（2016）闽05民终3344号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-26
案件名称
上诉人陈旭辉与被上诉人徐树林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈旭辉,徐树林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终3344号上诉人（原审原告）：陈旭辉，男，1975年11月7日出生，汉族，住安溪县城厢镇。委托诉讼代理人：赵志强，福建联谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈培兰，福建联谊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐树林，男，1968年7月26日出生，汉族，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：谢鑫槟，福建一心律师事务所律师。上诉人陈旭辉因与被上诉人徐树林房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2015）安民初字第6843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈旭辉上诉请求：撤销一审判决，改判徐树林支付给陈旭辉违约金15万元。事实和理由：—、徐树林的违约行为给陈旭辉带来的损失已经将近35万元，可是，一审法院没有公正客观给予认定，该损失已经远远超过违约金15万元。1.陈旭辉给予徐树林2个月免租金期，让徐树林装修，根据租赁合同约定的租金标准计算，两个月的租金为5万元。2.因徐树林在私自搬离租赁物时大量破坏原有的吊顶、拆走灯具和电线，导致陈旭辉至今尚未能顺利出租该租赁物，空置时间长达将近9个月，按照双方约定每个月租金2.5万元计算，直接经济损失22.5万元。3.陈旭辉应徐树林要求添置一个楼梯，花费了2万多元。4.徐树林破坏陈旭辉的走廊吊顶、拆走灯具和电源线，如果陈旭辉重新施工和添置，大约损失将近5万元。二、陈旭辉与徐树林约定的违约金15万元，显然不足于弥补陈旭辉的损失，认定该违约金太高没有事实依据。1.陈旭辉与徐树林签订的租赁合同约定年租金30万元，五年的租金为150万元。双方约定半年租金15万元作为违约金，该违约金的约定只有合同金额的10%，怎么可能太高。2.陈旭辉至今的损失已经将近35万元，约定15万元的违约金尚不能弥补陈旭辉的实际损失，违约金15万元并不高。3.陈旭辉与徐树林约定的违约金，是整个合同的违约金，并不是一年不支付租金的违约金。一审法院按照一年的租金30万元，乘以百分30%，用以计算整个租赁合同的违约金没有事实和法律依据。4.陈旭辉与徐树林签订的租赁合同是双方的真实意思表示，是双方协商的结果，内容也没有违反法律的规定。三、一审法院将违约金15万元直接调整为9万元，毫无事实和法律依据。一审法院判决中，对于违约金15万元直接减少为9万元，既没有考虑到陈旭辉的实际损失预期利益，也没有任何让人信服说理或理论根据。徐树林辩称，一、陈旭辉的所谓损失35万元是不存在的。1.陈旭辉的房屋长期空置，并不产生租金。免租期2个月是双方约定的，给徐树林的装修时间，这根本不存在损失，相反，徐树林投入资金进行装修，这才是损失。2.徐树林搬离的时候，拆走可移动物品，这些物品本来就是徐树林的私人物品和投入，并不会造成陈旭辉的损失。徐树林向陈旭辉承租的是毛坯房，并且双方在《房屋租赁合同》约定：合同终止时，乙方应于合同终止三天内将租赁物内的物品清理完后将租赁物交还甲方。逾期未清理的物品包括设备、设施及任何动产视同乙方自愿放弃，归由甲方所有或由甲方自行处理。陈旭辉所上诉的所谓吊顶、灯具、电线等，都是属于徐树林投入的装修，徐树林有权自行处理或者丢弃，况且，任何一个承租店面的人都是要自行装修的，根本不存在所谓陈旭辉的损失。相反，该装修部分系徐树林出资投入，因陈旭辉的房屋严重漏雨，导致徐树林无法经营，是陈旭辉造成徐树林的严重损失。3.添置的楼梯是必须品，该楼梯投入2万元，双方各出资1万元，徐树林仅仅使用一年，现在归陈旭辉所有，按理陈旭辉应当补偿徐树林的投入1万元才对，因此，这是陈旭辉赚到而不是损失。4.陈旭辉的房屋至今无人承租，说明该店面不具有商业价值，说明陈旭辉租金要价违背市场，租金过高导致无人问津，也说明陈旭辉原来租给徐树林的租金明显偏高，背离市场，更是显失公平，损失的是徐树林，陈旭辉根本不存在损失。二、陈旭辉与徐树林约定的违约金偏高是客观事实。市场行情约定的房屋、店面违约金都是一个月的房租，因为，不管谁违约，损失的都是租房者这一方，有一个月违约金足以让业主再行出租，业主不存在损失，但租户投入的装修等费用却无从保障，因此，对于业主来说，根本不存在损失，更不能将房子租不出去当作损失计算。三、违约金过高可以请求调整是有法律明确规定的，因此，一审法院将违约金调整为9万元，据此按原标准计算陈旭辉有三个多月时间可以寻找新租户，已经足以弥补陈旭辉的所谓损失，因此一审法院判决是有事实根据和法律依据的。陈旭辉向一审法院起诉请求：被告支付原告违约金150000元；由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告系凤城镇中山街427号1-3店、429号1-3号店地下综合一层房产的业主。2014年10月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“甲方（陈旭辉）址在凤城中山街427号1-3店、429号1-3号店及地下综合一层，现同意租给乙方（徐树林），乙方愿意承租，经双方协商一致，达成如下协议：期限暂定为五年，即2014年10月1日至2019年9月30日止。前叁年每年固定租金叁拾万元人民币，后贰年的租金以合同当期租金的每年递增7%计算，每年租金分两次付清，即每年的9月15日付清当年上半年租金，3月15日付清当年下半年租金。乙方应向甲方缴纳柒万伍千元人民币做为租赁期间水、电押金。合同终止时，双方结清一切费用后，甲方应无息退还乙方押金款。租赁期间租赁物的维修及维修费用由乙方负责。双方应当信守合同，不得擅自变更，若任何一方提前解除本合同应当依法赔偿对方当期半年租金的经济损失”。合同签订后，原告将上述租赁物交付给被告经营超市，被告依合同约定支付给原告一年租金300000元及押金75000元。2015年9月30日，被告提出解除合同，并将租赁物内用于经营超市的物品全部搬离。2015年10月29日，原告向本院提起诉讼。一审法院认为，原告陈旭辉与被告徐树林之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效，原被告双方均应按约定全面履行自己的义务。该租赁合同明确约定租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，被告于2015年9月30日要求解除合同，其行为已构成违约，被告依法应赔偿原告损失，即向原告支付违约金。被告辩称原告要求支付的违约金过分高于其提前解除合同给原告造成的损失，请求调整，依法予以采纳，对原告诉求被告支付的违约金人民币150000元，依法酌情调整为人民币90000元。被告辩称合同已解除，原告应退还押金人民币75000元，因原告在庭审时明确表示同意退还押金，可从被告应支付的违约金中予以抵扣，故对其辩称，予以支持。被告辩称原告提供的房屋漏雨，导致合同无法履行，原告应承担过错责任，因原告予以否认，且被告又未能提供充分的证据证实，对其辩称，不予采纳。判决：一、被告徐树林应支付给原告陈旭辉违约金人民币90000元，扣除原告陈旭辉应退还给被告徐树林的押金人民币75000元，被告徐树林还应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈旭辉人民币15000元；二、驳回原告陈旭辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币1675元，由被告徐树林负担175元，原告陈旭辉负担1500元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案徐树林提前解除租赁合同已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方虽然在签订租赁合同时约定若任何一方提前解除本合同应当依法赔偿对方当期半年租金的经济损失，但一审审理中，徐树林主张约定的违约金过高，并请求予以调减。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情调整为人民币90000元符合法律规定。陈旭辉主张徐树林的违约行为给其造成经济损失35万元缺乏事实依据，其主张不予采纳。综上所述，陈旭辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币1300元，由陈旭辉负担。本判决为终审判决。审判长 黄蕴真审判员 庄丽娜审判员 谢火生二〇一六年十月二十六日书记员 邱妙菲附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：