（2016）粤0104民初7639号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2018-02-11
案件名称
广州市越秀区第一房屋管理所与广州市再生资源开发公司惠福塑料总汇租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市越秀区第一房屋管理所,广州市再生资源开发公司惠福塑料总汇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十二条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初7639号原告：广州市越秀区第一房屋管理所（原名称为广州市越秀区第一土地房屋管理所），住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号,组织机构代码73489197-3。法定代表人：曾健庆，职务所长。委托代理人：邓柱明，该所职员，联系地址。委托代理人：梁靖宇，该所职员，联系地址。被告：广州市再生资源开发公司惠福塑料总汇，住所地广州市越秀区惠福西路90、92、94号，组织机构代码19045361-6。法定代表人：刘伟军。委托代理人：张国荣，该公司职员，联系地址。委托代理人：陈永郁，该公司职员，联系地址。原告广州市越秀区第一房屋管理所诉被告广州市再生资源开发公司惠福塑料总汇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁靖宇，被告的委托代理人张国荣、陈永郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：惠福西路90、92号101房为我所管辖的直管房屋，由被告承租，作商业使用。双方关于承租位置的约定不具体，实际上被告承租的是上述房屋，讼争期间由于实际的装修问题导致被告实际承租面积发生了变化，故讼争面积实际应为169.99平方米，而非173.88平方米。因被告于2012年7月1日起无按租赁合同的第二点即“租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方”，故原告已于2015年1月5日向被告发出调整租金的通知。但被告至今没来我所办理相关手续，因此我所已于2015年6月10日及2016年5月25日发出关于终止租赁关系并收回房屋的通知。故请求法院判令：1.解除原、被告于2011年7月28日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。2.被告户（含同住人员）迁出广州市越秀区惠福西路90、92号首层101房屋，并将上述房屋腾空交还给原告。3.被告向原告支付自2014年12月1日起至实际腾空交还之日止的租金（以169.99平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准计付，其中自2014年12月1日至2016年5月31日期间的租金应予扣除13790.1元/月）。被告辩称：我方同意原告的第一、二项诉讼请求，但不同意第三项诉讼请求，理由如下：一、2003年11月被告经有关部门审核确定为严重资不抵债的困难企业，一直享受困难企业的优惠政策。二、被告一直按时缴纳租金至2016年5月31日，从未拖欠，此后的租金被告也按时缴纳，但由于原告拒收故责任不在被告。三、原告调整的租金升幅太大，被告完全没有能力承受，且涉案商铺已经倒闭。四、原告发出的关于收回房屋的通知，我方是没有收到的，原告的照片不足以证明被告已经收到上述通知。经审理查明：据原告提供广州市越秀区房屋管理局于2016年7月20日出具的《证明》显示，位于本市越秀区惠福西路90、92号101房为该局管辖的直管房，使用性质为商业，并委托原告进行管理。2011年7月25日，越秀区第二土地房屋管理所（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（于2011年8月19日办理租赁备案登记），约定：甲方同意将坐落在越秀区惠福西路90、92号首层部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积173.88平方米；租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额为10524.50元；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方等内容。上述合同签订后，房管部门将涉案房屋交付给被告使用。合同租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同。2012年7月1日，原告作出《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，载明：（一）惠福西路90、92号首层部位“原月租金”为10524.50元，“计租面积小计”为169.99平方米；其中，计租部位“90号商业”的计租面积为33.60平方米，计租部位“92号商业”的计租面积为22平方米，计租部位“90号办公”的计租面积为24平方米，计租部位“92号办公”的计租面积为36.40平方米，计租部位“2厨厕”及“阁”的计租面积分别为7.31平方米及46.68平方米；（二）评定月租金为13790.10元，起租日期为2012年7月1日；其中“商业197元/平方米、办公31元80%：24.80元/平方米”的租金为10953.20元，“阁（办公）办公31元80%：24.80元/平方米”的租金为1497.90元，“阁、厕”的租金为1339元。被告在上述《广州市非住在房屋租金计算（评估）表》的“租户签名”栏盖章确认。2015年1月5日，原告向被告发出《关于调整房屋租金的通知》，写明：您承租使用的惠福西路90、92号房屋属我所管辖的直管房，计租面积169.99平方米，我所原与您签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满。根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋（租金标准查询网址：××/xwzx/tzgg/201312/t20131231_383563.htm)等。该通知下方空白位置有打印字体：“本人已知悉上述内容，并承诺按通知内容办理有关事项。否则，由我方承担因此产生的全部责任”，并有“李益林代”的手写签名字体及“2015.1.5”的手写签收日期。庭审中，被告确认上述签名为被告的工作人员所签。2015年6月10日，原告向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，写明：位于广州市惠福西路90、92号的房屋，属我所管理的非住宅直管房，我所与你签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，到期后双方无续签新的租赁合同，属不定期租赁关系。经多次通知，你至今未办理调租和续租手续，现自本通知送达之日起，我所决定终止与你的租赁关系并收回房屋。请你于2015年6月30日前，将上址房屋腾空并回我所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用。自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，即31278.20元/月的标准，缴交上址房屋的使用费等。该通知下方空白位置有“冯穗梁代”手写签名字体及“2015.6.10”的手写签收日期。庭审中，被告确认上述签名为被告的工作人员所签。原告于2016年5月31日向本院起诉提出本案诉讼请求。2016年7月15日，原、被告就涉案房屋进行交接，故原告撤回其第二项诉讼请求，并明确其第三项诉讼请求为要求被告向其支付自2014年12月1日起至2016年7月15日止的租金。庭审中，原、被告双方一致确认：被告实际承租的是惠福西路90、92号首层101房，实际承租及计租面积为169.99平方米；被告按照10524.50元/月的标准向原告支付租金至2012年6月30日；此后按照13790.10元/月的标准向原告支付租金至2016年5月31日。至2016年5月31日止，原告每月均向被告开具相应的全额租金发票。原告还提交了其在涉案房屋门口张贴的《关于收回房屋的通知》，写明：你户承租的惠福西路90、92号101是我所管辖的直管房，因你户逾期未足额缴付租金，共欠金额314785.80元，根据房屋租赁管理的相关规定，我所决定终止与你户的租赁关系，收回上址房屋，并追讨你户所拖欠的租金和违约金。请你户接通知后3日内到我所办理相关退租手续，逾期不办理的，我所则依照相关法律法规进行诉讼。该通知的落款日期为2016年5月25日。原告称其张贴日期为2016年5月25日，但无提供证据予以证明。被告确认其在涉案房屋门口看到该通知，但不确认原告张贴的日期。被告为证明其为困难企业应享受相应的优惠政策，向法院提供了企业名称为广州市再生资源开发公司的《困难企业确认审核表》1张，载明广州市再生资源开发公司于2003年经有关主管部门审核为困难企业，但该表格并未载明作为困难企业应享受何种优惠政策，且表格的附表中载明的广州市再生资源开发公司所属的25个独立核算单位列表中并未包含被告。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告曾于2015年1月5日向被告发出调租通知，并表明若不同意调租则视为弃租，该通知由被告的工作人员签收，可视为已送达给被告，即原告已履行通知义务。原告又于2015年6月10日向被告发出书面通知要求解除租赁关系、被告腾空交还房屋给原告，该通知也已由被告的工作人员签收，但该段期间原告仍正常收取被告缴纳的租金至2016年5月31日止，并开具了全额的租金发票，视为双方的租赁关系仍存续。至被告于2016年7月15日将涉讼房屋腾空交还给原告，双方的租赁关系依法终止。原、被告未就房屋租金的调整达成一致的意思表示，故原告单方面要求调整房屋租金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告应按双方约定及履行的租金标准，向原告补缴2016年6月1日至2016年7月15日的房屋租金。此外，鉴于双方的租赁关系已终止，原告再于本案中诉请解除双方之间的租赁合同，本院已无继续作出判决处理的必要性。原告撤回其第二项诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告广州市再生资源开发公司惠福塑料总汇应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付自2016年6月1日起至2016年7月15日止的租金（按13790.10元/月的标准计算）。二、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6122元，由原告广州市越秀区第一房屋管理所负担5719.71元，由被告广州市再生资源开发公司惠福塑料总汇负担402.29元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 伍颖妍人民陪审员 陈淑文人民陪审员 陈志伟二〇一六年十月二十六日书 记 员 韩俊彦 搜索“”