（2016）豫17民终2333号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-30
案件名称
薛莉与李小星房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛莉,李小星
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终2333号上诉人（原审原告）：薛莉，女，1980年10月5日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：徐磊，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李小星，男，1972年9月7日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：高燕，河南北纬律师事务所律师。上诉人薛莉因房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人薛莉上诉请求：请求撤销一审法院判决，发回重审。事实与理由：一审法院将本案定为房屋租赁合同纠纷错误。其是让被上诉人退还转让费。一审法院程序违法，本案确实是房屋租赁合同纠纷，只不过是涉及第三人的房屋租赁合同纠纷，应该追加通信传输局为当事人。被上诉人李小星辩称，原判正确，应予维持。薛莉向一审法院起诉请求：1、请求依法判令薛莉将位于文化路的门面房退还给李小星，李小星退还薛莉房屋转让费6万元及一年利息；2、李小星赔偿薛莉房屋装修费7.8215万元及房租9000元。一审法院认定事实：2009年期间，李小星租赁案外人通信传输局所有的门面房两间经营装饰生意，品牌为“顺发装饰”，该门面房位于驻马店市文化路与沿溪路交叉口向东路南通信传输局家属院自西向东第1、2间。2015年5月份，经薛莉、李小星双方口头协商，李小星将承租的上述两间门面房转租给薛莉用于经营饭店生意，转让费60000元。双方未就转租事宜签订书面合同。2015年5月17日，李小星收取了薛莉的转让费60000元，并向薛莉出具收条一份，载明“今收到转让费陆万整，李小星，2015年5月17日”。李小星收到转让费后便将门面房钥匙交给薛莉。2015年5月20日，薛莉向通信传输局交纳租金9000元，并由通信传输局工作人员周某向薛莉出具收据一份，载明“兹收到顺发装饰2015年度房租9000元整。收款人周某”。薛莉接收该门面房后便进行装修用于经营饭店，期间，薛莉向通信传输局交纳了9-10月份的电费2066元。庭审中，薛莉称“双方协商转租事宜时，李小星曾承诺保证让通信传输局与薛莉签订租房合同。后来薛莉一直催促李小星签订合同，但李小星拒绝配合。后因薛莉没有与通信传输局签订租房合同，导致薛莉饭店的营业执照无法办理，饭店无法经营。同时李小星明知该门面房不能转租仍转租给薛莉，李小星在本案中存在欺诈行为，应赔偿薛莉造成的经济损失”。李小星则称“其承租通信传输局的门面房，但未签订书面租赁合同，房租是一年一交。李小星将门面房转租给薛莉时没有承诺保证让薛莉与通信传输局签订租房合同。况且李小星转租的事通信传输局是知情且同意的，否则通信传输局也不会收薛莉的房租及电费。所以李小星并不存在欺诈”。诉讼中，本院要求薛莉明确诉讼请求，是请求解除合同还是撤销合同，薛莉称“李小星构成欺诈，造成薛莉的合同目的无法实现，不管是解除还是撤销，薛莉就是要求李小星退还薛莉转让费及赔偿损失”。后薛莉以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明：1、庭审中，薛莉申请证人周某出庭作证，周某作证称“我系通信传输局的工作人员，负责收取通信传输局门面房的房租和电费事宜。李小星租我局的门面房经营电焊和装饰生意，以前签订有合同，一年一签，后来就不再签了。2015年5月份，李小星电话通知说要交房租，待我来到门面房时见李小星和薛莉都在场，并发现薛莉及其家人正在从门面房往外搬东西，李小星称其最近比较忙，便让其妹妹（即薛莉）过来照看房子，准备经营早点生意。我反问：是否亲妹，李小星和薛莉均说是，我还说这个地方早点生意不好做。随后薛莉便向我交纳了2015年度的租金9000元，该租金是2015年全年的房租，每年4月份收租金。2016年的租金还没有交。交租金时我并不知道李小星将门面房转租给薛莉，两个人也都没有给我说，转租的事我也是后来才知道的，局里知道转租事宜后并没有表示不让薛莉经营早点。后来薛莉问我能不能签合同，我说可以，但要去局里办手续，因为签合同的事不归我管，至于后来薛莉签没签合同我不清楚。现在该门面房还一直由薛莉使用着”。2、薛莉提交收据4张，薛莉用以证明装修门面房花费78215元。李小星的质证意见是：对收据的真实性有异议，薛莉不能证明收据载明的物品均用于饭店装修。3、薛莉提交一份焦井枝的证人证言，薛莉用以证明李小星没有权利再次将门面房转租，李小星向薛莉承诺由其负责为薛莉和通信传输局签订书面租赁合同，而李小星未履行诺言，李小星存在欺诈行为。李小星认为该证人未出庭作证，证言的内容不属实。一审法院认为，2009年期间，李小星承租通信传输局的门面房用于经营电焊、装饰生意，双方未签订书面的租赁合同，故李小星与通信传输局之间形成房屋租赁合同关系，租赁期限为不定期租赁。租赁期间，经薛莉、李小星双方口头协商，李小星将本案诉争门面房转租给薛莉，李小星收取薛莉转让费60000元。双方虽未签订书面的转租合同，但双方之间实际形成转租合同关系。本案中，薛莉诉请的主要依据是李小星故意隐瞒通信传输局不让转租的事实，李小星存在欺诈行为，另外李小星承诺由其负责为薛莉和通信传输局签订租赁合同，而李小星未履行诺言，构成违约。诉讼中，薛莉向本院提交一份焦井枝的证人证言。根据有关法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。因焦井枝未出庭接受当事人的质询，故对该份证人证言，不予采纳。庭审中薛莉申请证人周某出庭作证，因该证人证言载明：2015年5月20日，周某代表通信传输局收取租房时，薛莉、李小星均在场，且薛莉、李小星双方均共同隐瞒转租的事实。但通信传输局知道转租情况后并未以李小星擅自转租为由收回房屋，且该房屋一直由薛莉使用。同时在薛莉租赁门面房期间，通信传输局向薛莉收取了租赁期间的电费。故上述情况应视为通信传输局对李小星转租行为的认可，薛莉、李小星之间的转租合同关系应为有效。薛莉据此主张通信传输局不让转租，李小星存在欺诈行为，与事实不符，不予采纳。对于薛莉主张李小星承诺由其负责为薛莉和通信传输局签订书面的租赁合同。因双方转租时未签订书面的转租合同，未对该事项进行约定，薛莉也未提供其他证据证明李小星负有协助薛莉与通信传输局签订租赁合同的义务，故薛莉的上述主张，无事实依据，不予采纳。同理，薛莉以此为由请求李小星退还薛莉房屋转让费及赔偿损失，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回薛莉的诉讼请求。案件受理费3240元，减半收取1620元，由薛莉负担。经审理查明，在本院二审期间，薛莉称通信传输局同意与其签订房屋租赁合同，但只同意一年一签房屋租赁合同，其要求一次签订五年。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人薛莉的上诉状中，前面称一审法院将本案定为房屋租赁合同纠纷错误，后面称本案确实是房屋租赁合同纠纷，只不过是涉及第三人的房屋租赁合同纠纷，前后说的自相矛盾。根据案情，一审法院将本案案由定为房屋租赁合同纠纷正确。因为通信传输局不是必须参加本案诉讼的当事人，故薛莉上诉称应该追加通信传输局为当事人的上诉理由不足，不予支持。本案双方当事人的争议焦点是通信传输局对薛莉与李小星双方之间的房屋转让行为是否认可。2015年5月20日，通信传输局负责收取门面房房租和电费事宜的工作人员周某代表通信传输局收取租房时，薛莉、李小星双方均共同隐瞒转租的事实。通信传输局知道转租情况后并未以李小星擅自转租为由收回房屋，该房屋一直由薛莉使用。在本院二审期间，通信传输局同意与薛莉签订房屋租赁合同，故应认定通信传输局对薛莉与李小星双方之间的房屋转让行为认可。薛莉申请的证人周某出庭作证称以前签订合同，一年一签，故薛莉要求一次签订五年的房屋租赁合同理由不充分。薛莉、李小星之间的转租行为，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故一审法院认定转租行为有效正确。故薛莉称通信传输局不让转租，薛莉与李小星之间的房屋转让行为无效的上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，上诉人薛莉上诉请求不成立；一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由上诉人薛莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李强代理审判员 刘辉代理审判员 王威二〇一六年十月二十六日书 记 员 刘青 来源：百度搜索“”