（2016）沪01民终10152号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-29
案件名称
上海浦东新区川兴综合经营部诉顾新如房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱桂中,上海浦东新区川兴综合经营部,顾新如
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终10152号上诉人（原审被告）：邱桂中，男，1963��12月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡根岐，上海市浦东新区川沙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李炳福，上海市沪南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾新如，男，1947年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。原审原告：上海浦东新区川兴综合经营部，住所地上海市浦东新区江镇路127弄2号。投资人：顾玉岐，经理。委托诉讼代理人：吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。上诉人邱桂中因与被上诉人顾新如、原审原告上海浦东新区川兴综合经营部（以下简称川兴经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邱桂中上诉请��：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人顾新如原审诉请或发回重审；2、请求判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：顾新如、川兴经营部不具有原告主体资格，上诉人2007年承租时房屋产权为浦东新区江镇农机服务站，后者吊销营业执照后资产由上海市浦东新区机场镇资产投资管理中心（以下简称机场镇资产管理中心）接管，所谓川兴经营部向后者租赁标的房屋上诉人并不知晓；顾新如从未以委托人川兴经营部名义与上诉人签订转租协议，其亦未与川兴经营部或机场镇资产管理中心签订过租赁合同，并无承租权获得；所谓承包协议其均未签字认可，租金也是通过顾新如支付给农机站或机场镇资产管理中心。故原判所谓解约、付租实际造成被上诉人获取非法利益，显属错误。被上诉人顾新如辩称，一审判决正确，要求维持原判。原审原告川兴经营部述称，其同意顾新如意见。被上诉人顾新如、原审原告川兴经营部向一审法院起诉请求判令：1、邱桂中向顾新如支付2012年1月1日至2013年12月31日的租金共计172,500元（每年57,500元）；2、邱桂中从上海市浦东新区XX路XX弄XX号迁出。一审法院认定事实：系争厂房的产权登记人是上海浦东新区江镇农机服务站。川兴经营部自2001年6月起向机场镇资产管理中心承租系争厂房及场地。自2007年起，顾新如受川兴经营部委托将系争厂房出租给邱桂中，由邱桂中开办服装厂。第一年年租金为4.8万元，2008年年租金为5.5万元，2009年起年租金为5.75万元。邱桂中按照上述约定的租金标准，向顾新如支付租金至2011年年底。2012年年底，邱桂中在系争厂房内开设的工厂因故停业。2013年6月18日，邱桂中向顾新如出具内容为“经我现在决定，7月10日以前开始开厂，到7月10日左右把去年房租先付清，今年房��在2013年底前付清”的保证书。但邱桂中并未按期支付。另查明，2009年，因邱桂中办理营业执照之需，顾新如向邱桂中提供了一份出租方（甲方）盖有上海浦东新区江镇农机服务站章、承租方（乙方）未盖章签名，签署日期均未填写的《房屋租赁协议》，该协议内容为：出租方（甲方）上海浦东新区江镇农机服务站，承租方（乙方）上海XX有限公司。为明确租赁双方的权利义务，以协商达成协议如下：1、甲方将座落于本市XX路XX弄XX号，自有非冻结房屋，面积701平方米，出租给乙方开设上海XX有限公司。二、租赁期限为15年，自2009年8月1日起至2024年7月31日止。三、房屋租金，每月为6,396元，年租金计76,759元，租金支付方式为汇款。四、租赁期间，甲方应符合政府对私房出租的有关规定，办好相应的一切手续；乙方对承租房屋不得随意转租、转让、转借或改变房屋用途，并按有关规定做好治安、消防、卫生工作。……。邱桂中依据该《房屋租赁协议》办理了营业执照。再查明，机场镇资产管理中心于2015年9月11日出具《证明》，该《证明》内容为：上海浦东新区江镇农机服务站名下的房产因为该企业已注销，已有其上级主管单位我上海浦东机场镇资产投资经营管理中心负责管理。以浦东新区江镇农机服务站名义对外签订的房屋租赁协议仅为企业办理工商、税务等证照而提供，不存在事实上的房屋租赁关系。存在租赁关系的只有上海浦东机场镇资产投资经营管理中心对外签约的协议才为有效。一审审理中，双方确认一致，2012年和2013年的年租金均为57,500元。顾新如表示，当时川兴经营部委托我对外出租系争厂房，我是通过邱桂中的叔叔将厂房借给邱桂中的，借给邱桂中时就告诉邱桂中我是代川兴经营部出租的。2007年我写过一份协议，租期一年，年租金4.80万元，2008年我又写过一份协议，租期一年，年租金5.50万元左右，2009年我又写过一份协议，租期是二年，年租金5.75万元，前述协议写的都是承包协议，实际上双方是租赁关系。2011年我又写了一份协议，租期也是二年，年租金仍为5.75万元，上述协议我签名后交给邱桂中，但邱桂中没有签名，也没有还给我，我收到邱桂中租金后在协议上签收。邱桂中则表示，当初向顾新如租借系争厂房时其并未告知代川兴经营部出租，顾新如所说的协议情况是对的，因写的是承包协议，而双方之间实质是租赁关系，故邱桂中没有签名，但是邱桂中还是按照协议上的金额支付租金的，顾新如收取租金后在协议上签收，未出具发票。顾新如、川兴经营部另表示，2009年的《房屋租赁协议》是为邱桂中办理营业执照而提供，双方之间并不是真实的租赁合同关系。顾新如��川兴经营部为此提供机场镇资产管理中心于2015年9月11日出具的《证明》。邱桂中对该《证明》的真实性有异议，认为出具的时间不对。邱桂中另表示，其与江镇农机服务站签订的《房屋租赁协议》约定的年租金大概6、7万元，但顾新如让其付多少其就付多少，至于顾新如是否将钱给了江镇农机服务站其不清楚。顾新如、川兴经营部另表示，双方间租赁合同至2014年12月31日到期，如果法院基于双方之间没有签订书面的租赁合同而认为双方之间存在不定期的租赁，那么顾新如、川兴经营部要求解除双方之间的不定期租赁，邱桂中迁出系争厂房。一审法院认为：本案争议焦点之一是双方之间是否存在租赁关系。顾新如、川兴经营部表示，系争厂房是川兴经营部委托顾新如出租给邱桂中的，江镇农机服务站盖章的《房屋租赁协议》是为了配合邱桂中办理营业执照，双方之间���不是真实的房屋租赁关系，邱桂中则认为其开始是向顾新如租借的系争厂房，但从2009年起委托顾新如与江镇农机服务站签订《房屋租赁协议》承租系争厂房，故其与顾新如、川兴经营部没有关系。对此，法院认为，首先，顾新如对邱桂中所述的邱桂中委托其与江镇农机服务站签订《房屋租赁协议》的事实不予认可；其次，根据顾新如、川兴经营部提供的川兴经营部与机场镇资产管理中心出具签订的《租赁协议》、租金发票及机场镇资产管理中心出具的《证明》可以确认，系争厂房系川兴经营部向机场镇资产管理中心承租；第三，虽然顾新如曾向邱桂中提供盖有上海浦东新区江镇农机服务站的《房屋租赁协议》，但是，根据机场镇资产管理中心出具的《证明》、《房屋租赁协议》约定的租金与双方确认一致的邱桂中已付租金不符及邱桂中当时确实办理营业执照等事���来看，《房屋租赁协议》并未实际履行，该协议的签订只是为了配合邱桂中办理营业执照。综上，邱桂中称，其委托顾新如向江镇农机服务站承租系争厂房，依据不足，法院不予采纳。顾新如虽然受川兴经营部委托出租系争厂房，但是其以本人的名义向邱桂中出具承包协议出租系争厂房，且租金也由其收取，虽然顾新如称当时其已将代川兴经营部出租厂房的事实告知邱桂中，但邱桂中不予认可，而顾新如、川兴经营部也未能提供证据证明，故应当认定顾新如与邱桂中就系争厂房存在租赁关系。由于双方未签订书面的租赁合同，且租期已超过6个月，故应当视为不定期租赁。现顾新如、川兴经营部要求解除双方之间的不定期租赁，符合法律规定，应予准许。顾新如、川兴经营部依据邱桂中出具的《保证书》，要求邱桂中支付2012年、2013年的租金，并无不妥，应予准许��一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第四百零三条之规定，于二〇一六年六月八日判决：一、解除顾新如与邱桂中就上海浦东新区XX路XX弄XX号厂房形成的租赁关系；二、邱桂中应于判决生效之日起十五日内从上海浦东新区XX路XX弄XX号厂房迁出；三、邱桂中应于判决生效之日起十五日内支付顾新如2012年1月1日至2013年12月31日的租金共计11.5万元。一审案件受理费2,600元，减半收取计1,300元，由邱桂中负担。二审中，当事人没有提交新证据，经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。审理中，上诉人、被上诉人及原审原告均确认：上海浦东新区江镇农机服务站已吊销营业执照（未注销）；被上诉人顾新如系原审原告川兴经营部投资人顾玉岐父亲。该等事实本院予以确认��本院认为，本案一、二审的争议焦点均为房屋租赁合同关系出租人主体的确定。根据查明事实，本案标的房屋系原审原告川兴经营部向（房屋管理人）机场镇资产管理中心长期承租取得，原审原告川兴经营部、被上诉人顾新如始终确认标的房屋系由顾新如直接再行出租给上诉人邱桂中，实际履行中亦长期由被上诉人直接收取上诉人租金。川兴经营部合法取得标的房屋租赁权后交由顾新如出租显无违反强制性法律规定。应该认为，顾新如与邱桂中虽未签订书面租赁合同，但其自2007年始实际履行之付费使用标的房屋应属租赁合同关系，该等履行内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属合法、有效，原审认定无误，本院应予维持。上诉人主张被上诉人未合法取得标的房屋出租权益显然与现有事实与证据相悖，本院难予采信。有效合同依法约束��事人全面履行，考虑到本案属双方未确定租赁期限之不定期租赁，原审据之判决解约、支付欠付租金等符合法律规定，本院应予维持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人邱桂中的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,600元，由上诉人邱桂中负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 蒋辉霞二〇一六年十月二十六日书记员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……