（2016）粤1322民初3195号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-05-16
案件名称
何丽平与惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何丽平,惠州市银泰达实业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第九十四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1322民初3195号原告何丽平，女，汉族，1978年5月12日出生，身份证住址：广西藤县。委托代理人黄泽楚，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人陈帝帆，广东伟伦律师事务所实习律师。被告惠州市银泰达实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼）。法定代表人杨成业，总经理。委托代理人邹培盛，男，汉族，1985年7月1日出生，身份证住址：广东省博罗县。系被告的员工。原告何丽平诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告何丽平的委托代理人黄泽楚、陈帝帆，被告惠州市银泰达实业有限公司的委托代理人邹培盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何丽平诉称，原告与被告于2014年10月12日签订订购华基江山美苑二期C7.1.1103房的《楼宇认购书》，并于2014年10月12日、14日分两次交付定金合计人民币叁万圆整（￥30，000元）（收据NO：00027160XXXXX6／00027310XXXXX1）。依据该《楼宇认购书》第六条“乙方应在签订本认购书后的七天内，即2014年10月19日前，签订《商品房买卖合同》”的约定，被告应在七天内与原告签订《商品房买卖合同》。但该认购书签订后，由于被告将该房屋抵押给了第三人，导致双方一直未能签订《商品房买卖合同》。为此，原告曾多次与被告交涉，并于2016年6月25日向被告致《履行合同催告函》，希望被告尽快能与原告签订《商品房买卖合同》，但贵公司至今未履行认购书约定的义务。故，原告于2016年7月28日向被告寄送关于解除《楼宇认购书》的通知，要求终止双方的买卖合同关系。原告认为，原告与被告之间的买卖合同关系是双方真实意思表示，是真实、合法有效的，对双方均具法律约束力，被告应依约在认购书签订后七日内与原告签订房屋买卖合同。被告在收到原告支付定金后并未按双方的约定履行签订房屋买卖合同的义务，且将上述房屋抵押给第三人，已经构成了违约，严重损害原告的合法权益。根据合同法第115条“………，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，原告请求被告双倍返还原告交付的定金共计人民币60，000元，符合法律规定。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令确认原告与被告于2014年10月12日所签订的《楼宇认购书》已于2016年7月28日解除，双方关于房屋买卖合同关系终止；2、判令被告立即向原告双倍返还定金共计人民币6万元；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。原告为其诉讼请求在举证期限内向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、被告企业机读信息，证明被告的诉讼主体资格；3、原、被告双方于2014年10月12日签订的《楼宇认购书》及原告交付定金的《收据》，证明原、被告双方存在买卖合同关系，同时被告收取原告人民币30000元定金及被告存在违约事实；4、《关于履行楼宇认购书的通知》和《关于解除楼宇认购书的通知》及邮寄回单，证明原告与被告签订的《楼宇认购书》已于2016年7月28日解除的事实；5、被告出具的证明，证明原告与被告未签订商品房买卖合同是被告的原因。被告的答辩请求不成立。被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，一、因原告原因未在认购书约定期间内签订商品房买卖合同，依据认购书约定，被告无需向原告退还定金。根据认购书第六条第四款约定，如原告未能按照认购书的约定按时与被告签订合同并支付购房款及相关税费的，将视为原告自动放弃认购该房产，被告有权将该房产向第三方另行销售而无须通知原告，同时原告已付定金不予退还，因此原告支付的认购定金，被告不予退还。二、退一步讲，就算是因为被告原因无法在约定时间内签订商品房买卖合同，原告要求退还定金，也是退还全额认购定金而非双方返还定金。根据认购书第六条第五款约定，如因被告原因导致双方无法在约定时间内签订商品房买卖合同的，双方可协商延期签订买卖合同，协商不成时原告可要求被告全额退还认购定金。因此，若是被告原因导致双方无法在约定时间内签订商品房买卖合同的，原告可向被告要求全额退还认购定金，而非要求被告退还双倍认购定金。被告为其辩解在举证期限内向本院提交如下证据：房产信息查询结果，证明涉案房屋目前处于没有抵押没有查封的可售状态。经审理查明，2014年10月12日，原告何丽平与被告惠州市银泰达实业有限公司签订一份《楼宇认购书》，约定：乙方（即原告）决定认购甲方（即被告）华基江山美苑二期C7栋1单元21103号住宅，面积为62.02㎡，总价款为257348元；乙方选择银行按揭贷款，即签订商品房买卖合同时付清首期款77348元，余款于签订买卖合同十日内向银行申请按揭支付；乙方同意在签订本认购书时向甲方支付认购定金3万元，认购定金在签订商品房买卖合同时自动转为购房首期款；乙方应在签订认购书后的七天内，即2014年10月19日前按照选择的付款方式支付购房款，同时签订商品房买卖合同。另外，该认购书第六条第四款载明：如乙方未按认购书约定按时与甲方签订商品房买卖合同并支付购房款及向甲方缴交相关税费的，将视为乙方自动放弃认购该房产，甲方有权将该房产向第三方另行销售而无须通知乙方，乙方已付定金不予退还，甲方另行出售房产的，本认购书自动终止；第六条第五款载明：如因甲方原因导致双方无法在约定时间签订商品房买卖合同，双方可协商延期签订买卖合同，协商不成时乙方可要求甲方全额退还认购定金。原告于签订认购书当日及2014年10月14日分别向被告支付定金1万元及2万元，共计3万元，被告向原告出具了相应的收据。2016年4月22日，被告向原告出具《证明》一份，载明：按认购协议约定，开发商应在7日内签订购房合同，但由于开发商资金等问题导致该房屋至今还是抵押状态，合同至今未签订，相关事项正处理中，并尽快在2016年8月30日前与购房人共同履行认购书的协议，签订购房合同。2016年7月28日，原告通过EMS向被告邮寄送达了《关于解除楼宇认购书的通知》，该通知内容为由于被告一直未履行认购书约定的义务，为维护自身的合法权益，原告决定解除与被告于2014年10月12日签订的《楼宇认购书》，并要求被告双倍返还定金。本院认为，原、被告签订的《楼宇认购书》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原告主张因被告的原因导致未能如期签订商品房买卖合同，并提供了有被告盖章确认于2016年4月22日出具的《证明》佐证，被告在该份《证明》中承认因其资金问题导致房屋在出具证明之日止仍处于抵押状态，致使合同未签订，故本院对上述事实予以确认，因被告原因致使合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的《楼宇认购书》，理由成立，原告于2016年7月28日向被告发出解除认购书的通知，故本院确认双方签订的《楼宇认购书》于2016年7月28日解除。被告通过认购方式向原告收受定金作为订立商品房买卖合同担保，现因被告的原因导致双方未能订立正式商品房买卖合同，被告应当按照定金罚则承担向原告双倍返还定金的责任。关于《楼宇认购书》第六条第五款的约定是否有效的问题。认购书第六条第四款及第五款约定，因买受人的原因未按认购书约定按时签订商品房买卖合同的，买受人已付的定金不予退还，而因出卖人的原因导致双方无法按时签订商品房买卖合同的，买受人可要求全额退还认购定金，本院认为，被告作为提供格式合同的一方，在提供合同时未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，认购书的第六条第四款、第五款的约定免除了被告在其违约情形下适用定金罚则的责任，加重了原告的责任，排除了原告在被告违约情形下主张双倍返还定金的权利，且该项约定与法律关于定金罚则适用的规定相违背，应为无效条款。被告辩称只全额退还定金，无需双倍返还定金的意见，本院不予支持，被告仍应按照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，向原告双倍返还定金6万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，本院判决如下：一、确认原告何丽平与被告惠州市银泰达实业有限公司2014年10月12日签订的《楼宇认购书》于2016年7月28日解除。二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告何丽平双倍返还定金6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。代理审判员 邹 兴二〇一六年十月二十六日书 记 员 许燕婷 来源：百度搜索“”