（2016）桂06民终394号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-01-16
案件名称
李善友与防城港天寓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
防城港天寓房地产开发有限公司,李善友
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂06民终394号上诉人（原审被告）：防城港天寓房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区金花茶大道52号天寓商务广场1楼营销中心。法定代表人：缪宽胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄洪和，广西十环律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽驹，广西十环律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李善友，男，1952年1月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。上诉人防城港天寓房地产开发有限公司（以下简称天寓公司）因与被上诉人李善友商品房买卖合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天寓公司的委托诉讼代理人马丽驹，被上诉人李善友及其委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天寓公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判天寓公司与李善友继续履行NO：2-11502《商品房买卖合同》，天寓公司按合同约定向李善友支付违约金；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、天寓公司与李善友在涉案合同的第九条第（2）项约定，逾期交付超过90天的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。即天寓公司未能按约交付商品房的，合同不解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是在当事人没有约定的情况下才适用，涉案合同约定逾期交房继续履行合同，该约定应优先适用。一审判决虽认定涉案合同合法有效，但判决解除合同不符合合同约定。二、天寓公司虽然没有取得工程竣工验收手续，但李善友已经收房，并签订入伙协议、交纳物业管理费，只是物业公司没有完善领房手续。即使天寓公司迟延交房，也不影响李善友按照合同的约定实现合同目的，天寓公司只是按照合同约定承担迟延交房的违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，经催告后，解除权行使的合理期限为三个月。现有证据显示李善友于2015年1月22日发出《退房函》，一审法院认定该行为为催告行为，李善友于2015年8月20日才起诉，因此即使适用上述规定，李善友的解除权因逾期行使而消灭。被上诉人李善友辩称，一、涉案合同系格式合同，天寓公司将自己该负的责任，完全排除，加重了李善友的责任，应被认定无效。二、李善友所交纳的物业费实际上是天寓公司要求交纳的看房费，其称不交费就不给看房。天寓公司在工程未竣工验收的情况下要求李善友收房，违反法律规定。李善友在2015年8月再次写信表示，如以后房屋出现质量问题，天寓公司又不负责的话，其就要求退房，因此天寓公司称李善友已收房不符合事实。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人可以在一年内行使解除权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李善友向一审法院起诉请求：1、解除李善友和天寓公司签订的编号为NO：2-11502的《商品房买卖合同》；2、天寓公司退还李善友已付购房款605832元，从李善友付款之日起按同期同类银行贷款利率分别计算支付利息（其中20万元从2013年8月23日起计，285832元从2013年11月13日起计，30万元从2013年12月30日起计，至退还全部款项时止），向李善友支付违约金60583元；3、本案诉讼费用由天寓公司负担。一审法院认定事实：2013年11月14日，李善友和天寓公司签订了一份合同编号为NO：2-11502的《商品房买卖合同》，该合同约定：李善友（买受人）购买天寓公司（出卖人）开发建设的坐落于防城港市金花茶大道南段东侧天寓商务广场2栋1单元1502号房屋一套；房款总价605832元；付款方式为买受人于2013年11月13日前支付第一期购房款305832元，于2014年1月31日前支付剩余房款30万元；商品房竣工验收合格后，方可交付；出卖人应当在2014年8月30日前将商品房交付买受人；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点二的违约金。合同附件五第七条约定：任何一方违约致对方依约解除本合同的，若本合同条款已经对解除本合同、退房约定了明确的处理办法的，即按该约定追究违约方的违约责任；本合同无相应违约责任条款的，违约方须赔偿对方的损失，并向对方支付房价款总额10%的违约金。合同还约定了其他事项。2013年12月12日，防城港市房产管理局对涉案合同予以备案。李善友分别于2013年8月23日、2013年11月13日、2013年12月30日向天寓公司支付购房款2万元、285832元、30万元。2015年1月27日，天寓公司出具一份《函》，主要内容为已收到李善友的《退房函》，但李善友提出的退房事由不符合合同约定，如要退房应按照合同约定办理，同时对因各种原因造成的交房迟延表示歉意。至庭审时，天寓公司未将房屋交付给李善友。另查明，2015年10月12日，防城港市住房和城乡建设委员会出具防住建函（2015）1224号《关于防城港市天寓商务广场是否已办理报建手续的复函》，其上载明“由防城港市天寓房地产开发有限公司开发的天寓商务广场B幢1单元1502号商品房，截止至2015年10月9日，防城港市天寓房地产开发有限公司未到我委办理过建设工程竣工验收备案手续”。一审法院认为，商品房买卖合同示范文本只是起规范引导作用，李善友与天寓公司可以另行对商品房买卖合同作出补充、例外约定，或者签订双方协商一致的购房合同。李善友与天寓公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方的权利、义务等均有明确的约定，双方均应按合同的约定履行义务。根据合同约定，天寓公司应于2014年8月30日前将商品房交付给李善友，但其并未依约履行。为此，李善友向天寓公司递交《退房函》，实施了催告的行为。经催告后，天寓公司至庭审时未能履行交付义务；而涉案房屋至2015年10月12日仍未通过竣工验收，不符合交房条件，天寓公司的行为已构成根本性违约。李善友据此请求解除双方签订的合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于商品房买卖合同解除权行使的条件，予以支持。合同解除后，天寓公司应返还李善友交付的购房款605832元。李善友主张的利息损失系天寓公司的违约行为给其造成的实际损失，应予支持。利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以2万元为基数从2013年8月23日起计至2013年11月12日；以305832元（2万元＋285832元）为基数从2013年11月13日起计至2013年12月29日；以605832元（305832元＋30万元）为基数从2013年12月30日起计至付清之日止。关于违约金的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”现李善友主张天寓公司向其支付违约金60583元，虽符合双方签订的合同附件五第七条关于合同解除时适用违约金条款的约定，但天寓公司主张双方约定的违约金过高，且李善友未就损失的数额及违约金的合理性提供证据予以证实，故酌定天寓公司应承担的违约金为2万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、解除李善友与天寓公司签订的商品房买卖合同（合同编号NO：2-11502）；二、天寓公司返还李善友购房款605832元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以2万元为基数从2013年8月23日起计至2013年11月12日；以305832元为基数从2013年11月13日起计至2013年12月29日；以605832元为基数从2013年12月30日起计至付清之日止）；三、天寓公司支付李善友违约金2万元。案件受理费10464元，减半收取5232元，由天寓公司负担。本院二审期间，被上诉人李善友围绕上诉请求提交证据《退房函》，证明天寓公司到期未交房属违约行为。本院组织当事人进行了质证。上诉人天寓公司认为其确实在2015年1月22日收到退房函，但不能确认是不是该份证据。因该份函件上未有天寓公司的签字盖章，本院不予采纳。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，2015年8月28日，天寓公司复函李善友，载明：“你的来信收悉，经研究，答复如下：一、你与天寓房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，是否领房，你自己决定。二、双方的权利义务关系按商品房买卖合同的约定办理，任何一方违约，也按合同的约定处理。”综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、天寓公司是否构成逾期交房；二、李善友主张解除涉案合同有无事实和法律依据。本院认为，天寓公司和李善友签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李善友认为涉案合同无效，既与其一审至解除涉案合同的主张相矛盾，又于法无据，本院不予采信。一、关于天寓公司是否构成逾期交房的问题。按照合同约定，天寓公司应在2014年8月30日前向李善友交付涉案商品房，但其至今未能履行交付义务，构成逾期超过90天交房。天寓公司称李善友已于2015年5月办理入伙手续、接收房屋，但与其2015年8月给李善友的复函“是否领房，你自己决定”的内容相矛盾，且涉案商品房所在的天寓商务广场至今未竣工验收、不具备交房条件，故本院对其该项上诉主张不予支持。二、关于李善友主张解除涉案合同有无事实和法律依据的问题。关于李善友是否享有法定解除权的问题。天寓公司上诉称双方在涉案合同中约定其逾期交房超过90天的，合同继续履行，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条判决解除涉案合同错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，因天寓公司和李善友在涉案商品房合同只约定了逾期交房超过90日后合同如何继续履行，未对逾期交房解除权进行约定，故李善友因天寓公司逾期交房享有上述法定解除权，一审法院适用上述规定正确，本院对天寓公司该项上诉理由不予支持。关于李善友享有的法定解除权是否消灭的问题。天寓公司上诉称李善友于2015年1月向其实施催告行为，至李善友2015年8月起诉，已超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使的合理期限三个月。本院认为，从2015年1月27日天寓公司出具李善友的函中内容来看，李善友仅提出退房事由，不能表明李善友向天寓公司实施了催告行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，因李善友未向天寓公司进行催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。李善友与天寓公司在涉案商品房合同中约定2014年8月30日交房，其在2015年8月26日诉至法院请求解除涉案合同，解除权未消灭。天寓公司的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人天寓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10464元（上诉人防城港天寓房地产开发有限公司已预交），由上诉人防城港天寓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 静审 判 员 何丽敏代理审判员 刘帅武二〇一六年十月二十六日书 记 员 温婷婷附：本案判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”