（2016）闽0203民初8960号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-12-18
案件名称
周雪曼与李银金房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周雪曼,李银金
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初8960号原告（反诉被告）：周雪曼，女，1986年11月10日出生，汉族，住厦门市思明区，委托诉讼代理人：林锦春，福建金海湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：李银金，女，1975年4月14日出生，汉族，住厦门市湖里区金山西三里***号***室，现住厦门市思明区，委托诉讼代理人：王恩接、邱艳丽，福建兴世通律师事务所律师。原告（反诉被告）周雪曼与被告（反诉原告）李银金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员戴卫真于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周雪曼的委托诉讼代理人林锦春、被告（反诉原告）李银金及其委托诉讼代理人王恩接、邱艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雪曼向本院提出诉讼请求：1、被告李银金立即返还原告周雪曼购房定金50000元；2、被告李银金立即支付原告周雪曼违约金234000元；3、被告李银金立即赔偿原告房产中介费5000元；4、被告李银金承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月29日，原被告双方签订《房屋买卖协议书》，约定周雪曼向李银金购买坐落于厦门市思明区产，签约当日周雪曼向李银金支付购房定金50000元，余下购房款分两次支付，第一笔于2015年11月10日前送件过户当日周雪曼收到取件单后支付650000元；第二笔购房款待周雪曼办理完银行按揭后支付。合同还约定，签订协议后双方不得中途毁约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应承担其他赔偿责任。《房屋买卖协议书》签订后，周雪曼按约定在签约当日交付购房定金50000元给李银金，后李银金以各种理由拒绝履行义务，并将上述房产卖给他人，周雪曼的行为严重违背诚实信用原则，损害周雪曼的合法利益，故提起诉讼。被告李银金辩称，一、周雪曼未按照约定足额支付首付款，已构成严重违约，李银金有权解除合同。根据双方签订的《房屋买卖协议书》，周雪曼应于2015年11月10日前支付首付款65万元，但周雪曼在2015年11月8日突然提出无法足额支付首付款65万元，要求减少首付款金额，贷款比例由原来的45%提高到70%，即要求减少16.9万元首付金额。因李银金出卖涉案房产系因购买另套房屋急需用钱，且了解到涉案房产不可能贷到7成，故李银金明确表示要按照合同约定足额支付首付款，但同意周雪曼通过担保公司足额支付首付款，但周雪曼仍要求降低首付款。2015年11月10日，周雪曼仍未筹足65万元，产权过户未能办理。后李银金试图通过中介公司即案外人厦门堉盛合投资管理有限公司（下称堉盛合公司）与周雪曼协商，但周雪曼此时仍要求降低首付购房款，李银金明确拒绝后，周雪曼开始对李银金置之不理，周雪曼无奈之下于2015年12月初，通过案外人堉盛合公司明确告知周雪曼解除合同并没收定金，周雪曼回复亏得起5万元定金。周雪曼在李银金屡次催告后仍不能支付首付款，已构成严重违约，李银金有权解除合同。二、因周雪曼严重违约，李银金有权要求其承担相应的违约责任。本案系周雪曼不能按照约定支付首付款，无权要求李银金返还5万元定金。反诉原告李银金向本院提出诉讼请求：1、反诉原告李银金有权没收反诉被告周雪曼购房定金50000元；2、反诉被告周雪曼赔偿反诉原告李银金房屋差价损失10000元；3、反诉被告周雪曼支付反诉原告李银金因本诉讼产生的律师费11000元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年9月29日，反诉原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定李银金将位于厦门市思明区产出售给周雪曼，房屋成交总价117万元，协议签订当日，周雪曼支付购房定金50000元，总房款分两次支付，即周雪曼于2015年11月10日前送件过户当日取得取件单向李银金支付65万元（含定金），周雪曼向银行申请贷款52万元，该贷款由银行直接转至李银金账户，签订协议后不得中途毁约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。2015年9月29日，李银金收取周雪曼支付的购房定金50000元后，周雪曼以各种理由拒绝支付首付款65万元，并用言语威胁李银金及其家人的人身安全。在李银金明确告知其要按合同约定支付首付款后，周雪曼开始对周雪曼置之不理。由于周雪曼无法按照约定足额支付首付款，且李银金已经订了另一套房产急需用钱，故李银金通过中介告知周雪曼解除合同，后以116万元的价格将讼争房产卖给他人。周雪曼无法按照约定时间足额支付首付款已构成严重违约，李银金有权解除合同并没收50000元购房定金，且有权要求周雪曼赔偿李银金房屋差价损失10000元及支付因本诉讼支出的律师费11000元。反诉被告周雪曼辩称，李银金与周雪曼签订《房产买卖协议书》，约定，周雪曼于签约当日支付50000元定金，余下购房款分两次支付，第一笔于2015年11月10日前李银金送件过户当日周雪曼收到取件单后支付650000元（含定金），因此，周雪曼、李银金在合同履行上是有先后顺序的，即李银金应当先送件，并将取件单交付给周雪曼，周雪曼取得取件单后才支付第一笔购房款。李银金中途悔约，拒绝接听周雪曼的电话，不配合周雪曼一同到房管部门签订《存量房买卖合同》，李银金的悔约行为导致双方签订的《房屋买卖协议书》无法按照约定履行。李银金在2016年1月19日将讼争房屋转让给他人，导致双方签订的房产买卖协议无法实际履行，应当承担违约责任。且周雪曼为了购买讼争房屋于2015年11月10日办理离婚手续，李银金中途悔约也使得周雪曼夫妻感情承受巨大伤痛。关于周雪曼的支付能力，在双方约定的支付第一笔购房款期间，周雪曼及其配偶银行账户内的资金数额完全具备支付能力，即使其资金不足以支付，周雪曼也可向亲朋好友筹借部分资金。只要李银金按约定履行合同义务，周雪曼就有能力按约定的时间支付购房款。另，调整房贷比例系经过李银金口头同意。李银金提出的不安抗辩权缺乏事实和法律依据，应承担举证不能的不利后果；李银金擅自违约、中途毁约，相应的违约责任应由其自行承担，李银金与案外人签订的《房屋买卖协议书》上的房价和房管部门备案的《存量房买卖合同》上的房价是自相矛盾的。李银金要求周雪曼赔偿房屋差价损失10000元、没收周雪曼支付的购房定金50000元及因本诉讼产生的律师费用11000元缺乏事实和法律依据。本院经审查认定事实如下：经案外人堉盛合公司提供居间服务，周雪曼与李银金于2015年9月29日签订《房屋买卖协议书》（编号0001562），约定购买方周雪曼为乙方，出售方李银金为甲方，居间方堉盛合公司为丙方；乙方向甲方购买厦门市思明区产，成交价为117万元，乙方应于签约当日直接向甲方支付购房定金50000元，购房款分两次支付给甲方，已付定金可冲抵首期购房款。其中，乙方于“2015年11月10日前送件过户当日乙方取得取件单”向甲方支付首期款65万元（含定金），余款52万元通过向银行申请商业贷款，由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款7日内江差额部分以现金方式支付给甲方；同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续；甲方应于收到全部房款90日内将房产交付给乙方使用；甲、乙双方在签订协议后不得中途毁约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用；甲乙双方于2015年11月10日前保证备齐资料并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日万分之五的违约金；若于2015年11月13日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担合同第十一条约定的违约责任。周雪曼、李银金及案外人堉盛合公司均在《房屋买卖协议书》上签字盖章。合同签订后，周雪曼依约于2015年9月29日向李银金支付购房定金50000元。但周雪曼、李银金均未于2015年11月10日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往房管部门办理交易登记的送件过户手续，周雪曼也未于2015年12月10前向李银金支付包括定金在内的首付款65万元。之后，李银金于2015年12月通过中介口头通知周雪曼解除双方签订的《房屋买卖协议书》（编号0001562）。2016年1月，李银金将讼争房屋转售他人，涉案房屋产权已转移登记至案外人名下。周雪曼已按《房屋买卖协议书》（编号0001562）约定向中介支付中介费5000元。对于当事人没有异议的上述事实，本院给予确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、周雪曼提供的证据不能证明其在2015年11月10日前有能力依约向李银金支付购房首付款65万元（含定金）。周雪曼提供的《交易明细单》仅能证明其截止2015年11月10日，周雪曼及其配偶账户的余额分别为37330.03元、309677.52元，与周雪曼应按《房屋买卖协议书》规定向李银金支付的购房首付款65万元的差距较大。依据周雪曼提供的婚姻证明材料，周雪曼与其配偶于2013年7月18日登记结婚，在2015年11月10日办理离婚手续后，又于2016年3月15日复婚。因《房屋买卖协议书》系周雪曼与李银金签订，周雪曼于2015年11月10日离婚后，其债权债务并不当然及于其配偶。在周雪曼未就离婚财产分割情况提供证明的情况下，也不足以认定周雪曼有权支配其原配偶账户余额。周雪曼提供其截止2016年7月4日的《个人客户信用报告》，上记载周雪曼享有贷款授信额度951000元，但尚未结清贷款合同的金额为89万元，且信用卡授信额度仅为61000元，故《个人客户信用报告》也不能证明周雪曼在2015年11月10日具有支付首付款65万元的能力。结合提供的上列证据综合评价，自2015年11月10日起至《房屋买卖协议书》解除前，周雪曼账户上交易余额大致为10万元，故周雪曼提供的上述证据不能证明其具有依约向李银金支付购房首付款65万元（含定金）的能力。2、周雪曼在2015年11月10日前向李银金提出了改变贷款比例要求。李银金提供的短信聊天记录中，李银金向中介人员发送短信，称“我在松柏看了一套，基本会定下来”（2015年11月2日）、“我们咨询了一下，还是担心贷不了7成，如果贷不了7成怎么办？谁来担保这余额？要不然让他走担保公司。我们的原则是确保款项没有问题。因为我们的款涉及到我们后面的买房，一旦这次出事，意味着我们也跟卖方违约”（2015年11月9日）；李银金收到周雪曼的配偶发送的短信，称“我下午一直在交通银行这等你过来确认。为不耽误你用钱，我早上去把离婚证都办了”（2015年11月10日）、“我贷7成，提前审批，其余现付。若你提前和我说不行，我未办离婚证，好说”、“我本着让你11月份能收到全款，冒着风险办理离婚，还动用关系找交通银行个贷部总经理，已经全部疏通清楚。希望大家相互理解，设身处地，不要为这点小事闹不愉快”（2015年11月11日）。上述短信虽系李银金与中介人员、李银金与周雪曼配偶的短信记录，但在周雪曼确认其真实性的情况下，结合当事人庭审陈述及在案证据，能够形成证据链，证明周雪曼在合同约定的首付款支付期限届满前向李银金提出了改变贷款比例的要求。对于周雪曼以调整贷款比例后取得的银行贷款支付购房款的付款方式，李银金未明确表示不同意，但周雪曼为了取得相当于购房款7成的贷款比例，仍在李银金未明确同意改变付款方式的情况下于2015年11月10日办理了与其配偶的离婚手续，但周雪曼、李银金仍未在2015年11月10日前就变更首付购房款的付款金额和方式达成一致意见。3、李银金于2015年12月通过中介口头通知周雪曼解除《房屋买卖协议书》（编号0001562）后，李银金已将讼争房屋另售他人，但李银金不能证明其出售讼争房屋的价格为116万元。李银金提供《房产买卖协议》（编号0000731）、收据，证明在合同解除后，李银金与案外人刘容于2016年1月19日签订《房屋买卖协议》，约定将讼争房屋以116万元价格出售给案外人刘容，但周雪曼提供由房管部门备案的《存量房买卖合同》中，案外人刘容系作为李银金的代理人身份，于2016年5月20日将讼争房屋以李银金的名义出售给案外人方晓梦，阮炎龙，备案合同的房产成交价为53万元。因上述两份证据载明的房屋成交价差别显著，结合当前二手房交易中的实际情况判断，李银金提供的证据不能证明其出售讼争房屋的实际成交价为116万元。4、李银金提供的《民事委托代理合同》及发票，结合李银金委托律师参加本案诉讼的事实，可以证明李银金因本案诉讼委托律师支出的律师费用为11000元。5、李银金提供堉盛合公司出具的情况说明，属于证人证言，证人堉盛合公司虽未出庭作证，但与李银金、周雪曼提供的证据及庭审陈述可以互相印证。2015年11月9日李银金发给中介堉盛合公司员工小谢的短信“我们咨询了一下，还是担心贷不了7成。如果贷不了7成怎么办？谁来担保这余额？要不然让他走担保公司。我们的原则是确保款项没有问题”以及堉盛合公司出具的《情况说明》中记载的“大约在2015年11月8日，买方周雪曼的丈夫张先生提出：无法全额支付65万元首付款，要求减少首付款金额，提高贷款成数，将原来贷款比例由45%提高到70%，减少支付首付金额16.9万元，但卖方李银金并没有接受”的表述，依常理分析，在周雪曼未提出改变贷款比例的情况下，李银金不会就此事进行询问，结合案外人堉盛合公司出具的情况说明的内容，能够互相印证，证明房屋买卖合同双方约定的支付首付款期限届满前，周雪曼提出改变购房款的支付方式和付款金额，但买卖双方并未就合同内容变更达成一致意见。本院认为，周雪曼、李银金自愿订立的《房屋买卖协议书》（编号0001562）中包含房屋买卖及居间法律关系，其中《房屋买卖协议书》（编号0001562）中涉及房屋买卖的合同条款，内容与法不悖，应当认定有效。合同签订后，周雪曼未于2015年11月10日前向李银金支付购房首付款65万元（含定金），违反了合同约定，构成违约。首先，《房屋买卖协议书》（编号0001562）约定应当向李银金支付购房首付款的期限为2015年11月10日前，付款期限届满后，周雪曼并未向李银金购房款65万元（含定金）；其次，周雪曼未依约支付购房首付款，不享有同时履行抗辩权。《房屋买卖协议书》（编号0001562）约定周雪曼、李银金应于2016年11月10日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往房管部门办理交易登记的送件过户手续，但周雪曼在付款期限届满前即向李银金提出改变贷款比例的要求，且在未与李银金就合同约定的付款期限和付款方式达成变更合同约定的一致意见之前备足应付的购房首期款以便对方确认其履行能力。因此，李银金虽未于2015年11月10日前到土房局办理交易登记递件手续，但周雪曼以此为由不支付购房首期款的抗辩理由不能成立。故周雪曼未于2015年11月10日前向李银金支付首期购房款65万元（含定金），属于违约行为。由于周雪曼未依约支付首期购房款，李银金有权行使抗辩权。故周雪曼、李银金未能于2015年11月13日前办理交易登记手续的原因在于周雪曼违约。李银金未于2015年11月10日前到土房局办理交易登记递件手续，不构成违约。根据《房屋买卖协议书》（编号0001562）规定，若于2015年11月13日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同，因周雪曼违约，导致交易双方未能于2015年11月13日前到国土局办理房屋交易登记手续，故合同约定的解除合同条件成就。李银金依据合同规定于2015年12月通过中介口头通知周雪曼解除《房屋买卖协议书》（编号0001562），符合法律规定，不构成违约。综上所述，周雪曼未依约支付购房首付款65万元（含定金），违反了合同规定，应当承担违约责任。合同约定的解除合同条件成就后，李银金已依约解除房屋买卖合同。《房屋买卖协议书》（编号0001562）解除后，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故周雪曼要求李银金退还其所支付的购房定金5万元，不符合法律规定；其要求李银金支付违约金234000元，同时赔偿周雪曼所支付的中介费5000元，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。因周雪曼违约，李银金要求没收周雪曼支付的购房定金5万元，并要求周雪曼支付李银金因本案诉讼支出的律师费11000元，符合法律规定，应予支持。鉴于李银金不能证明其因周雪曼的违约行为造成损失10000元，故其要求周雪曼赔偿其房屋差价损失，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告周雪曼的诉讼请求；二、反诉原告李银金没收反诉被告周雪曼支付的购房定金50000元；三、反诉被告周雪曼应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告李银金所支出的律师费用11000元；四、驳回反诉原告李银金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2818元，由原告周雪曼负担；反诉案件受理费788元，由反诉原告负担111元，反诉被告负担677元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 戴卫真二〇一六年十月二十六日书记员 孟晓媚附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”