（2016）黔0402民初2481号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-30
案件名称
原告王伊婷与被告贵州鑫安房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
安顺市西秀区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王伊婷,贵州鑫安房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0402民初2481号原告：王伊婷，女，2003年6月16日生，汉族，贵州省安顺市人。法定代理人：刘云，女，1976年2月25日生，汉族，贵州省安顺市人，风雷公司职员。委托代理人：张锐雪，贵州山全律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：郭明，贵州山全律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州鑫安房地产开发有限公司。地址：安顺市开发区南马新区北马东路怡景园内。法定代表人：冉隆兴，该公司总经理。委托代理人：尹ＸＸ，女，1980年5月5日生，汉族，贵州省安顺市人，贵州鑫安房地产开发有限公司员工。代理权限：一般代理。原告王伊婷与被告贵州鑫安房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王伊婷的法定代理人刘云及其委托代理人张锐雪、被告贵州鑫安房地产开发有限公司的委托代理人尹ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王伊婷向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号XYDS20080018号）；二、判令被告返还原告已付购房款144462元、契税4334元、维修基金2890元、工本费550元，共计152236元；三、判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即人民币144462元、赔偿违约损失23840元；以上二、三项合计人民币320538元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发建设位于安顺市开发区双阳路北侧“鑫阳大厦”楼盘。2008年10月18日，原、被告双方签订合同编号为XYDS20080018号《商品房买卖合同》。合同第三条约定：买受人（即原告）所购商品房为鑫阳大厦负一层1-25号房，建筑面积暂定33.71平方米；第四条约定：按建筑面积计算，该房单价每平方米4285.44元，总金额144462元。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将本办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还对违约责任等作出具体约定。合同签订前，原告一次性支付购房款144462元，契税、维修基金、工本费7773.20元，共计152236元。合同签订时，被告承诺对商场实行专业化整体规模管理，对原告商铺实行统一招租。基于此，原、被告与案外人安顺市永盛置业有限责任公司于2008年10月18日签订房屋租赁《协议书》一份，租赁期为10年，租金每月1204元。截止2016年7月，被告已拖欠22个月租金，扣除10%租赁税，租金损失为23840元。原告不断要求被告办理房屋所有权证，但被告均以各种理由拖延。后原告经查询得知，被告从未将双方签订的《商品房买卖合同》到房屋产权部门备案登记，还于2014年8月4日以“房开商自留房”方式将所有权证办理到自己公司名下。2015年7月2日，因被告涉及其他民事案件该商铺被贵州省安顺市中级人民法院查封。被告的行为致使原、被告签订的合同目的不能实现。故诉至法院，提出如上诉讼请求。被告贵州鑫安房地产开发有限公司辩称：答辩人同意解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，但因解除后答辩人需要时间筹集已用于项目建设的原告购房资金，故望原告及法庭能够给予一定期限退还原告购房款。二、原告要求答辩人承担已付购房款一倍的诉请无法律依据，也无证据支持，应当依法予以驳回。1、根据本案的事实及原告陈述，答辩人已按约向原告交付房屋，且原告房屋租给了第三方，因此答辩人已经完成了向原告交房的义务，原告也取得了房屋的所有权；2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，是对售房人的一种惩罚性条款，是在售房人有主观恶意导致买受人无法取得房屋且无法实现合同目的的情况下才适用，然而答辩人并未将房屋卖给其他第三人或者用于向第三方进行抵押，原告也实际取得了该房屋，故原告的该项诉请无法律依据；3、答辩人目前虽未给原告办理房屋产权证书，但房屋在多年前已向原告交付，而将房屋整体办在答辩人名下只是因为消防系统暂时不能变更及整个项目的结算需要。现被安顺市中级人民法院查封也不是答辩人的故意行为，且近日将依法予以解封，并不影响答辩人与原告房屋买卖合同的履行和实现；4、关于房管局出具的鑫阳大厦图纸备案表的说明，因答辩人将商铺出售给原告时属于预售，所以在最终办理产权手续时房管部门的测绘图纸可能房号会与销售情况不一致，答辩人不存在原告所述的欺诈行为。三、原告诉请要求的违约金，因答辩人仅是本案中的售房人，而不是对其商铺的承租人，并且也已完成交房的义务，故原告的该项诉请无证据支持，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2008年10月18日，原告王伊婷及法定代理人与被告贵州鑫安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告王伊婷购买被告贵州鑫安房地产开发有限公司开发的位于开发区双阳路北侧“鑫阳大厦”负一层1-25号房，房屋面积暂定33.71㎡，单价为每平方米4285.44元，总金额为144462元，该《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权的登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金。原告于2008年10月17日前向被告支付购房款144462元，契税、维修基金、工本费合计7773.2元（其中办证工本费用550元）。2008年9月9日，原告王伊婷作为甲方与乙方案外人安顺市永盛置业有限责任公司、丙方被告贵州鑫安房地产开发有限公司签订《协议书》，约定甲方将其购买的鑫阳大厦负一层第25号商铺出租给乙方经营十年（计租日期从2009年5月1日起），十年租金总计为人民币144462元，乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金。2014年8月，被告贵州鑫安房地产开发有限公司以“房开商自留房”办理了房屋产权登记手续，将上述房屋登记于被告贵州鑫安房地产开发有限公司名下，致原告诉至本院，提出如前所请。本院认为：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告贵州鑫安房地产开发有限公司同意原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及退还购房款的诉讼请求，不违反律规定，本院予以确认，基于双方签订的《商品房买卖合同》的解除，原告已缴纳的购房款、契税、维修基金及工本费被告亦应退还。关于原告主张被告贵州鑫安房地产开发有限公司承担已付房款一倍的赔偿责任即人民币144462元的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受可以请求返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。被告贵州鑫安房地产开发有限公司将本案争议房屋出卖给原告后，将包括原告购买的房屋在内的“鑫阳大厦”负一层房屋分1-6房号登记于被告名下，虽违背诚信用的原则，但不符合应承担不超过购房款一倍的赔偿责任的法定事由，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告贵州鑫安房地产开发有限公司赔偿其违约损失23840元的诉讼请求，本院认为，原告以案外人安顺市永盛置业有限责任公司拖欠其22个月房屋租金共计23840元为据要求被告赔偿违约损失，并向本院提交了工商银行流水明细作为租金收取的证据，但原告与案外人安顺市永盛置业有限责任公司的租赁事实与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，故对原告提交的该证据本院不予采纳作为认定本案事实的证据，原告以此为据要求被告赔偿违约损失无法律依据，本院不予支持。原告可另案主张权利。因原、被告均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，故该《商品房买卖合同》第十五条关于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，买受人不退房，出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金的约定亦不能适用。故本案中原告并未提交证据证实其违约损失，双方亦未就解除合同的违约金进行约定，但被告贵州鑫安房地产开发有限公司确实未依据合同约定为原告办理房地产权属证书，该行为已构成违约，故本院确定以被告应退还原告款项即购房款、契税、维修基金、工本费合计152235.2元为本金，按银行同期同类贷款利率计算违约损失自双方签订的《商品房买卖合同》解除之日（即本判决生效之日）起至本金还清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，判决如下：一、解除原告王伊婷与被告贵州鑫安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、限被告贵州鑫安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王伊婷已付购房款、契税、维修基金、工本费合计人民币152235.2元及违约损失（以人民币152235.2元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自本判决生效之日起计算至本金还清之日止）。三、驳回原告王伊婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6108元，减半收取人民币3054元，由原告王伊婷负担人民币1381.64元，被告贵州鑫安房地产开发有限公司承担人民币1672.36元（该款原告王伊婷已预交，被告贵州鑫安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付予原告王伊婷）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。代理审判员 何 坤二〇一六年十月二十六日书 记 员 杨天秀（代） 关注微信公众号“”