（2016）渝0118民初8305号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-26

案件名称

陈世杰与周晴阳,蔡福全合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈世杰,周晴阳,蔡福全

案由

合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条

全文

重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0118民初8305号原告：陈世杰，男，1994年11月6日生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：杜小兰，重庆进明律师事务所律师（特别授权）。被告周晴阳，女，1994年8月31日生，汉族，住重庆市垫江县。被告蔡福全，男，1964年10月1日生，汉族，住重庆市永川区。原告陈世杰与被告周晴阳、蔡福全合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法由代理审判员刘婧适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告陈世杰的委托代理人杜小兰，被告周晴阳、蔡福全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世杰向本院提出诉讼请求，要求：1、确认原、被告于2016年3月17日签订的《店面转让协议书》无效；2、被告周晴阳归还原告27000元。事实与理由：2016年3月17日，原、被告签订《店面转让协议书》，约定被告蔡福全将位于重庆大学城市科技学院后街的房屋出租给原告，因该房屋先租赁给了被告周晴阳，原告向周晴阳支付转让费27000元。签订协议前，原告向被告周晴阳支付定金2000元，协议签订后，原告按照协议约定向周晴阳支付了25000元。因办理工商营业执照，原告要求被告蔡福全提供房屋产权证，被告蔡福全无法提供涉案房屋产权证，原告才知晓该房屋系违章建筑，未取得相关审批手续。原告认为双方签订的《店面转让协议书》无效，被告周晴阳基于无效合同取得27000元应当予以返还。被告周晴阳辩称：原告不能确认该房屋系违章建筑，根据协议书第五条的约定，原告应知晓案涉房屋会拆迁，不存在欺诈行为，房产证不是办理工商许可证的唯一有效条件，原告所述无房产证不能办理工商许可证不成立，涉案房屋非违章建筑，协议系有效的，其不应返还原告租金，若案涉房屋系违章建筑，其系中介方，其只能退还原告房租2500元，原告亦应退还租赁期间获取的利益。被告蔡福全辩称：案涉房屋系其临时修建的，未经过相关部门的审批，但协议书系有效的，不存在欺诈行为。本院经审理认定事实如下：2016年3月17日，原告（顶让方，乙方）与被告周晴阳（转让方，甲方）、蔡福全（房东，丙方）签订《店面转让协议书》，约定丙方同意甲方将自己位于重庆大学城市科技学院后街的店铺转让给乙方使用，建筑面积14平方米，并保证同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，租期到2016年9月4日止，年租金5000元，租金为每年交付一次，并于约定日期提前交至丙方；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备（除店面现有甲油、甲油胶、美甲工具外）全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修归丙方所有，营业设备等动产归乙方；乙方在2016年3月25日前一次性向甲方支付转让费共计27000元，上述费用已包括前述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；合同签订日期起，半年内因政府拆迁、工商许可证未办理等原因导致乙方无法营业，甲方需退还乙方支付的全额转让费作为补偿等内容。在协议履行过程中，原告共向被告周晴阳支付27000元，被告周晴阳将租赁期限内的房租2500元支付被告蔡福全。审理中，原告陈述其在2016年3月至6月营业，7月至8月因学校放暑假未经营，营业期间，其使用了前述协议约定的设施设备。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告与二被告签订的《店面转让协议书》中所涉位于重庆大学城市科技学院后街的店铺系被告蔡福全未经相关部门批准修建的临时建筑，因此，被告蔡福全与周晴阳之间的租赁合同无效，原告与二被告签订《店面转让协议书》系基于被告蔡福全与周晴阳之间的租赁合同而签订，该租赁合同无效，原告与二被告签订的《店面转让协议书》亦无效。故原告要求确认其与二被告于2016年3月17日签订的《店面转让协议书》无效的诉讼请求成立，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《店面转让协议书》无效后，被告周晴阳应将该协议书取得的财产返还原告，但原告在与二被告签订《店面转让协议书》时对转让物即案涉店铺是否未经批准修建的临时建筑等负有审查注意义务，但其未尽到该审查注意义务，存在一定过错，二被告明知案涉店铺系未经批准的临时建筑还将店铺出租、转让，亦存在过错，故本院综合协议履行情况（实际已履行完毕）、双方过错程度和转让标的物包括装修、装饰及其他所有设备等情形酌定被告周晴阳返还原告7000元，对超出本院确认部分不予支持。被告周晴阳辩称提出原告应返还租赁期间的利益，但其未提起反诉，本院对此不作处理，被告周晴阳可另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告陈世杰与被告周晴阳、蔡福全于2016年3月17日签订的《店面转让协议书》无效；二、由被告周晴阳于本判决生效后五日内返还原告陈世杰7000元；三、驳回原告陈世杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取240元，由原告自行负担180元，被告周晴阳负担60元（此款原告已预交，被告周晴阳应负担部分由被告周晴阳在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员　　刘婧二〇一六年十月二十六日书　记　员　　陈婧 微信公众号“”