（2016）沪0112民初4982号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-01-03
案件名称
何维与张世高房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何维,张世高
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4982号原告：何维。委托诉讼代理人：钱力宏，上海申浩律师事务所律师。被告：张世高。原告何维与被告张世高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于同年7月19日公开开庭进行了审理。原告何维的委托诉讼代理人钱力宏、被告张世高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何维向本院提出诉讼请求：（一）解除原、被告之间于2014年6月4日签订的《房屋租赁合同》；（二）被告将位于上海市闵行区××路××号6层739室的房屋恢复原状。在本案审理过程中，原告明确表示撤回上述诉请（二）的请求。事实和理由：2014年6月4日，原告经中介居间介绍与被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告将位于上海市闵行区××路××号6层739室房屋出租给被告使用，该租赁房屋系被告三口之家居住，如增加设备或装修须征得原告同意等。2015年11月，原告查验房屋时，发现被告擅自对该租赁房屋增加设备及装修，且将租赁房屋转租给了他人使用。嗣后，原告提出解除合同，被告不肯，故发生争议。原告认为，被告未经原告同意，擅自对该租赁房屋进行装修、转租的行为违反了有关法律规定，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定提起诉讼。被告张世高辩称，原、被告在中介签订了房屋租赁合同，双方对租期、违约责任等做了约定，因被告是做酒店公寓的，系专业二房东，必须要转租，也确实对房屋进行了装修，双方在签订合同时曾对此在中介公司有口头协议，原告是同意其进行转租的。且被告装修后，原告表示满意，并要求5年后将装修赠与原告，被告也表示同意。当时原告说房屋涨价要卖掉，根据双方的合同约定，合同期限为五年，原告不得违约，若违约需承担违约责任，现租期未到，双方对于违约金未能达成协议。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区××路××号739室房屋的权利人为原告何维及案外人陈宗兰。2014年6月4日，原告何维（作为出租方，签约甲方）与被告张世高（作为承租方，签约乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定，甲方同意将位于闵行××路××号6层739室房屋租赁给乙方使用，面积为45.68平方米；装修标准及设备情况为毛坯；租赁期限自2014年7月4日至2019年7月3日止；月租金为人民币（币种下同）1,300元整，在租赁期内，租金不变，乙方第一次先付三个月的房租和1,300元整的保证金，以后按三个月支付；乙方要按规定交付房租，租赁内长住人员为3人，租赁期内不得从事违法活动，并遵守住地治安条例，如有违反，甲方有权终止合同并由乙方承担一切后果；乙方如要增加设备或其他装修须征得甲方同意，并承担费用；甲、乙双方在租赁期内房屋不得转租他人使用；合同第十一条“其他约定”中手写备注：前面三年租期租金每月1,300元整，后面二年租金为每月1,400元整，甲方五年内不得违约，甲方付违约金40,000元整。合同上还注明：“今收到张世高从2014年7月4日至2014年10月4日止的房租费人民币叁仟玖佰元整，另收到壹仟叁佰元整租房保证金”。上述合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告承租房屋后进行了装修并将房屋转租他人。2016年2月16日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。上述事实，由原告提供的涉案房屋的《上海市房地产权证》、原、被告之间的《房屋租赁合同》、被告转租的《房屋租赁合同》，被告提供的原、被告之间的《房屋租赁合同》以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本案审理过程中，经被告申请证人耿翠平到庭作证，其陈述的主要内容为：我于2014年3月至6月期间在上海置锦房地产经纪有限公司工作，我是原、被告租赁房屋的居间方经办人，参与了双方的签约过程。原、被告签订的系居间方提供的格式合同，除打印内容外，其余填写的文字系由我填写。当时，在双方签字前我明确向原告说明了被告是做职业二房东的，还带原告及其母亲去看过被告装修的租赁房屋，然后再陪被告去看原告的毛坯房，在双方商量好后才签订的合同。因为原告已同意被告可以转租，且原、被告又是老乡，所以就没有在书面合同上写明可以转租。合同的内容原、被告都清楚，我当时也要求双方看清合同内容后再签字，故我在签订合同的过程中不存在疏忽。如果双方要求将合同中关于不得转租的内容划掉，我肯定是会划掉的，但双方并没有要我划掉。经庭审质证，被告对证人证言无异议；原告认为被告一直与上海置锦房地产经纪有限公司有业务往来，与证人存在利害关系，该证人证言不能作为认定事实的证据。本院认为，证人作为房地产中介的经办人，在明知被告的租赁目的的情况下，未改变格式合同中关于不允许承租方转租的内容，显然，居间方经办人犯这样错误的可能性几乎没有。同理，被告作为以做二房东为职业的专业人员，与出租方签订合同首先关注的是转租，故被告在证人称其已看清合同内容的情况下，未更改合同中不得转租的内容，显然也是不可能的。由于原告对证人的证言不予认可，且证人的证言没有其他证据相印证，故证人事后的证言不具有对抗原、被告签字的《房屋租赁合同》的证明力，对其证据效力本院不予确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方约定，在租赁期内房屋不得转租他人使用，由于被告违反了双方的约定，依照《中华人民共和国合同法》的规定，原告可以解除合同。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。关于合同解除的时间，本案以第一次开庭的时间即2016年3月9日为合同解除日。合同解除后，除可移动的物品之外，对已形成附合的装饰装修物被告不得损坏或拆除。此外，解除合同后，被告先前支付的保证金，原告应予返还。被告的关于原告同意其转租的辩称意见，与本案证据所反映的事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告何维与被告张世高就位于上海市闵行区××路××号6层739室房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年3月9日解除；二、被告张世高于本判决生效之日起十日内将承租的位于上海市闵行区××路××号6层739室房屋返还给原告何维；三、原告何维在被告张世高返还承租房屋后三日内退还其保证金1,300元。案件受理费80元，由被告张世高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 蒋鸣良人民陪审员 邓红霞人民陪审员 董孟范二〇一六年十月二十六日书 记 员 龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 来源：百度搜索“”