（2016）甘0525民初404号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-08
案件名称
原告田野与被告中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家川回族自治县人民法院
所属地区
张家川回族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田某,中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第二百一十二条，第二百一十三条
全文
甘肃省张家川回族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0525民初404号原告：田某，男，生于1972年7月8日，回族。委托诉讼代理人：杨一飞，男，天水忠信律师事务所律师。被告：中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行。住所地：甘肃省张家川县张川镇解放西路*号。法定代表人：秦某某，系该行行长。委托诉讼代理人：李某，系该公司经理。委托诉讼代理人：李世平，男，甘肃鑫盾律师事务所律师。原告田某与被告中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田某向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告承担违约责任并赔偿原告违约金109734元；二、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月15日，原、被告签订房屋租赁协议，约定由原告将其自有的位于张川镇解放西路8号的房屋（共三层，面积为350平方米）租赁给被告办公经营使用。其中协议第三条约定的租赁期限为十年（2011年7月15日至2021年7月14日）；第五条约定该房屋年租金五年一议。随后，被告按照约定一次性付清了前五年的租金70万元（年租金14万元）后即开始装修并投入使用。2015年6月，被告在租赁期限内又在原告相邻十余米处马富仓家（张川镇西街村人）处租赁了新办公场所（前三年每年年租金30万元、面积488平方米，后每三年租金上涨5%）并搬入营业。事后双方多次协商，原告同意被告提前交付房屋，但始终就被告因提前终止协议而应该赔偿原告多少违约金事宜未能达成一致意见，因此也未能按照租赁协议第十三条的约定签订终止合同书。原告认为，按照租赁协议第十四条的约定，违约方应该按年度向对方缴纳年度租金的10％作为违约金。现以被告新场所前三年租赁价格计算每平方米租赁价格为300000÷488平方米＝614.75元／平方米，原告房屋为350平方米，第六、七、八年三年总租金为614.75元／平方米X350平方米X3年＝645492元，违约金10％为64549元。第九、十年租赁价格每平方米为315000元÷488平方米＝645.5元／平方米，原告面积为350平方米，因此第九年和第十年两年租金为645.5元／平方米X350平方米X2年＝451850元，第九第十年两年违约金应为451850X10%=45185元，以此计算被告应付原告后五年违约金总额为第六、七、八年三年违约金加上第九第十年两年违约金即64549元＋45185元＝109734元。综上所述，原告认为在十年租赁期限内，被告提前退还房屋己经构成违约故理应承担违约责任。但现双方多次协商，被告愿意承担2万元的违约金，明显不足以弥补原告的损失。原告遂于2016年8月1日状诉法院。被告辩称：被告现任法定代表人秦红荣是2015年12月上任的，上任时新的办公场地已经开始装修，新办公场地的年租金为30万。后因有第三方想租原告的房屋，秦行长就书写“关于邮储银行原营业场所房子交付的声明”一份，并让原告田某签了名，将房屋钥匙提前交付原告，声明是单纯的交付房屋，不牵扯合同中违约赔偿等事宜。秦行长书写的声明有三层意思：一、交付房屋钥匙；二、提前终止合同；三、原、被告就租赁合同中约定的违约赔偿问题未达成协议。因交付房屋钥匙时，原、被告就合同违约赔偿未达成协议，故秦行长在声明中书写“除合同事项以外，再无异议”这句话，声明书写后，房屋钥匙交付后，原、被告就解除合同的赔偿问题多次进行了协商，始终未达成协议，原告遂向法院起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房屋租赁合同两份，因被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的“关于邮储银行原营业场所房子交付的声明”一份，因原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年7月15日，原、被告签订房屋租赁协议，约定由原告将其自有的、位于张川镇解放西路8号的房屋（共三层，面积为350平方米）租赁给被告办公经营使用。其中协议第三条约定的租赁期限为十年（2011年7月15日至2021年7月14日）；第五条约定该房屋年租金为每年140000元。一、二层年租金120000元、第三层年租金20000元。该房屋年租金每五年议价一次，议价达成协议一次性付五年租金。第十三条、提前终止合同，租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书之前，本合同仍有效。第十四条、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。随后，被告按照约定一次性付清了前五年的租金70万元（年租金14万元），后即开始装修并投入使用。2015年6月1日，被告在租赁期限内又在原告相邻十余米处马富仓家（张川镇西街村人）处租赁了新办公场所（前三年每年年租金30万元、面积488平方米，后每三年租金上涨5%）并搬入营业。事后双方多次协商，原告同意被告提前交付房屋，于是双方签订“关于邮储银行原营业场所房子交付的声明”，被告将房屋钥匙交付原告，因书写声明，交付房屋钥匙时，双方就解除合同的有关赔偿问题未达成协议，于是被告在声明中书写“除合同事项以外，再无异议”，房屋钥匙交付后，双方就解除合同的赔偿问题又多次进行了协商，但始终未能达成一致意见，因此也未能按照租赁协议第十三条的约定签订终止合同书。原告遂于2016年8月1日状诉法院请求：一、依法判令被告承担违约责任并赔偿原告违约金109734元；二、依法判令被告承担本案诉讼费用。本院认为:原、被告间房屋租赁合同关系成立，合同约定的租赁期限为十年，自2011年7月15日至2021年7月14日，该房屋租金为每年140000元。一、二层年租金120000元、第三层年租金20000元。该房屋年租金每五年议价一次，议价达成协议一次性付五年租金。第十三条约定（提前终止合同），租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书之前，本合同仍有效。第十四条、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。2016年6月1日被告因迁址，将原营业场地提前终止合同，房屋提前退交于原告，系违约行为。被告应按双方租赁合同第十四条的约定，按年度向原告缴纳10%的违约金（140000X****%=70000元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：被告中国邮政储蓄银行有限公司张家川回族自治县支行赔偿原告田某违约金70000元；(限五日内履行完毕)如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2494元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员 杨秀芳二〇一六年十月二十六日书记员 苏娟娟 更多数据：搜索“”来源：