（2016）豫0325民初608号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-05
案件名称
陈雪与郭铁钢农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嵩县人民法院
所属地区
嵩县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈雪,郭铁钢
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0325民初608号原告（反诉被告）：陈雪，女，1951年9月13日生，汉族，住河南省嵩县，农民。委托代理人：陈小红，男，1942年3月6日生，住河南省嵩县，系原告丈夫。一般代理。委托代理人：祖朝阳，男，汉族，1973年1月11日生，住河南省嵩县，系原告儿子。一般代理。被告（反诉原告）：郭铁钢，男，1974年2月6日生，汉族，住河南省嵩县，农民。委托代理人：吴红光，河南鼎大律师事务所律师。一般代理。原告陈雪诉被告郭铁钢农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告郭铁钢于2016年6月12日依法提起了反诉。本院依法组成合议庭于2016年7月13日公开开庭审理了本案。原告陈雪及其委托代理人陈小红、祖朝阳，被告郭铁钢及其委托代理人吴红光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈雪诉讼请求为：1、判令被告支付购房款68000元及实际支付之日利息；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告在嵩县德亭镇下蛮峪村二组有一处宅基地建房屋14间，占地面积长19米、宽15米，原告于2009年5月26日经中间人说和以78000元将上述房屋卖给被告，当时被告付10000元，约定2009年10月1日前办理好相关手续交房时被告一次性将剩余房款付清。之后原告立即协助镇土地所将地籍调查、面积丈量、契税等相关资料上报县土地局审批换证。因当时土地部门正在整顿房产秩序，该房产换证手续于2012年上半年才办理被告名下。原告多次通知被告到土地所领证交钱，但被告以没钱为由拒交房款，原告多次找被告催促未果，房产证至今仍在德亭镇国土所存放。因被告严重违约，故请求法院判如原告所诉。2016年7月18日，原告向本院提交诉状补充材料，请求被告赔偿房屋溢价升值款280000元，支付逾期利息50000元，支付办理证照过户费用误工费8000元，支付车费、生活费等杂费3000元。本诉被告郭铁钢将答辩意见、反诉请求合并为：1、不同意原告诉求，判令解除2009年5月26日房屋买卖协议并由原告双倍返还定金20000元；2、由原告承担本案本诉、反诉费用。事实及理由：当时双方确实签订了房屋买卖协议，根据协议约定原告必须在2009年10月1日办理过户手续，并将约定宅基和房屋交付，余款在交房时支付。但协议签订后，原告严重超过约定期限不能办理相关手续，构成根本违约。在此情况下，本诉被告只好让原告退还定金，但其拒不退还。故请求法院驳回原告诉求，支持反诉被告所诉。针对反诉，本诉原告陈雪辩称，答辩人未违约，因为答辩人按双方签订协议在2009年9月前已经将所有有关报批的诸如房产证、土地证审批手续、契税、地籍调查、面积丈量等等各种表册全部办完由镇土地所上报县政府和土地部门审批，已经完全履行了合同义务；至于政府何时能发证，当事人根本无法控制，这也不是答辩人的合同义务。答辩人从协议签订到审批完毕的一年多时间内，几十次往返镇土地所催办，实实在在在履行协议；答辩人得到领证通知，就马上寻找郭铁钢，但其不知去向，电话联系其总是以没钱为由一拖再拖，连拖四年；特别是房产证变更到郭铁钢名下至今，反诉原告郭铁钢一不向镇土地所讲清原因，二不领证、交钱，致使答辩人二百余平方房屋闲置五、六年之久，给答辩人造成巨大经济损失，遭受沉重精神折磨。故请求驳回其反诉。本院经审理认定事实如下：本诉原、被告于2009年5月29日签订《房子买卖协议》，约定：1、本诉原告位于下蛮峪村十一组房子14间，总占面积四分二厘七毫。2、四至为东至古洞，西至郭进夫墙，南至出路，北至郭进夫墙。3、长宽尺度：长19米，宽15米，有立石，无纠纷。4、经双方协商中间人说和以78000元（其中房价73000元，费用5000元）成交，一切费用由本诉原告负责。5、协议签署后，本诉被告给付本诉原告定金10000元，余款待本诉原告交房时一次性付清。……7、本诉原告在2009年10月1日前必须办理完有关手续，按时交接，否则定金退回，但本诉原告不负责利息。8、协议签署后双方自觉遵守，不得反悔，违约者接受经济处罚5000元。上述协议签订后，本诉原告收本诉被告10000元，本诉原告积极配合土地部门办理房产等过户手续事宜，并在2009年6月向嵩县农业税征收管理局交契税1200元，在同年10月22日向集体交分摊修路架电盖学集资款3000元。2011年下半年，土地证办至本诉被告名下，证号为嵩集用（2011）第0213xxxx号。本诉原告多次联系本诉被告领证交房付款，但本诉被告既不领证，也不付款。办至本诉被告郭铁钢名下的土地证现仍存放于嵩县德亭国土资源所。本院认为：公民的一切行为，应在法律允许的范围内进行。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案本诉原告陈雪将房屋转让给非本村的本诉被告郭铁钢并与之签订农村房屋买卖合同，合同所涉及的标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。本诉原告该房屋是在嵩县德亭镇下蛮峪村，该房产与集体土地所有权密不可分属不可分物权，该房屋的宅基地使用权是农村特定集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案本诉被告郭铁钢不具有使用嵩县德亭镇下蛮峪村宅基地的资格，故本诉原、被告所签订的《房子买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。因该《房子买卖协议》自始不发生效力，故本诉原告请求本诉被告支付购房款68000元及利息主张本院不予支持。双倍返还定金的基础是合同当事人履行合法合同时的责任，故本案中反诉原告郭铁钢主张反诉被告陈雪双倍返还定金20000元的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方收到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中双方当事人对合同签订及履行均有过错，应承担相应责任。陈雪对郭铁钢支付的10000元应予退还。因土地证现在郭铁钢名下，应恢复办理至陈雪名下，郭铁钢应予配合办理。本诉原告为履行合同办理房屋证照过户，支付了一定费用；在土地证办至本诉被告名下后，郭铁钢拒绝接收并且未依法行使权利，长达五年房屋在郭铁钢名下使陈雪无权有效管理，致二百余平方房屋多年闲置，给本诉原告造成较大经济损失，结合本案本诉原告损失和双方当事人过错程度，本院酌定郭铁钢补偿陈雪损失10000元，不足部分陈雪自己承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地法》第六十三条规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）陈雪的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）郭铁钢的反诉请求；原告（反诉被告）陈雪于本判决书生效后十日内退还被告（反诉原告）郭铁钢10000元，被告（反诉原告）郭铁钢于本判决书生效后十日内补偿原告（反诉被告）陈雪履行合同产生的损失10000元；被告（反诉原告）郭铁钢配合原告（反诉被告）陈雪于本判决书生效后六十日内将嵩集用（2011）第0213xxxx号土地证办理至陈雪名下。本案反诉受理费300元，由被告（反诉原告）郭铁钢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长 常青意审 判 员 赵海方人民陪审员 平伊娜二〇一六年十月二十六日书 记 员 张议方 来自