（2016）云0111民初8578号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2017-12-24

案件名称

刘会祥诉李建华转让合同纠纷一审判决书

法院

昆明市官渡区人民法院

所属地区

昆明市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘会祥,李建华

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

云南省昆明市官渡区人民法院民事判决书（2016）云0111民初8578号原告刘会祥，汉族。委托代理人刘丹，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被告李建华，彝族。委托代理人袁明娜，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告刘会祥诉被告李建华转让合同纠纷一案，本院于2016年8月25日受理后，依法由审判员谈建国适用简易程序独任审判，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告刘会祥及其委托代理人刘丹、被告李建华及其委托代理人袁明娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘会祥诉称，房屋出租人李文金于2005年8月1日与房屋出租人高鹤嘉签署租房合同，约定出租人李文金将整幢办公楼出租给承租人高鹤嘉使用，租期为20年，租金为每年144000元。承租人高鹤嘉承租该租赁物后将一楼以上部分用于经营“敬老院”，一楼作为六间铺面用于出租。2011年10月31日，原告与房屋承租人高鹤嘉签订转让协议，房屋承租人高鹤嘉将敬老院整体及六间商铺转让给原告，转让费为350000元。之后由原告向房屋出租人李文金支付了2012年至2015年的租金共计576000元。2013年11月5日，原告与被告签订转让协议，原告将敬老院转让给被告经营，转让费为300000元，转让范围不包括六间商铺。而且六间临街商铺承租人也向原告缴纳了在2012年至2015年期间的租金。然后，2016年初，当原告向商铺承租人收取2016年租金时，商铺承租人表示租金已由被告收取，而且被告对私自收取租金的事实也予以认可。原告是六间商铺的权益人，享有对六间商铺的租金收益，被告擅自收取租金的行为侵犯了原告的合法权利，现请求判令原告对六间临街商铺享有租金收益权。被告李建华辩称，2013年11月5日，原、被告签订转让协议，2014年1月1日被告正式接收敬老院的管理，被告已经履行了义务。2014年1月1日起，原告即没有管理权了。原、被告11月5日签订的转让协议，转让范围与转租的范围一致，原告对商铺经营权及敬老院的管理权应自2014年1月1日起不再享有，原告的诉请不具有事实依据，请求予以驳回。本案在审理过程中，原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、租房合同、转让协议及收条、付款凭证各一份；二、转让协议、敬老院住房协议、2012年至2015年收据及铺面租金协议；三、庭审笔录照片一份；被告质证后，对证据一的真实性、合法性予以认可，不认可关联性与我们无关，证明目的不予认可。对证据二中转让协议没有说到秋实里的约定，转让实际是包括商铺的，六间商铺是辅助产业，费用结算是双方的约定，合同均是原告单方拟定，对证据二的证据三性及证明内容均不予认可。对证据三的证据三性均不予认可，应当有法院的签章，是自己拍摄的，取证不合法。本案在审理过程中，被告针对其答辩主张向本院提交以下证据：一、转让协议一份，欲证明2013年11月5日原、被告双方签订的敬老院的整体经营权转让协议，并且已经履行。二、租房协议一份，欲证明六间商铺是敬老院以辅补主，属于敬老院的一部分，在原、被告双方转让时并没有除别，当时转让时原告已经与承租人签订了合同至2015年12月31日止，原告按其合同先收租金不变，待双方结算时多退少补。三、证人高鹤嘉到庭作证证言，证明商铺系敬老院的一部分，用于辅助敬老院的经营。原告质证后，对于转让协议及租房协议的真实性、合法性予以认可，不认可关联性。对证明内容不予认可，转让不包含六间商铺。对证人高鹤嘉的证言不予认可。被告对证人高鹤嘉的证言无异议。综上原、被告举证、质证意见。本院运用证据规则分析后认为，对原告所提交的证据一，经被告质证后，对其真实性、合法性无异议，本院依法对原告所提交的证据三性予以确认，可以证明原告向高鹤嘉签订转让协议，取得敬老院整体经营权的事实。对原告所提交的证据二，虽然被告质证后，对证据三性不予认可，但其未提交反驳证据证明，本院对证据二的三性予以确认，可以证明原、被告双方签订敬老院转让协议的事实及原告刘会祥以老院的名义出租六间铺面，收取2014至2015年租金的事实。对原告所提交的证据三，因与本案无关联性，而且该证据的取得不符合法律程序，本院不予确认。对被告所提交的证据一、二，因与原告所提交的证据一致，本院依法予以确认，可以证明原、被告双方签订转让协议的事实。对被告所提交的证据三，虽然原告对该证据的证人证言不予认可，但其所提供的证据也不能证明商铺排除在转让范围，相反证人的证言可以证明商铺与敬老院的经营是个整体，以辅补主的事实。而且证人证言与原告和其签订的转让协议及原、被告之间的转让协议并不冲突，故本院对证人的证言依法予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2005年8月1日李文金与高鹤嘉签署租房合同，约定李文金将整幢办公楼出租给承租人高鹤嘉使用，租期为20年，租金为每年144000元。高鹤嘉承租该租赁物后将一楼以上部分创办经营“敬老院”，一楼六间房屋住改商后用于出租辅助敬老院的经营。2011年10月31日，原告与高鹤嘉签订转让协议。协议约定：高鹤嘉将敬老院整体转让给原告经营管理，转让费为350000元。2013年11月5日，原告与被告签订一份转让协议。协议约定：原告将敬老院整体经营管理转让给被告经营，转让费为300000元，原告于2013年12月31日前移交给被告经营管理，被告应在2013年12月31日前一次性向原告支付转让费300000元。同时双方在敬老院租房协议中又约定：原告所管理的临街铺面与被告有关联的，由双方协商解决。在协议履行中原告刘会祥以老院的名义出租一楼六间铺面并收取2014至2015年租金。2016年起被告李建华向租户收取商铺租金，为铺面租金收取问题，双方发生纠纷，现原告诉至本院请求判令其对六间商铺享有租金收益权。本院认为，本案原、被告系转让合同民事法律关系。双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的转让协议，为有效协议，应受法律保护。本案双方当事人所争议的焦点问题是一楼六间商铺是否是属于敬老院整体中的一部分。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本案中，由于双方在协议中对一楼商铺是否包括在转让范围中约定不明确，根据原告与高鹤嘉所签订的协议，高鹤嘉转让给原告敬老院经营权系整体转让，其包括一楼六间商铺在内，而原告与被告所签订的转让协议，也约定了敬老院整体经营管理转让给被告经营，又从万福园敬老院的创办人高鹤嘉的证言中可以证明其六间商铺系其为维持敬老院的经营申请住改商所改造而成的，其目的在于辅助敬老院的正常经营。甚者从原告实际收取2014年至2015年的租金事实分析，原告与租户签订的租房合同部分也是以万福敬老院的名义对外出租的，故根据上述基本事实及交易习惯和民法公序良俗原则，本院认定一楼六间商铺是属于敬老院整体中的一部分，原、被告在转让协议中既然已经约定老院的转让系整体转让，故其一楼的六间商铺就应该归被告经营管理，其租金收益权归被告行使，原告在本案中的诉请，因其所提供的证据不能证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对其所主张的事实负有举证责任”的规定，原告对其举证不能应承担相应法律后果，对原告的诉请本院不予支持。。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘会祥的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元由原告刘会祥承担，其余50元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员　　谈建国二〇一六年十月二十六日书记员　　邹　雄百度搜索“”