（2016）沪0115民初40306号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-29
案件名称
物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海欣城物业有限公司,上海市浦东新区枣庄路853弄业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初40306号原告：上海欣城物业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金藏路XXX号XXX幢XXX楼XXX室。法定代表人：季俊，总经理。委托诉讼代理人：达庆丰，上海市勋业律师事务所律师。被告：上海市浦东新区枣庄路853弄业主委员会，住所地上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号东南间。负责人：夏国鸿，主任。委托诉讼代理人：陆永年，男，住上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：阮建珉，上海坤禾律师事务所律师。原告上海欣城物业有限公司诉被告上海市浦东新区枣庄路853弄业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海欣城物业有限公司的委托诉讼代理人达庆丰、被告上海市浦东新区枣庄路853弄业主委员会的委托诉讼代理人陆永年、阮建珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海欣城物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2013年9月1日至2014年12月31日止原告对枣庄路853弄小区进行小修养护费用人民币(以下币种同)36,345.19元，2014年度小区停车费收入、专项维修和养护费用的差额29,434.94元，合计65,780.13元：2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年8月31日签订了物业服务合同，约定由原告对被告的小区进行物业管理服务事宜，服务期限至2014年7月31日止。物业服务合同到期后，由于被告未及时聘请新的物业管理公司进行物业服务管理，故原告对被告所辖小区进行了事实管理至2014年12月31日。原告在管理该小区时，每月将小修养护的统计表交被告审计确认，被告也已盖章认可，但被告一直未按确认的费用予以支付。自2013年9月至2014年12月，共欠小修养护费用为36,345.19元。原告亦将2014年该小区的停车费收入及专项维护和养护费用的汇总表报被告审核并得到确认，应支付给原告的费用达29,434.94元，至今也未支付。原告曾多次进行催讨，并于2015年9月委托律师向被告发了律师函进行催讨，但被告始终未履行自己的付款义务，故提出诉请如前。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2013年9月1日至2014年12月31日止原告对枣庄路853弄小区进行小修养护费用31,609.69元，2014年度小区停车费收入、专项维修和养护费用的差额29,434.94元，合计61,044.63元；二、诉讼费由被告承担。被告上海市浦东新区枣庄路853弄业主委员会辩称，一、根据原告提供的相应证据，有被告单位盖章的2013年9月至2014年12月的853弄小修养护统计表被告予以确认，但其中2014年10月的小修养护费4,735.50元，因无被告的盖章不予认可；二、根据原告提供的2014年枣庄路853弄收入支出汇总表，就支出部分的税金被告认为应当各自承担；三、根据双方签订的物业服务合同第12条第四项的约定，“甲方按年度公益性收入的40%(88,000元)给乙方用于补贴管理费不足，余下部分归甲方所有，税金各自承担(但乙方需确保机动车的收缴率达95%,如不能达到此标准，甲方则按停车场等公益性收入的40%比例提取补贴乙方管理费)，被告认为原告的机动车收缴率未达到95%，所以应当按停车场等公益性收入的40%即上述汇总表中收入部分的总金额178,700元的40%作为补贴原告管理费的不足而非每年定额88,000元，综上不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、2013年9月至2014年9月、2014年11月及12月的853弄小修养护统计表；2、《物业服务合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、就原告提供的2014年10月853弄小修养护统计表，因无被告盖章确认，且原告于本案中也放弃了对2014年10月的小修养护费4,735.50元的主张并变更相应的诉讼请求，系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许。被告则对变更诉讼请求后的小修养护费31,609.69元予以认可；2、就原告提供的2014年度枣庄路853弄收入支出汇总表，被告表示真实性无异议，但称根据物业服务合同第12条(四)已经约定了税金各自承担，且原告的机动车停车费收缴率并未达到合同约定的95%，应当按停车场等公益性收入的40%作为停车场收入分成而非定额的88,000元，故对该汇总表支出部分的第4项“税金”9,560.45元及第12项“根据物业合同停车场收入分成”8,8000元不予认可，但对该汇总表中的其他金额款项均无异议，并予以确认。因被告对该证据的真实性无异议，本院予以采纳；3、就原告提供的定额发票及根据定额发票制作的公司财务账册复印件，被告表示原告超过了举证期限提供且未出示原件，不予质证。因原告超过本院指定的举证期限提供该证据，本院不予采纳；4、就原告当庭提供的2013年1月至12月的收入支出汇总表，被告表示对真实性无异议，但称2013年按照88,000元作为停车场收入分成不代表2014年亦然。因被告对该证据的真实性无异议，本院予以采纳;5、就被告提供的2012年8月1日函告复印件，原告表示系复印件，故对真实性无法确认。该函告出具日期为2012年8月1日，而物业服务合同签订日为2012年8月底，应当以正式合同为准，同时该证据中亦无法反映出被告认为的机动车95%收缴率特指长期停车业主收缴率的观点。因该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。另，双方当事人均表示不需要由专业审计机构就本案的相关账目进行审计。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月，上海市浦东新区枣庄路853弄业主大会作为甲方，原告作为乙方共同签订《物业服务合同》一份，双方约定枣庄路XXX弄XXX-XXX号的住宅由原告实施物业管理服务，合同期限为两年，自2012年8月1日起2014年7月31日止。其中第十二条(四)甲、乙双方约定：甲方按年度公益性收入的40%(88,000元)给乙方用于补贴管理费不足，余下部分归甲方所有，税金各自承担。(但乙方需确保机动车的收缴率达95%，如不能达到此标准，甲方则按停车场等公益性收入的40%比例提取补贴乙方管理费。)年度内业委会部分，由物业公司代收代付，年度终了，将结余款划拨转维修基金账户。嗣后，原告按约服务至合同期满并实际服务至2014年12月31日，之后退出枣庄路853弄小区。因双方就2013年9月1日至2014年12月31日止枣庄路853弄小区进行小修养护费用及2014年小区停车费收入、专项维修和养护费用的差额费用未能协商一致，以致引发本案诉讼。审理中，原告称无论是按照年度公益性收入的40%(即178,700元的40%)亦或是88,000元的40%为基数计算所得的税金均同意各自承担，原、被告均确认税率按照5.35%计算。此外，双方均认可枣庄路853弄小区共有固定车位120个，原告认为该120个车位全部提供给长期停车业主，且合同亦未要求区分长期停车和临时停车，故原告已经实际完成了合同约定的收缴率，而被告则认为固定车位确系120个，原告的定额发票均系给临时停车人发放的，不应包括在95%的收缴率中，95%的收缴率针对的是长期停车业主，但被告也承认小区里存在用定额发票代替普通发票给长期停车业主的情况。因双方争议较大，致调解未果。本院认为，本案的争议焦点系围绕物业服务合同第十二条(四)明确税金缴纳的基数及原告是否按该条款完成机动车(停车费)收缴率的95%。原告提供的2014年度收入支出汇总表中有枣庄路853弄业主大会的盖章，结合被告承认小区存在用定额发票代替普通发票给长期停车业主的情况，可视作为被告对该汇总表中各项金额的确认及认可，故对该汇总表的第12项“根据物业合同停车场收入分成”88,000元本院予以确认。而关于税金，虽然2014年度收入支出汇总表中已确认由被告承担，但审理中原告自愿同意其收入分成的88,000元税金4,708元由其自行承担，故在第4项“税金”部分予以相应扣除。综上所述，原告要求被告支付2013年9月1日至2014年12月31日止小修养护费31,609.69元的诉讼请求符合约定，于法有据，本院予以支持。至于要求被告支付2014年度小区停车费收入、专项维修和养护费用的差额29,434.94元，因原告已自愿承担相应税金,本院依法确认该款项应为24,726.94元。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告上海市浦东新区枣庄路853弄业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣城物业有限公司2013年9月1日至2014年12月31日的小修养护费人民币31,609.69元及2014年度小区停车费收入、专项维修和养护费的差额24,726.94元，共计56,336.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,208元，减半收取计604元，由被告上海市浦东新区枣庄路853弄业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈丽芳二〇一六年十月二十六日书记员 姚 瑶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”