（2016）皖0225民初1580号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2017-05-22

案件名称

原告赵成玉与被告丁金霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

无为县人民法院

所属地区

无为县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵成玉,丁金霞,赵成玉,丁金霞,赵成玉,丁金霞,赵成玉,丁金霞

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十四条

全文

安徽省无为县人民法院民事判决书（2016）皖0225民初1580号原告：赵成玉，男，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：许复敏，安徽鲁拥军律师事务所律师。被告：丁金霞，女，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：蒋志华，安徽点津律师事务所律师。原告赵成玉与被告丁金霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵成玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离无城镇新马路15号一楼门面房，将水电费交清，并将房屋交付给原告；2.判令被告赔偿原告自2016年2月2日至2016年6月15日房屋租金损失56250元，2016年6月16日起至实际搬离之日止的损失以月租金12500元计算，并给付原告违约金3万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月1日，原、被告签订了一份《租房合同书》，合同约定被告租赁原告所有的坐落于无城镇新马路15号一楼一间门面房。租期一年，即2015年2月1日至2016年2月1日止。租金为一年15万元。合同期满，原告不同意续租，有权在合同期满之日收回房屋，并明确约定违约方承担违约金3万元。2016年2月24日，原告通过无为县公证处向被告明确告知不再续租，要求被告腾让租赁房屋，但被告置合同约定不顾，拒不搬迁，已构成根本违约，并造成原告损害。特依法提起诉讼，请求判如所请。丁金霞辩称：1.原告的诉讼请求属于重复起诉，违反一事不再理的法则。原告在2016年2月25日以同样的诉讼请求、事实与理由向无为县人民法院提起诉讼，无为县人民法院已经作出判决；2.原告诉求违约损失并不存在。上次诉请法院也已驳回，原告也没有上诉，且被告没有违反合同约定，因此不应承担3万元违约金；3.被告在2016年5月28日搬出了承租房屋，且被告一直发短信催原告拿钥匙，原告不拿，后被告将钥匙放在无为县城北派出所；4.房屋水电费已经交清。房屋装修费用20万元，原被告一直没有解决；5.无城新马路的房屋租金一般是每年65000元，但原告按每年15万元计算房屋租金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《租房合同书》原件一份，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。该证据能够证明房屋租赁期限为一年，即2015年2月1日至2016年2月1日。租金为一年15万元。合同期满后，原告如不再同意续租，被告可以将室内外装潢自行拆走，原告将不对室内外装潢负任何经济责任。同时原告收回房屋使用权。合同如有一方违约，将付另一方违约金3万元；2.原告提交的公证书原件一份，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。该证据能够证明2016年2月24日原告向被告发出解除租赁合同的通知，该租赁合同于2016年2月24日解除；3.原告提交的微信聊天记录，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。该证据能够证明聊天记录时间是2016年6月1日。从聊天内容来看，被告已腾退出涉案租赁房屋，且将钥匙交给了委托诉讼代理人蒋志华律师，并告知原告及时取回。因此，可认定被告于2016年6月1日搬离涉案租赁房屋；4.原告提交的光盘一份，因有损坏，被告未质证，本院不予认定；5.被告提交的原告2016年2月25日民事起诉状一份及原、被告提交的本院（2016）皖0225民初836号民事判决书，原、被告对其均无异议，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。该组证据能够证明2016年2月25日原告以排除妨害为案由向本院提起民事诉讼要求被告搬离涉案租赁房屋等，本院已立案并作出判决。庭后经核实，该判决因被告不服提起上诉，芜湖市中级人民法院已于2016年8月4日作出判决维持原判；6.被告提交的光盘一份，本院不予认定，理由是录音时间发生在2014年1月16日，与本案无关联性；7.被告提交的一组照片，本院不予认定，理由是被告未就装修补偿问题提起反诉。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同。本案中，租赁合同期限届满后，原、被告未续签书面租赁合同，双方形成不定期租赁关系。2016年2月24日，原告通过公证处向被告送达了解除租赁合同的通知，因此，原、被告之间的租赁合同于2016年2月24日解除。2016年2月25日，原告以排除妨害为案由向本院提起民事诉讼要求被告搬离涉案租赁房屋，本院已立案并作出判决（已生效），故本案原告要求被告立即搬离涉案租赁房屋并将房屋交还给原告的诉讼请求，属重复起诉，违反了一事不再理原则，本院不予支持。租赁期内，被告应承担给付租金的民事责任，故原告要求被告按照月租金12500元即原租赁合同约定的年租金15万元支付租金，符合法律规定，本院予以支持。因此，按此标准，被告应向原告支付自2016年2月2日至2016年2月24日的租金。租赁合同解除后，承租人应及时返还租赁物。然而，被告仍继续占有、使用租赁物，应承担逾期腾房占有使用费。原告要求按照月租金12500元支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。考虑被告通过微信聊天告知原告取回钥匙，可认定2016年6月1日被告已腾退涉案租赁房屋，仅有一台保险柜未移走，不影响原告收回房屋。故被告应向原告支付自2016年2月25日至2016年6月1日的房屋占有使用费。合同约定的违约金，已通过赔偿损失进行补偿，故对原告请求支付违约金3万元，本院不再予以支持。原告主张要被告交清水电费，因没有提交实际欠费的证据，本院不予认定，对此请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定，判决如下：一、被告丁金霞于本判决生效后十日内按月租金12500元标准向原告赵成玉支付自2016年2月2日至2016年2月24日的房屋租金；二、被告丁金霞于本判决生效后十日内按月租金12500元标准向原告赵成玉支付自2016年2月25日至2016年6月1日的房屋占有使用费；三、驳回原告赵成玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，减半收取计590元，由赵成玉负担90元，丁金霞负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员　朱　萍二〇一六年十月二十六日书记员　赵园园附件：本判决引用的法律和司法解释原文。一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。微信公众号“”