（2016）粤0604民初6124号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-09-04
案件名称
佛山市状元坊物业管理有限公司与陈锦英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市状元坊物业管理有限公司,陈锦英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初6124号原告：佛山市状元坊物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区人民路8号，注册号：440602000175999。法定代表人：黄志颖。委托诉讼代理人：刘云龙，男，汉族，1992年12月25日出生，住广东省佛山市三水区，系原告公司员工。被告：陈锦英，女，汉族，1977年8月25日出生，住佛山市南海区。原告佛山市状元坊物业管理有限公司诉被告陈锦英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理，依法适用普通程序，由审判员陈超担任审判长，与人民陪审员朱建忠、赵小明组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘云龙到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付禅城区普澜路7号“逸彩魔MALL”商场二层2P84号商铺（建筑面积9.33㎡，下称涉案商铺）2015年1月至2016年6月的物业管理费2519.1元（按15元/㎡/月计算）；2.被告向原告支付上述欠费的滞纳金（从欠费之日至缴费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是涉案商铺的物业管理有限公司，对被告名下的涉案商铺进行管理。被告自2015年1月始停止向原告缴纳物业管理费，期间原告多次电话通知、短信通知或发催缴通知给被告，但被告仍拒绝缴纳相关费用。被告逾期缴纳物业管理费已违反双方约定的物业管理协议，严重影响原告的正常经营运作。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均有原件核对，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。对本院依职权调取的证据，原告表示无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年8月3日，案外人佛山市弘力房地产开发有限公司（下简称弘力房地产公司）与原告签订《物业管理委托合同》，约定由案外人弘力房地产公司将“逸彩美寓”委托给原告实行物业管理，原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共分摊电费、公共分摊水费。商场的物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米15元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。委托管理期限至成立业主委员会之日止。2011年1月26日，被告与弘力房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1101001350），约定由被告向弘力房地产公司购买涉案商铺，约定建筑面积为9.07平方米。后原告（甲方）与被告（乙方）就上述铺位分别签订《商场管理协议》及《前期物业管理服务协议》。《商场管理协议》主要内容为：“……第十条：物业管理费、公共水、电费的收取：1、为确保业主/承租方正常使用商铺经营，管理公司对本商场实行统一的综合性商业物业管理，业主/承租方每月15号前向商场管理公司缴纳应缴当月商场管理费及公共分摊费。商场管理费（暂定）15元/平方米（该商场管理费包括：空调设施维护费、自动扶梯维护费、消防及供水、供电设施维护费、公共照明设施维护费、公共卫生保洁费、管理服务费等）。……3、业主/承租方需于每月15号前向管理公司缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补交拖欠款外，按拖欠款项总额的3‰向管理公司支付滞纳金，逾期二十天，可视业主/承租方违约，管理公司有权采取停电、停止服务等手段追偿相关费用直至解除租赁合同。……”。《前期物业管理服务协议》主要内容为：“……第一条双方的权利和义务……二、乙方的权利义务……3、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。……第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间为每月的5日前；二、乙方应按下列约定缴交物业管理服务费：……3、商业用房按建筑面积每月每平方米15元收取;……第九条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。如逾期3个月仍不交纳，甲方有权依法向乙方追讨并可停止对乙方的相应服务……”。另查明一，涉案商铺2013年6月14日登记至被告名下，建筑面积9.33平方米。另查明二，原告系具有叁级资质的物业服务企业。另查明三：原告于2016年1月16日在涉案逸彩美寓商场玻璃门张贴了《关于逸彩美寓商场调整管理费公告》，内容为：“尊敬的逸彩商场各业主租户,关于‘逸彩MALL坊’商场的物业管理费问题，公司于2015年1月20日发布《关于逸彩美寓商场调整管理费公告》，对商场管理费作如下调整：1、临街商场（首层1P1-18号铺），从原来约定的15元/月/㎡调整为10元/月/㎡；2、商场内的商铺（首层1P19-196号铺、二层2P1-294号铺）从原来约定的15元/月/㎡调整为5元/月/㎡。调整时间由2015年1月1日至2015年12月31日止，现调整期限届满，考虑到商场目前的实际情况，公司决定：1、对已在中国银行办理委托扣缴纳管理费的商铺业主，将前述期限延长至2016年12月31日止。期限届满后，公司将视情况对是否再延期作出决定；2、调整收费期间业主可根据自己经营需要使用商铺，请提前告知我管理处，商铺的管理费、水电分摊等费用按双方签订的物业服务合同约定执行及承担因此产生的费用；3、业主原因延迟或拒交管理费的，我管理处有权仍按照原协议约定的管理费及滞纳金进行收取。请各业主租户相互告知。特此公告。”上述事实已为（2016）粤0604民初6115号民事判决书所确认，该判决业已生效。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，弘力房地产公司与原告签订的《物业管理委托合同》、弘力房地产公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、原告与被告签订的《商场管理协议》及《物业管理服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付2015年1月至2016年6月物业服务费的诉请。根据《商场管理协议》第十条及《物业管理服务协议》第一条的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。诉讼中，原告主张被告拖欠涉案商铺上述时段的物业服务费，因被告既未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院对上述事实依法予以确认，故被告应依据上述协议约定的物业服务费标准向原告支付2015年1月至2016年6月的物业服务费。但据《关于逸彩美寓商场调整管理费公告》所载，原告自愿降低收费标准，属于对自身合法权利的处分，合法有效，对原告具有约束力。根据该公告内容，涉案商铺在2015年1月至2015年12月间应按5元/月/㎡的标准交纳物业服务费，原告主张15元/月/㎡计付物业服务费，与事实不符，本院不予支持。而2016年1月之后，根据上述公告所载，被告只有在办理委托银行代扣物业服务费手续后且不延迟、拒交费用的情况后才可享受上述优惠，因无证据反映被告具备继续享受上述优惠之情形，故自2016年1月始涉案商铺的物业服务费应以15元/月标准缴纳。则被告在本案欠费时段的物业服务费总额计为559.8元（2015年）+839.7元（2016年1-6月）=1399.5元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。依据《商场管理协议》第十条“业主/承租方需于每月15号前向管理公司缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补交拖欠款外，按拖欠款项总额的3‰向管理公司支付滞纳金……”、《物业管理服务协议》第四条“乙方交纳费用时间为每月的5日前”及第九条“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。……”的约定，因被告未依约按期支付物业服务费，已构成违约，故原告有权向被告主张滞纳金。另因原告无证据证明签订上述两份协议的时间先后顺序，被告亦未到庭抗辩上述协议所约定的滞纳金标准，故本院酌定由被告按《物业管理服务协议》第九条约定的日千分之一标准向原告计付滞纳金，以每月15日为应收物业服务费时间，则被告在2015年间因欠费产生的滞纳金以每月物业服务费46.65元为本金，自2015年1月始于欠费当月16日起按日千分之一分段计付；在2016年1-6月的滞纳金，则以每月的物业服务费139.95元为本金，至2016年1月始于欠费当月16日起按日千分之一分段计付。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告陈锦英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付佛山市禅城区普澜路7号二层商铺2P284号2015年1月至2016年6月物业服务费合计1399.5元及滞纳金（2015年间因欠费产生的滞纳金以每月物业服务费46.65元为本金，2016年1-6月间因欠费产生的滞纳金以每月服务费139.95元为本金，均从各欠费月的当月16日起以日千分之一标准按月分段累计至本判决确定的给付之日止）；驳回原告佛山市状元坊物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告陈锦英如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取50元，由被告陈锦英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 陈 超人民陪审员 赵小明人民陪审员 朱建忠二〇一六年十月二十六日书 记 员 林 立附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。