（2016）桂0203民初1078号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-31

案件名称

柳州天润地产置业有限公司与潘承阳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

柳州市鱼峰区人民法院

所属地区

柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

柳州天润地产置业有限公司,潘承阳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十二条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十一条

全文

广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民事判决书（2016）桂0203民初1078号原告柳州天润地产置业有限公司，住所：广西柳州市鱼峰区屏山大道318号协和家园·丽都21栋4-4号，统一社会信用代码：91450200742072839J。法定代表人黎汉任，该公司董事长。委托代理人徐新建，广西柳晟律师事务所律师。委托代理人郭林，广西柳晟律师事务所律师。被告潘承阳，男，1986年7月14日生，壮族，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区。原告柳州天润地产置业有限公司诉被告潘承阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法组成由审判员朱张燕担任审判长，人民陪审员覃龙敏、汤藻参加的合议庭，于2016年9月20日公开开庭审理了本案。书记员邱少涵担任记录。原告柳州天润地产置业有限公司的委托代理人徐新建到庭参加诉讼。被告潘承阳经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告柳州天润地产置业有限公司诉称，2011年4月6日，原、被告、签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买由原告开发的柳州市柳石路141之3号格林庄园12栋3单元6—2号房屋一套；房屋建筑面积141.55平方米，套内面积125.79平方米；按套内面积计算单价为每平方米6132.83元，总购房金额771448元；被告首付款为231448元，余款540000元由被告向银行申请按揭贷款付清。合同还就其他主要条款作了约定。同时，双方还签订了四项补充协议。其中，补充协议一第九条约定：被告方应按时支付按揭贷款的月供，若因被告方原因未能支付月供款，由此造成的责任由被告方承担，如银行要求原告承担连带责任的，原告��权单方解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告方还应向原告支付总房款5%的合同解除违约金并承担产生的所有费用；如被告已经入住的，还应每月按总房款的3‰支付原告房屋使用、折旧费；由此造成的其他损失（包括因诉讼而聘请律师的代理费等）均由被告承担。在书面合同及补充协议签订前，被告已向原告支付首付款231448元。合同及补充协议签订后，被告于2011年4月28日与中国银行柳州分行签订按揭贷款合同，原告作为被告的连带责任保证人参与签约。依据该合同，被告获得按揭贷款540000元，该款已作为购房款汇入原告的银行帐户。至此，原告共收到被告的首付及按揭款共计人民币771448元。原告于2012年9月将所购商品房交付给被告，被告即入住了该房屋。之后，在原告为其办理产权过户手续过程中，被告因逃避其他债务而下落不明，原告无法为其办理产权过户及相关的按揭房屋抵押手续。从2014年11月起，被告即开始拖欠银行按揭贷款，导致银行从原告的帐户上扣划了18639.48元用于归还被告欠款。2015年3月，被告因未能按月归还银行按揭贷款而被中国银行柳州分行起诉至柳州市鱼峰区人民法院，原告也因作为其保证人而参加诉讼。该院经审理，作出了（2015）鱼民二初字第358号民事判决，判决被告归还和承担贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费共计582710.34元（利息和罚息计算至2015年8月27日，之后的另行计算），原告对该案债务承担连带清偿责任。判决经公告送达，于2016年1月15日生效。原告根据生效判决的内容，于2016年2月25日向中国银行柳州分行履行了连带保证责任，代被告支付了判决确定的金额及2015年8月27日之后的利息和罚息共计608887.39元。至此，连同银行起诉前从原告帐户扣划的18639.48元，原告共为被告承��连带责任款项共计627526.87元。原告认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，应受法律保护。被告不按时支付银行按揭贷款，导致银行解除合同提前收回贷款，并导致原告为其承担连带清偿责任，其行为除对银行构成违约外，也是对原告的违约；因此，按补充协议约定，原告有权解除合同及相关补充协议并收回房屋，被告还应承担相应产生的其他违约责任。因合同解除而产生的后续财产处理事宜，亦应判决抵销或扣减，以结束权利不确定之状态。为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2011年4月6日签订的《商品房买卖合同》及四附件，被告将该商品房交回给原告；二、被告向原告支付违约金38572.4元；三、被告赔偿房屋折旧费94888元；四、被告承担原告为本案支付的律师费33800元；五、原告以为其承担按揭贷款连带保证责任��支付的款项627526.87元、被告应承担的违约金38572.4元、被告应赔偿的房屋折旧费94888元、被告应承担的律师费33800元共计794787.27元等债权，与被告的首付及按揭款共计771448元相抵销；余下23339.27元，由被告支付给原告；六、本案诉讼费由被告负担。原告柳州天润地产置业有限公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》、附件1-附件4各一份，证明：原、被告之间存在商品房买卖合同关系及合同约定如被告不按月支付银行按揭贷款，造成原告承担连带保证责任的情况下，原告有权单方解除合同并由被告承担相关的违约责任。2、原告的《营业执照》一份，证明：原告的主体资格。3、售房柳字第（2010）185号《商品房预售许可证》一份、售房柳字第［20］号《柳州市商品房预售许可证》一份，证明：原告在销售涉案��品房时已经取得商品房预售资格。4、收款单（单号：0035649、0035705）二份、2011年5月6日中国银行入账通知书一份、借款借据（贷记存票）一份，证明：被告购房首付款及按揭付款的情况。5、2012年9月4日格林庄园交房（住宅）通知书一份、房屋交接书一份、交款情况一份、格林庄园收款收据三份、住户登记表一份，证明：原告已将涉案商品房交付给被告的事实。6、关于核准商品房初始登记的通知、附图一份，证明：本案的商品房产权初始登记在原告名下。7、柳州市房屋所有权转移登记申请表一份、登记询问表一份、销售不动产统一发票（自开）（发票号码：00412578）一份、《承诺书》一份，证明：原告已经开始为被告办理了相关的产权手续但尚未办理完毕。8、水费信息11份，证明：被告已经入住并使用了该商品��。9、中国银行发票一份、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单一份，证明：被告在取得商品房并入住后，于2014年11月份开始拖欠银行按揭款导致原告被银行扣划了18000多元的事实。10、（2015）鱼民二初字第358号民事判决书、送达公告各一份，证明：被告因拖欠银行按揭贷款被银行起诉到法院导致原告被判决承担连带责任的事实。11、履行保证责任通知书一份、贷款客户交易流水一份、中国银行流水清单四份，证明：上述判决生效后，银行通知原告履行保证责任及被告累计所欠的债务的金额数据。12、2016年2月25日交通银行进账单一份、中国银行贷款还款回单三份，证明：原告已经实际履行了连带保证责任的事实。13、2016年2月25日中国银行股份有限公司柳州分行收款说明一份，证明：银行认可收到原告履行连带责任款项的事实。14、委托代理合同、律师代理费发票各一份。证明：原告为进行本案诉讼支付了律师费的事实。被告潘承阳未作答辩，亦未向法庭提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告潘承阳经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买由原告开发初始登记在原告名下的柳州市柳石路141之3号格林庄园12栋3单元6—2号房屋一套；该房屋建筑面积141.55平方米，套内面积125.79平方米；按套内面积计算单价为每平方米6132.83元，总购房金额771448元；付款方式为，被告在2011年4月6日前付清首期款人民币231448元，余款540000元由被告向银行按揭贷款付清；原告应于2012年6月30日前向被告交付该房屋；等等。合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订当日，随该合同双方还签订附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准及附件四：《补充协议》。其中附件四补充协议一第9条还约定，被告为银行按揭或公积金贷款购房的，应按时付月供款，若因被告原因未能付月供款，由此造成的责任由被告承担；如银行等部门需要原告承担连带责任的，原告有权向被告追索所承担的全部责任，且原告有权单方面解除与被告的《商品房买卖合同》，原告解除合同的，被告还应当向原告支付总房款5%为违约金并承担解除合同产生的所有费用；如被告已经入住该房屋，除上述费用外，还应每月按总房款的3‰向原告支付房屋使用、折旧费用；造成房屋破坏的，应当予以赔偿，由此造成的其他经济损失（包括因诉讼而聘请律师所产生的代理费等全部损失及费用）均由被告自行承担。上述商品房买卖合同签订后，被告作为借款人、原告作为借款保证人、中国银行股份有限公司柳州分行作为贷款人，三方于2011年4月28日签订《个人一手房住房贷款合同》一份。该合同约定，被告向原告借款人民币540000元用于向原告购买位于柳州市柳石路141号之3号格林庄园12栋3单元6-2号房屋，借款期限为360个月，采用等额本息还款方式偿还贷款，每月5日前还款；被告以其贷款所购房屋向银行提供抵押担保，原告作为保证人，向银行提供阶段性连带责任保证（即自被告办妥所购房屋抵押登记手续并且银行收到他项权证之日起，原告不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的债务，以及该日之前发生原告或被告违约而引起的债务，原告仍应承担相应的违约责任或保证责任），等等。该合同签订后，中国银行股份有限公司柳州分行向被告发放了上述贷款，被告以此贷款向原告支付了剩余的购房款330000元。2012年9月4日，原告将涉案房屋交付给被告，后被告入住该房屋。被告向中国银行股份有限公司柳州分行还贷过程中，从2014年11月开始未按贷款合同约定履行还款义务。在被告违约还款的情况下，中国银行股份有限公司柳州分行从原告的担保账户上扣除了被告应还贷款18639.48元。2015年4月，因被告未能依约归还银行按揭贷款，中国银行股份有限公司柳州分行将被告及作为保证人的原告起诉至本院，本院经审理后于2015年9月24日作出（2015）鱼民二初字第358号民事判决，判决被告归还原告尚欠的贷款本金、利息、罚息、律师代理费、诉��费共计人民币582710.34元（利息和罚息计算至2015年8月27日，之后的另行计算），原告对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，原告于2016年2月25日向中国银行股份有限公司柳州分行履行了连带保证责任，代被告支付了判决确定的金额及2015年8月27日之后的利息和罚息共计人民币608887.39元。连同中国银行股份有限公司柳州分行2015年11月28日从原告担保帐户中扣划的18639.48元，原告共为被告承担连带责任款项合计人民币627526.87元。中国银行股份有限公司柳州分行于同日向原告出具《收款说明》，认可原告已按（2015）鱼民二初字第358号民事判决所确定的义务代被告偿还了全部欠款。另查明，原告为进行本次诉讼，与广西柳晟律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费人民币33800元。因无法直接向被告送达相关法律文书，本院于2016年6月17日依法向被告发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，被告仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行相应的合同义务。根据《商品房买卖合同》及附件的约定，原告向被告交付了涉案房屋，被告以按揭贷款的大部分向原告支付了购房款，因涉案房屋尚未办理产权分户登记手续，该合同尚未履行完毕，原、被告双方仍应受该合同的约束。关于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件及退回房屋的问题。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议一》第9条约定，如被告为银行按揭或公积金贷款购房的，应按时付月供款，若因被告原因��能付月供款，由此造成的责任由被告承担；如银行等部门需要原告承担连带责任的，原告有权向被告追索所承担的全部责任，且原告有权单方面解除与被告的《商品房买卖合同》。该条款系双方自行约定的合同解除条件。该约定合同有效，在原告已履行保证责任的情况下，双方约定的合同解除条件成就，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此规定，在双方合同解除后，原告要求被告将涉案房屋退回的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金38572.4元的问题。本院认为，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议一》第9条的约定，被告不能依约履行归还按揭贷款义务导致原告承担连带保证责任的，原告有权单方面解除与被告的《商品房买卖合同》，原告解除合同的，被告还应当向原告支付总房款的5%，即38572.4元（771448元×5%）作为违约金。该违约金的约定系双方当事人的真实意思表示，在被告未出庭作该约定的合理性提出反驳的情况下，本院对原告的这一诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付房屋折旧费94888元的问题。本院认为，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议一》第9条的约定，被告不能依约履行归还按揭贷款义务导致原告承担连带保证责任的，原告有权单方面解除与被告签订的《商品房买卖合同》，如被告已经入住的，还应每月按总房款的3‰支付原告房屋使用、折旧费。该约定系双方��事人的真实意思表示，在被告未出庭作该约定的合理性提出反驳的情况下，本院予以支持。原告于2012年9月4日将涉案房屋交付给被告，计算至2016年2月，故被告应向原告支付房屋折旧费人民币94888元（771448元×3‰／月×41个月）。关于原告主张被告支付律师代理费33800元的问题。本院认为，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对此问题已有约定，故原告的这一诉请符合双方的约定，本院予以支持。关于原告主张以其为被告承担连带保证责任代偿的款项及本案中被告应承担的违约金、房屋折旧费、律师代理费与被告已付购房款相抵销的问题。本院认为，购房款的返还请求权应为被告的权利，在其未到庭参加本次诉讼的情况下，最终返还的购房款仍存在变动的可能性，本案中不宜对此径行处分。故原告要求以被告影响其支付的款项抵销其应返还相应购房款的诉讼请求，本院不予支持。被告潘承阳经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本院可缺席判决。原告因本案支出的公告费700元，应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告柳州天润地产置业有限公司与被告潘承阳于2011年4月6日签订的《房屋买卖合同》及附件一—附件四，被告潘承阳于本判决生效之日起十日内将柳州市柳石路141之3号格林庄园12栋3单元6—2号房屋退回给原告柳州天润地产置业有限公司；二、被告潘承阳应支付原告柳州天润地产置业有限公司违约金人民币38572.4元；三、被告潘承阳应支付原告柳州天润地产置业有限公司房屋折旧费人民币94888元；四、被告潘承阳应支付原告柳州天润地产置业有限公司律师代理费人民币33800元；五、驳回原告柳州天润地产置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11748元，公告费700元，合计人民币12448元（原告柳州天润地产置业有限公司已向本院预交），由被告潘承阳负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审　判　长　　朱张燕人民陪审员　　覃龙敏人民陪审员　　汤　藻二〇一六年十月二十六日书　记　员　　邱少涵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照��定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。��九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付��定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中国人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担��证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。关注公众号“”