（2016）川1703民初1568号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-22
案件名称
四川协信房地产经纪有限公司与胡真源、第三人达州华睿投资管理有限公司、第三人达县水之梦温泉酒店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
达州市达川区人民法院
所属地区
达州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川协信房地产经纪有限公司,胡真源,达州华睿投资管理有限公司,达县水之梦温泉酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1703民初1568号原告:四川协信房地产经纪有限公司,住所达川区翠屏街道办事处（原达县南外镇）杨柳工业配套园区B2-2号。法定代表人：李宜鸿，总经理委托诉讼代理人:余雷，四川金世达律师事务所律师。被告:胡真源，男，汉族，生于1977年8月7日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人:ＸＸ，四川绥定律师事务所律师。第三人:达州华睿投资管理有限公司，住所地四川省达州市达川区翠屏街道办事处（原达县南外镇）杨柳路288号秦巴医贸园B区医贸大厦9楼。法定代表人：张登,总经理委托诉讼代理人:曾庆华，四川金世达律师事务所律师。第三人:达县水之梦温泉酒店,经营场所：达州市达川区商贸物流园区秦巴医贸园A区商务中心楼*栋负*楼****层。负责人:高建。原告四川协信房地产经纪有限公司（以下简称协信公司）诉被告胡真源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法追加了达州华睿投资管理有限公司（以下简称华睿公司）和达县水之梦温泉酒店（以下简称水之梦温泉）为本案第三人参加诉讼，并将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川协信房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人余雷，被告胡真源的委托诉讼代理人ＸＸ，第三人达州华睿投资管理有限公司的委托诉讼代理人曾庆华到庭参加诉讼，第三人达县水之梦温泉酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付（补交）租赁费用431966元、滞纳金27566元、违约金560521元，共计人民币：1020053元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、被告从事经营活动，租赁原告经营管理的达川商贸园区秦巴医贸园部分房屋及门市。经协商双方于2014年10月10日签订了两份《商铺出租合同》。《商铺出租合同》（一）主要约定：原告将x房屋租赁给被告，租赁期限为10年（从2014年10月10日起计算）；租金每月19802.4元，以上房产免租期为18月，其中第一年全免，第二年免6个月；租金年递增率为5﹪；租金从2016年4月10日开始递增等。原告依据合同在规定的时间内将租赁标的物交付给了被告使用，履行了合同约定的义务。被告于2016年2月25日单方向原告提出书面《申请书》申请退租“A区杨柳商业广场x全层公寓”，即被告在免租期内将《商铺出租合同》（一）的租赁物退给原告，系被告在免期内单方解除《商铺出租合同》（一）。按照合同约定：被告违约单方解除合同需要补缴免租期租金，同时向原告赔偿未到期租金20%的违约金，并承担原告因追究被告违约责任支付的律师费、装修拆除费用等损失”。所以，被告应当承担相应的违约责任，据此，针对“x房屋被告应当补缴免租期内租金316838.4元和支付违约金500282.5元，共计817121元。2、《商铺出租合同》（二）主要约定，原告将A区杨柳商业广场x门市等房屋租赁给被告，“租赁期限为4.5年，从2014年7月1日起至2018年12月30日止；租金每月5904元,以上房产前8个月免交租金；租金年递增率为5%；每年12月向原告交付一次租金，租金以先缴后用为原则”等。原告依据合同在规定的时间内将租赁标的物交付给了被告使用，履行了合同约定的义务。由于被告不按时支付租金，原告于2015年10月10日向被告邮寄了《催缴租金的通知》要求被告立即支付租金，2015年12月7日原告再次向被告出具了《收回房屋通知》。被告于2016年2月25日单方向原告提出书面《申请书》申请退租了“A区杨柳商业广场x门市”，即被告单方要求解除《商铺出租合同》（二）载明租用的部分房产（注：其他租用房产尚在免租期内）。按照合同约定：被告逾期不支付租金、物业管理费，经原告书面通知超过一个月仍未缴纳的，应当赔偿原告一年的租金（以当期的租金标准计算）；中途擅自退租，原告不退还被告交纳的履约保证金，且被告应向原告补缴免租期租金；同时支付未到期租金20%的违约金等。被告应当承担相应的违约责任，据此，针对“A区杨柳商业广场x门市”被告应当补缴免租期至2016年2月25日退租时的租金115128元、滞纳金27566元、违约金60238元，共计202932元。综上，被告单方解除《商铺出租合同》（一）租赁物，同时又单方解除《商铺出租合同》（二）部分租赁物，还拒绝支付租赁房产的租金，被告的行为属于根本违约行为，严重侵犯了原告的合法财产权利，按照《商铺出租合同》约定应当承担违约责任。原告为了维护自己的合法财产权利，特诉至本院，请求判准原告的诉讼请求。被告胡真源辩称，原告是一个经纪公司，系受华睿公司委托的受托人，租赁合同应直接约束华睿公司与胡真源，原告不具有本案适格的主体资格，请求驳回原告的起诉。第三人华睿公司述称，华睿公司与原告及达州市鸿盛物业服务有限公司系三块牌子一套班子。华睿公司特别授权委托原告为“秦巴医贸园”的运营服务商，负责该区域的物业租赁管理、对外宣传及收取租金等事宜，本案中协信公司作为原告，主体适格适当。第三人达县水之梦温泉酒店经本院合法传唤，未到庭提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2014年10月10日原告（甲方）与被告（乙方）经友好协商，签订《商铺出租合同》两份。(《商铺出租合同》（一）主要约定：“原告将x房屋租赁给被告，建筑面积990.12平方米，租赁期限为10年，从2014.10.10计算，按20元/平方.月计算；租金年递增率为5%，从2016年4月10日开始递增；免租期共18个月，第一年全免，第二年免6个月；租金以先缴后用为原则，乙方应当在免租期届满之日前60日内向甲方一次性缴纳全年12个月的租金，以后每12个月届满前60日内支付下一年12个月租金，最后年度按实际使用月数计算；甲方有权按本合同向乙方收取租金，乙方应按本合同约定支付租金；未经双方协商一致，任何一方无权以任何理由单方解除本合同；违约责任（11-1）乙方迟延交付租金的，应按迟延履行期限承担每日应付租金额千分之一的滞纳金；11-5租赁期内，非因本合同约定的情况或未经甲方同意，乙方中途擅自退租.....乙方应向甲方补缴免租期租金，同时支付未到期租金20%作为违约金，并承担甲方因追究乙方违约责任支付的律师费、装修拆除费等损失；另外，合同还对物业及水电等方面的管理作了约定。原告诉讼来院，请求被告支付x房屋租金316838.4元〖990.12平方米×20元/平方米.月×16个月（2014.10.10-2016.2.25）=316838.4元〗、违约金500282.5〖2501412.4×20%=500282.5元（2016年2月25日至2024年的租金共计2501412.4元。+2017年249510元+2018年261985元+2019年275085元+2020年288839元+2021年303281元+2022年318445元+2023年334367元+2024年351086元=2501412.4元），房屋租金和违约金共计817121元。(《商铺出租合同》二约定：“将A区杨柳商业广场x门市、2-5层商铺及5层顶楼，总建筑面积8171.31平方米；A区杨柳商业广场x层30＃-35＃门市，建筑面积246平方米；A区杨柳商业广场x楼-1层局部，总建筑面积2997平方米出租给被告。其中，A区杨柳商业广场Cx层30＃-35＃门市，建筑面积246平方米，租赁期限为4.5年，从2014年7月1日起至2018年12月30日止，24元/平方米.月计算；租金年递增率为5%；免租期8个月；租金以先缴后用为原则；甲方有权按本合同向乙方收取租金，乙方应按本合同约定支付租金；乙方逾期不支付租金，经甲方书面通知超过一个月仍未缴纳的，乙方应向甲方赔付一年的租金作为赔偿；未经双方协商一致，任何一方无权以任何理由单方解除本合同；违约责任（11-1）乙方迟延交付租金的，应按迟延履行期限承担每日应付租金额千分之一的滞纳金；11-5租赁期内，非因本合同约定的情况或未经甲方同意，乙方中途擅自退租.....乙方应向甲方补缴免租期租金，同时支付未到期租金20%作为违约金，并承担甲方因追究乙方违约责任支付的律师费、装修拆除费等损失；另外，合同还对物业及水电等方面的管理作了约定。原告诉讼来院，请求被告支付A区杨柳商业广场x层30＃-35＃门市租金115128元〖246平方米×24元/平方米.月×19.5个月（2014.7.1-2016.2.25）〗；违约金291452元×20%=582920元，2016.2.5开始计算，2016年78110元+2017年80215元+2018年86116元+2019年半年45211元〗；滞纳金246平方米×24元/平方米.月×11.5月×1‰×406天（2015.3.1-2016.4.12）=27566元，门市租金、违约金和滞纳金共计202932元。综上，原告总共请求金额为1020053元。2、2016年2月25日被告胡真源向原告出具的《申请书》二份，分别载明：(“四川协信房地产经纪有限公司，本人胡真源于2014年10月10日租赁贵公司A区杨柳商业x楼全层公寓，赠送免费使用时间到期，现因酒店连续亏损，无力支付租金等原因。特申请退租上述公寓”；(“四川协信房地产经纪有限公司，本人胡真源于2014年10月10日租赁贵公司A区杨柳商业广场x层30#-35#门市，赠送免费使用时间到期，现因酒店连续亏损，无力支付租金等原因。特申请退租上述门市”。二份《申请书》胡真源签名捺印。本案审理中，被告对原告提交的二份《商铺出租合同》、《申请书》真实性没有异议。提出原告没有将本案租赁物交付给被告使用，本案诉争房屋及门市，胡真源已出具《申请书》予以了解除的抗辩意见。本院从被告胡真源签名捺印的两份《申请书》所表述的内容，依法确认原告协信公司在2014年10月10日已将诉争的房屋和门市，向被告履行了交付义务，被告实际对诉争标的物实际使用的事实，故本院对被告胡真源抗辩没有交付标的物的意见不予采信。2、第三人华睿公司系秦巴医贸园的经营者和所有权人。2014年4月24日第三人华睿公司向原告出具《授权经营书》，载明：达州华睿投资管理有限公司现授权协信公司为达州市“秦巴医贸园”的运营服务商，同意负责该区域的物业租赁管理、对外宣传及招商事宜等。同时，本授权不得再行转委托，四川协信房地产经纪有限公司应在本授权范围内依法经营，积极提升秦巴医贸园商业形象和价值。审理中，被告对《授权经营书》证明目的提出异议，认为授权经营书明确了产权人属华睿，协信公司只是对外招商，不能证明原告协信公司能取代华睿公司，成为本案原告。第三人华睿公司作为本案诉争标的物的所有权人，对原告举证证据《授权经营书》的三性没有异议，在法庭调查中，当庭又认可了华睿公司授权协信公司对出租房屋进行租赁和收费的事实，认为原告具有诉讼主体资格。本院依法对该《授权经营书》真实性、合法性、关联性予以确认，合法有效；故，本院对被告的答辩意见及质证意见中提出原告不是本案适格原告的意见不予采纳；同时，被告对原告提出的违约金标准有异议，鉴于原告未就被告的违约行为与原告所造成的损失提供证据，本院就被告要求降低违约金提出的答辩意见予以采纳。3、第三人达县水之梦温泉酒店,营业执照登记的经营场所为达州市达川区商贸物流园区秦巴医贸园A区商务中心楼C栋负一楼、一至五层。本案审理过程中，原告没有就被告胡真源与水之梦温泉之间的关联性向本院提供证据。4、原告在本案诉讼前，向本院申请了诉前财产保全，本院依法对被申请人胡真源所有的位于1、达川区x地块，面积67.97㎡、产权证号x；2、达川区x地块，产权证号x，面积75.52㎡；3、达川区x地块，产权证号x号，面积62.30㎡。3、将达州华睿投资管理有限公司自愿为申请人四川协信房地产经纪有限公司向本院提供担保的达州华睿投资管理有限公司所有的位于达川区x号，证号：达川区房权证达字第x号，面积383.11㎡予以查封。本院认为，第三人华睿公司作为达州秦巴医贸园所有权人，有权自主授予原告为“秦巴医贸园”的运营服务商，负责该区域的物业租赁管理、对外宣传及招商事宜等权利。原告系受产权人第三人华睿公司委托对外出租诉争房屋，房屋产权人达州华睿投资管理有限公司当庭对原告收取租赁用的权利予以认可，故协信公司作为原告诉讼主体适格。原告协信公司与被告胡真源先后两次签订的《商铺出租合同》、被告胡真源签名捺印的二份《申请书》，原告与第三人华睿公司签订的《授权经营书》系合同相对方的真实意思表示，事实清楚，证据确实、充分，不违反法律、行政法规的强制性规定。被告胡真源对《商铺出租合同》和《申请书》的真实性均无异议，原告与被告签订的《商铺出租合同》列明的出租人是协信公司，合同债权具有相对性，它基于合同提起诉讼，原、被告双方均应全面履行《商铺出租合同》的权利义务。被告抗辩原告未将本案诉争租赁物交付给被告的意见，本院依据被告签名捺印的两份《申请书》所载明的内容，确认原告已按约定将本案租赁物交付被告使用，本院对被告辩称原告没有交付租赁物的抗辩意见不予采纳。被告提前解除合同，在免租期内不能因酒店连续亏损，无力支付租金并非被告免除承担租金的约定或法定事由，故被告应按合同约定支付租金给原告。被告未按合同约定支付原告租金，现原告要求按原、被告签订的《商铺出租合同》对x楼房屋的租赁费316838.4元〖990.12平方米×20元/平方米.月×16个月（2014.10.10-2016.2.25）=316838.4元〗、A区杨柳商业广场x层30＃-35＃门市租金115128元〖246平方米×24元/平方米.月×19.5个月（2014.7.1-2016.2.25）〗，房屋和门市租金共计共计431966.4元的诉讼请求依法予以支持。原告主张滞纳金27566元、违约金560521元，开庭审理中，被告胡真源代理人对双方约定的违约金标准有异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求减少”，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，被告拖延支付租赁费给原告造成的损失主要体现为利息损失，且原告并未能举证证实因被告违约受到的其他方面损失进行举证，故被告要求本院对违约金进行调整的意见，本院予以采纳。结合双方的履约情况及公平原则，兼顾合同的履行情况及公平原则，本院依法确定由被告从起诉之日起按年利率6%计算资金利息。诉讼中，依法追加达县水之梦温泉酒店为本案第三人，水之梦温泉营业执照登记的经营场所为达州市达川区商贸物流园区秦巴医贸园A区商务中心楼C栋负一楼、一至五层。本案审理过程中，原告没有就被告胡真源与水之梦温泉之间的关联性及本案租赁物的实际使用人向本院提供证据，本院无法核实水之梦温泉与被告胡真源之间有无连带权利义务关系，故本院依法确定被告胡真源应当按照合同约定向原告支付租金及资金利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告胡真源在本判决书生效后三十日内向在原告支付下欠租金431966.4元，并从起诉之日2016年5月12日起按年利率6%支付资金利息。二、驳回原告达州华睿投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13980元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长 陈 娟人民陪审员 陈 林人民陪审员 谢先均二〇一六年十月二十六日书 记 员 郝 灿 关注公众号“”