三媒联动团购优惠告知书》，告知书的主要内容为：本人霍铭乐自愿缴纳20万元会员费，用于购买利某半岛城玺20万抵100万的三媒联动团购优惠。已购买团购优惠者需在60天内确定购买，如已成功购买（或成功签署购房协议）已付的20万元会员费不作退还。在期限内且未签署购房合同的，放弃购房者，可申请退款，退款需要交还三媒联动团购优惠告知书、会员费收据、POS机刷卡凭条、优惠告知书。退款自未购房者申请之日起30个工作日内以自动转帐方式无息退还20万元到刷卡银行卡内。霍铭乐分别于2013年11月19日向托斯卡纳公司支付定金100000元，2013年12月13日支付定金200000元，2013年12月26日支付首期款300000元。霍铭乐于2013年12月7日向某甲公司支付会员费200000元，以此享受20万抵100万购房优惠。霍铭乐与托斯卡纳公司签订《利某尖东半岛花园认购书》后，双方均未履行认购书中约定签署商品房买卖合同等义务，霍铭乐没有按认购书的约定于2014年1月20日前向托斯卡纳公司支付二期房款300000元，之后也没有支付二期、三期及四期房款，也没有与托斯卡纳公司签订正式商品房买卖合同。因霍铭乐认购的房屋于2014年9月12日被办理了抵押登记，2015年1月29日被查封。霍铭乐于2015年7月13日向广东省佛山市南海区人民法院起诉托斯卡纳公司，请求确认：1.霍铭乐与托斯卡纳公司签订的《利某尖东半岛花园认购书》于起诉日即2015年7月13日解除；2.托斯卡纳公司向某乙乐返还首期房款300000元；3.托斯卡纳公司向某乙乐双倍返还定金共600000元。广东省佛山市南海区人民法院于2016年1月5日作出（2015）佛南法民三初字第1024号民事判决，认定霍铭乐没有按认购书的约定支付第二、三、四期房款，构成违约；托斯卡纳公司本可通过主张霍铭乐付款继续履行合同，但因涉案房屋存在抵押、查封等权利限制，截至该案一审辩论结束前仍未消除，亦构成违约。判决：一、确认霍铭乐与托斯卡纳公司签订的《利某尖东半岛花园认购书》于2015年7月27日解除；二、托斯卡纳公司应于本判决生效之日起十日内返还首期房款300000元给霍铭乐；三、托斯卡纳公司应于本判决生效之日起十日内返还定金300000元给霍铭乐；四、驳回霍铭乐的其他诉讼请求。该判决于2016年1月27日生效。2016年4月15日，霍铭乐向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.明某公司向某乙乐返还200000元及支付利息（利息自起诉之日起以20万元为本金按中国人民银行同期一年期贷款利率的150%为标准计至清偿之日止）；2.本案诉讼费用由明某公司承担。明某公司原审辩称：1.在提起本案诉讼前霍铭乐没有要求明某公司退还会员费200000元，霍铭乐提起本案诉讼已超过诉讼时效。2.霍铭乐、明某公司发生的买卖合同纠纷实际涉及三个法律关系，所涉及的款项是分三种性质的款项。首先，霍铭乐与托斯卡纳公司签订认购书并支付房款60万元，这是房屋买卖合同关系，其支付60万元是购房款。其次，本案中托斯卡纳公司其实是属于广州利某集团公司的下属子公司。就本案房地产项目的广告推广，利某集团与明某公司及三媒体（北京怡然居客科技发展有限公司、广州阳光大地房产频道有限公司、广州市森海广告有限公司）签订了广告服务合同，该合同的名称虽是电商合同，实质是广告服务合同。三个媒体通过收取20万元一套房来抵扣100万元房款的优惠模式收取广告费，因此本案明某公司代三个媒体收取的20万元实际是广告费，并非房款。第三，根据电商合同的约定，明某公司受三个媒体的委托，提供代理服务，根据合同约定明某公司只收取了2万元的代理服务费。原审法院认为，本案的争议焦点为：霍铭乐提起本案诉讼是否超过诉讼时效，明某公司应否向某乙乐退还20万元及利息。霍铭乐基于与托斯卡纳公司签订《利某尖东半岛花园认购书》，认购佛山市南海区桂城街28栋03单元而与明某公司签订《三媒联动团购优惠确认单》，并向某甲公司支付会员费200000元，以获取购买上述房屋20万元抵100万元的团购优惠。霍铭乐与托斯卡纳公司签订认购书前后仅向托斯卡纳公司支付了定金30万元及首期房款30万元，二至四期的房款没有支付，也没有与托斯卡纳公司签署商品房买卖合同，但直至2015年7月才起诉要求解除霍铭乐与托斯卡纳公司签订的《利某尖东半岛花园认购书》，广东省佛山市南海区人民法院于2016年1月5日作出判决，确认霍铭乐与托斯卡纳公司签订的《利某尖东半岛花园认购书》于2015年7月27日解除，并判决托斯卡纳公司向某乙乐退还购房款及定金。本案中，霍铭乐未成功购房的时间节点应为霍铭乐某甲公司申请退还会员服务费20万元的时间起点。霍铭乐虽然没有按约定足额向托斯卡纳公司支付房款，也没有在认购书约定的期限即2014年3月20日前与托斯卡纳公司签署商品房买卖合同。但在霍铭乐未足额支付第二至第三期房款时，托斯卡纳公司并没有与霍铭乐解除认购书，如在此情况下托斯卡纳公司同意霍铭乐变更支付房款的时间并同意与霍铭乐签订商品房买卖合同的，可认定霍铭乐某乙功购房。因此，不能在霍铭乐未足额支付二至三期房款时就认定霍铭乐为未成功购房。《三媒联动团购优惠告知书》约定“在期限内未签署购房合同的，放弃购房者，可申请退款”，霍铭乐在没有足额支付房款的情况下未与托斯卡纳公司协商变更认购书，也没有在认购书约定的期限内与托斯卡纳公司签订商品房买卖合同，该时起（2014年3月20日）应认定霍铭乐未成功购房。从该时起60日（即2014年5月19日前）内霍铭乐某丙向某甲公司申请退还会员服务费20万元，因此诉讼时效应从2014年5月20日起计算。霍铭乐虽然直至2016年4月15日才提起本案诉讼要求明某公司退还20万元，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，霍铭乐于2016年4月15日向原审法院提起诉讼主张权利没有超过两年诉讼时效，因此明某公司抗辩霍铭乐的起诉已超过诉讼时效的理由不成立，原审法院不予以采纳。根据霍铭乐与明某公司签订的《三媒联动团购优惠确认单》，因霍铭乐未能成功购房，因此明某公司应向某乙乐退还会员服务费20万元。明某公司抗辩认为该20万元其只收取了2万元的代理服务费，其他款项由三媒体收取，申请原审法院追加三媒体作为共同被告，追加广东利某集体有限公司作为第三人参加诉讼。原审法院认为，明某公司申请追加的三媒体及广东利某集体有限公司与霍铭乐不存在合同关系或其他法律关系，因此原审法院对明某公司该申请不予准许。至于明某公司与三媒体对收取的会员服务费存在的合同关系可由其另循途径解决。根据霍铭乐签订的《三媒联动团购优惠告知书》，“退款自未购房者申请之日起30个工作日内以自动转帐方式无息退还20万元到刷卡银行卡内”，因霍铭乐未成功购房后一直未向某甲公司申请退还20万元，根据上述约定，霍铭乐提起本案诉讼后，原审法院于2016年5月13日向某甲公司送达诉讼材料，因此霍铭乐主张的利息应从2016年5月13日起30个工作日后即2016年6月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。霍铭乐要求按银行同期一年期贷款利率的150%计算利息，没有法律依据，原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、明某公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某乙乐退还20万元及利息（利息从2016年6月28日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清款日止）;二、驳回霍铭乐的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，由明某公司负担。判后，明某公司不服原审判决向本院提起上诉称：一、明某公司已经履行合同约定义务，有权收取服务费。根据《三媒联动团购优惠确认单》的约定，明某公司的义务是帮霍铭乐在购房时获得购房的优惠及约定的房源。在霍铭乐签订了认购书之后，明某公司的义务已经履行，有权获得服务费。二、《三媒联动团购优惠确认单》与《利某尖东半岛花园认购书》是两份独立的合同，原审法院以《利某尖东半岛花园认购书》的终止履行作为判决明某公司退还服务费的依据，没有事实依据。三、霍铭乐已经成功购房，依约服务费不予退还，原审判决自相矛盾。1.霍铭乐签订《利某尖东半岛花园认购书》，并向某甲公司支付20万服务费、向开发商支付首期款的行为可确认为成功购房；2.原审判决认定霍铭乐没有依约支付第二、三、四期房款均“可认定霍铭乐某乙功购房”。根据《三媒联动团购优惠确认单》约定，霍铭乐某乙功购房，没有申请退房的依据；3.霍铭乐违约自行放弃购房，应承担违约责任。其放弃购房，没有在60天内申请退还服务费，无权要求明某公司退款。四、霍铭乐放弃购房的时间节点是2014年1月20日，其在2016年4月15日提起本案，已过诉讼时效。明某公司有权申请退还服务费的“期限内”应以2013年12月7日为计算点。（2015）佛南法民三初字第1024号判决书于2016年1月27日生效，即使按此确定不成功购房，霍铭乐某丁应在2016年3月27日前向某甲公司主张退款，超出该期限，无申请退款的权利。五、原审主观臆断霍铭乐没有依约支付房款为开发商“同意霍铭乐变更支付房款的时间并同意与霍铭乐签订商品房买卖合同”，没有事实依据。综上，请求二审判令：1.撤销原判，驳回霍铭乐全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由霍铭乐负担。霍铭乐二审答辩称：原审判决认定事实正确，适用法律基本正确，程序正当，应予以维持。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，霍铭乐依据其与明某公司签订的《三媒联动团购优惠确认单》，向某甲公司交纳了20万元的服务费。双方当事人在《三媒联动团购优惠确认单》中明确约定：成功购房是指：客户足额缴纳相应款项并与开发商签署购房合同。而本案中，霍铭乐某戊直未能与开发商签署购房合同，原审法院认定霍铭乐没有成功购房并无不当，本院予以维持。明某公司上诉称霍铭乐与开发商签订《利某尖东半岛花园认购书》并向开发商支付首期款的行为可确认为成功购房。对此，本院认为，《利某尖东半岛花园认购书》，《三媒联动团购优惠确认单》均于2013年11月20日签订，且霍铭乐实际是于2013年12月7日才向某甲公司支付了服务费20万元。故明某公司仅以霍铭乐与开发商签订了认购书为由主张霍铭乐已成功购房，理据不足，本院不予采纳。虽然霍铭乐签订认购书后未能依约支付第二、三、四期的房款，但生效的（2015）佛南法民三初字第1024号民事判决已认定开发商也构成违约并判决开发商须向某乙乐返还全部款项。故依据上述生效的判决，案涉认购书并非由于霍铭乐的单方违约行为而被解除。明某公司上诉称霍铭乐是自行放弃购房，与生效判决的认定不符，本院不予支持。虽然双方当事人签订的《三媒联动团购优惠确认单》上写明“如客户成功购房或超过60日的，会员服务费不予退还”，但对于超过60日的起算日期没有作出具体明确的约定。霍铭乐在生效判决解除了其与开发商签订的认购书之后的三个月内提起了本案诉讼，难以认定其懈怠于行使权利。明某公司仅以该约定不够具体明确的60天为由主张其无需向某乙乐返还20万元，理据不够充分，本院不予采信。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人广州明源房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　梁淑敏审判员　　陈珊彬审判员　　李　焕二〇一六年十月二十六日书记员　　杨　旦林飘云关注公众号“”