（2016）粤06民终5349号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2017-08-24

案件名称

谭丽屏、陈佳涛租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

谭丽屏,陈佳涛

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2016）粤06民终5349号上诉人（原审被告）：谭丽屏，女，1976年1月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈锐东，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟浩，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈佳涛，男，1990年3月22日出生，汉族，住广东省普宁市，上诉人谭丽屏因与被上诉人陈佳涛租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭丽屏上诉请求：撤销一审判决，驳回陈��涛的所有诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误，审判程序错误。1.陈佳涛没有请求对合同效力进行认定，法院依职权对合同效力进行审查，则应当依职权调查合同是否有效的证据，而不能要求谭丽屏举证证明合同是否有效，也不能根据双方当事人的约定认定合同是否有效。因此，一审判决违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，举证责任分配错误，适用法律错误。2.陈佳涛主张的民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，则法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。而一审法院并没有告知陈佳涛可以变更诉讼请求。假如陈佳涛在法院告知后没有变更诉讼请求，法院依法认定合同无效时，应当驳回陈佳涛的所有诉讼请求。3.涉案房屋是谭丽屏从案外人处承租后转租给陈佳涛的，本案的处理结果与案外人有法律上的利害关系��应当追加案外人为第三人，但一审法院没有追加，故其审判程序错误。（二）陈佳涛没有按照《租赁合同》的约定履行相应义务，应承担违约责任。陈佳涛在租赁期限届满后没有按期交还涉案房屋，多次拖延支付租金，至今未结清水电费，其无权要求返还保证金,并应向谭丽屏支付违约金。且由于陈佳涛没有向谭丽屏交还涉案房屋，致使涉案房屋被他人承租，谭丽屏丧失续租权，从而损失转手费6万元并造成谭丽屏对涉案房屋投入的装修损失无法主张赔偿。陈佳涛辩称，谭丽屏没有证据证明陈佳涛迟延交纳租金、水电费；谭丽屏很清楚陈佳涛是何时交还涉案房屋的；陈佳涛不清楚谭丽屏上诉所述的转手费6万元以及装修损失是如何计算得出的。陈佳涛向一审法院起诉请求：谭丽屏向陈佳涛支付押金9600元及利息600元（利息从2015年1月1日起按中国人民��行同期贷款利率计算至谭丽屏还清款项之日止）。一审法院认定事实：2012年11月22日，谭丽屏（乙方）与佛山市南海安居乐物业管理有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区盐步镇联安大道19号铺出租给乙方使用，铺面面积120平方米，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日止；乙方未经甲方同意，擅自将租赁物转租或在租赁物内进行非法活动的，甲方可以解除合同。2013年2月26日，陈佳涛（乙方）与谭丽屏（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区盐步镇联安大道19号铺出租给乙方使用，铺面面积60平方米，租赁期限自2013年2月26日至2014年12月31日止；租金每月3200元。乙方在合同签订之日起五个工作日内向甲方支付保证金，如乙方在租赁期内没有违约行为发生，则期满时甲方确认乙方结清租金和没有拖欠其他费用后将保证金无息返还给乙方。2013年2月26日，陈佳涛支付租赁保证金9600元予谭丽屏。陈佳涛于2015年12月30日提起本案诉讼。一审法院认为，谭丽屏没有举证证明涉讼租赁物取得规划许可证或经行政主管部门的批准建设，陈佳涛与谭丽屏签订的《租赁合同》违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同取得的财产应予返还，陈佳涛请求谭丽屏返还9600元租赁保证金，一审法院予以支持。谭丽屏返还保证金义务经本案生效裁判确定，一审法院对陈佳涛的利息请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、谭丽屏应于判决发生法律效力之日起十日内返还9600元予陈佳��；二、驳回陈佳涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取27.5元（陈佳涛已预交），由陈佳涛负担2.5元，谭丽屏负担25元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈佳涛，一审法院不另收退。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为谭丽屏应否向陈佳涛返还租赁保证金9600元。本案中，谭丽屏与陈佳涛签订《租赁合同》，约定由谭丽屏将位于佛山市南海区盐步镇联安大道19号铺出租给陈佳涛使用。因谭丽屏未能提供证据证明上述租赁物的建设取得了建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城��房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述《租赁合同》无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，谭丽屏应当向陈佳涛返还陈佳涛交纳的租赁保证金9600元。一审判决并无不当，本院予以维持。关于谭丽屏提出的上诉理由。首先，对于谭丽屏上诉提出一审法院依职权对合同效力进行审查，则应当依职权调查合同是否有效的证据问题。因该上诉主张明显无理，本院不予采纳。其次，对于谭丽屏上诉提出陈佳涛主张��民事行为的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院应当告知陈佳涛可以变更诉讼请求的问题。因一审法院认定谭丽屏与陈佳涛签订的《租赁合同》无效，并不影响陈佳涛实现相应的实体权利，本案中无须陈佳涛并更诉讼请求，故一审法院未就合同效力问题向陈佳涛进行释明并无不当。再次，对于谭丽屏上诉提出涉案房屋系谭丽屏从案外人处承租后再转租给陈佳涛，一审法院没有追加案外人为第三人，审判程序错误的问题。因本案审理的是谭丽屏与陈佳涛之间的租赁合同关系，与案外人无关，一审法院不予追加第三人并无不当。最后，对于谭丽屏上诉提出陈佳涛应当承担违约责任的问题。因谭丽屏在本案中没有提起反诉，且谭丽屏与陈佳涛签订的《租赁合同》无效，故谭丽屏上诉主张不予退还租赁保证金以及陈佳涛应向其支付违约金没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，谭丽屏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭丽屏负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊审　判　员　　张雪洁代理审判员　　潘伟丹二〇一六年十月二十六日书　记　员　　黎嘉鸿百度搜索“”