（2016）粤0605民初15073号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-09-04
案件名称
张冬火与周素萍租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张冬火,周素萍
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初15073号原告：张冬火，男，1969年10月11日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：曾莹，广东定海针律师事务所律师。被告：周素萍，女，1964年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告张冬火与被告周素萍租赁合同纠纷一案，本院2016年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾莹、被告周素萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿损失335800元予原告（包含退还押金3万元、赔偿装修支出194800元和家具家电支出111000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告和被告签订《租房屋协议书》，约定被告将涉讼房屋出租给原告，租赁期从2014年1月1日起至2023年12月31日，原告应付押金3万元，同时预交房屋1个月1万元。2016年3月开始，被告对涉讼房屋进行停水、停电及锁门。2016年7月8日，被告起诉原告，请求解除《租房屋协议书》，原告归还房屋、清偿租金及承担诉讼费。法院认为涉讼房屋没有产权证或办理报建手续，《租房屋协议书》无效。判决原告腾退房屋，支付2015年10月至2016年7月的使用费7万元，驳回被告其他诉讼请求。原告为使用涉讼房屋，对涉讼房屋进行了装饰装修并添置了家电家具，被告2015年开始无理要求加租，原告不同意，被告就停水停电锁门，法院判决后，被告不让原告搬走家电家具。合同无效，涉讼房屋不具备交付使用条件是导致合同无效的全部过错，被告应赔偿原告的全部损失。被告辩称，不同意原告诉讼请求，不同意退还押金，合同约定15天不交租金，被告可以没收押金。不同意支付任何赔偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的租赁房屋协议书虽为复印件，但与被告提供的租赁房屋协议书一致，本院对其真实性予以确认。家私家电属于可移动搬离的物品，不属于损失的范畴，原告提供的关于购买家私家电的收据与本案没有关联，本院不予审查确认。原告没有提供图纸、施工记录、结算协议等证据证明对租赁房屋装修工程的实际施工和结算情况，本院对原告提供的关于装修费用的收据和装修协议书不予采信。原告提供的照片没有拍摄时间，不能证明与原告主张的证明内容的关联性，本院不予审查认定。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年1月1日，原告与被告签订《租房屋协议书》，约定被告将位于佛山市南海区大沥镇黄岐丝绸仓路88号房屋出租给原告；使用面积：地下楼梯右则门约8平方米，二楼向路前一半，三楼、四楼、五楼向路后则一半，六楼、七楼；租赁期从2014年1月1日起至2023年12月31日止；原告应付押金3万元，同时预交屋租一个月1万元；屋租每月1万元，每月1号至3号前交清；原告如超过15天不交租金，被告有权收回所有租出的房屋，应即终止合同。原告所交押金不退回；等等。原告和被告共同确认，原告已支付押金30000元予被告。被告交付予原告的房屋不带家具家电。至庭审终结时，涉讼房屋由原告占有使用。被告在诉讼中陈述，原告对涉讼房屋二、六楼进行了间隔和装修，七楼进行重新装修，三、四楼被告原已装修好，但原告对东面的一半房屋进行重新拆除、装修。原告没有对五楼装修。原告告诉被告要对房屋进行装修，但被告认为原告进行何种装修与被告无关。原告已装修的设施不能拆除，只能搬走可移动的家具家电。本院认为，被告没有在庭审辩论终结前提交涉讼房屋取得规划许可证或经行政主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼房屋未经规划报建，原告与被告签订《租房屋协议书》违反法律法规的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告返还保证金30000元，本院予以支持。合同无效，对双方当事人均没有约束力，被告辩称根据合同约定押金不予退回，本院不予采纳。关于原告主张的家具家电损失，涉讼房屋仍由原告占有使用，涉讼房屋内的家具家电仍在原告的控制管理范围内，家具家电可移动搬离，不属于添附于房屋的装饰装修，原告没有举证证明原告放置在涉讼房屋的家具家电发生实际损失，本院对原告请求赔偿家具家电损失111000元不予支持。关于原告主张的装饰装修损失，原告作为承租人和被告作为出租人，均应对涉讼房屋是否适租负有审慎审查义务，双方对合同无效均有过错。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告应举证证明对涉讼房屋进行了装修及装饰装修的现值，从而证明原告因合同无效发生的装饰装修损失。但诉讼中，经本院向原告释明，原告没有提交有效证据或申请司法鉴定，原告应承担相应举证不能的不利后果。鉴于被告在诉讼中自认原告对涉讼房屋进行了部分装修，为减少诉累，本院根据被告自认原告实施的装修情况、双方对合同无效的过错程度，酌定被告赔偿30000元予原告，本院对原告请求被告赔偿装饰装修损失194800元超出本院核定部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、被告周素萍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金30000元予原告张冬火；二、被告周素萍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿30000元予原告张冬火；三、驳回原告张冬火的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3168.5元（原告已预交），由原告负担2518.5元，由被告负担650元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年十月二十六日书记员 林巧薇 关注公众号“”