（2016）渝01民终6018号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-22

案件名称

袁德珍与张小龙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张小龙,袁德珍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终6018号上诉人（原审被告）：张小龙，男，1979年2月4日出生，汉族，无固定职业,住重庆市江北区。委托诉讼代理人：孟祥森，重庆国彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁德珍，女，1954年9月19日出生，汉族，无固定职业,住重庆市大渡口区。上诉人张小龙因与被上诉人袁德珍房屋租赁合同一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院于2016年6月20日作出(2016)渝0106民初4813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人孟祥森，被上诉人袁德珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张小龙上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人并不存在违约行为。2、2016年4月11日，被上诉人已将房屋强制收回，上诉人已经无法继续占有。3、被上诉人交付的合同标的物不符合合同约定。4、本案标的物已由被上诉人出租给第三人。被上诉人袁德珍辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。袁德珍一审诉称，2015年4月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定张小龙承租袁德珍所有的位于重庆市沙坪坝区金沙港湾12号附10号门面，租赁期限自2015年4月1日起至2020年6月30日止，房屋租金按照季度进行缴纳，乙方需提前十个日历天向甲方交付下个季度的房屋租金；物业管理费、水费、电费、气费按照该小区的物业公司规定实行逐月缴纳。张小龙在合同履行期间，多次拖欠租金。2015年12月20日，应缴纳2016年1月、2月、3月租金，张小龙一直拖欠，经袁德珍多次追讨，直至2016年1月20日张小龙才缴清当期房屋租金，同时，张小龙书面承诺在2015年3月25日前缴清4月、5月、6月租金，如有违约，张小龙自动补缴￥30000.00元保证金。2016年3月20日，应缴纳2016年4月、5月、6月租金，张小龙再次拖欠，经袁德珍多次追讨，直至2016年3月28日，张小龙以附加协议的形式，书面承诺2016年4月10日，如不能付出最低1个月租金，将自动离场，退还袁德珍房屋。直至今日张小龙也未支付袁德珍租金，经袁德珍多次追讨无果。现起诉要求解除双方的租赁合同，张小龙立即补缴2016年4月1日至2016年4月11日的房屋租金4217元，缴纳拖欠的水、电、气和物管费。一审经审理查明，2015年4月1日，袁德珍（甲方）与张小龙（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：张小龙承租袁德珍所有的位于重庆市沙坪坝区金沙港湾12号附10号门面用于经营餐饮，租赁期限自2015年4月1日起至2020年6月30日止（第二、三条）；租金每年递增，其中2015年7月1日至2016年6月30日，每月的房租为11550元。乙方需提前十个日历天向甲方交付下个季度的房屋租金。物业管理费、水费、电费、气费按照甲方或者该小区的物业公司的规定时限逐月缴纳（第四条）；乙方在签订本合同时，一次性交纳租赁保证金11000元。如乙方有违约行为，在结算应退还乙方的费用时须扣除乙方因违约而承担的滞纳金、违约金以及甲方造成的费用后，甲方在三十天内退还租赁保证金余额（第五条）；如乙方有以下任何一条情况发生，视为乙方单方面违约，租赁保证金作违约金处理，不予退还，同时甲方有权解除本合同，收回租赁房屋。自合同解除之日起三个日历天内，乙方自行全部退场交回租赁房屋，逾期视为乙方同意并授权甲方处理遗留在租赁房屋内的所有物品：1、逾期十个日历天仍未缴清租金及物业管理费、水费、电费或其他应付费用的……(第九条)等等。2016年1月9日，双方签订了补充协议，约定：“本季度的租金延缓到2016年1月20日之前打清。二季度，在2016年3月25日之前到账，若未到账，同时补缴保证金叁万元。否则，按违约处理。”2016年3月28日，张小龙向袁德珍出具“附加协议”（实为承诺书），载明：本人承诺于2016年4月10日付最低一个月租金，方能继续进行转让事宜，否则自动离场。离场前双方进行一定的费用核算。同日，双方书面约定：如张小龙在2016年4月10日付不出月租，按违约执行。乙方所用的水、电、气，按当天的三通数据结算，付清为止。2016年4月10日，张小龙又向袁德珍出具“补充协议”，承诺：明天下午6点前打1.2万元，如未到账，门面交于房东，该撤的物资搬走。本月25日最少交纳下个月租金，不然方式雷同。此店产生的一切债务与房东无关。袁德珍现向本院提起诉讼，要求判如所请。一审审理中，袁德珍撤回要求张小龙缴纳拖欠的水、电、气和物管费的诉讼请求，同时增加诉讼请求为要求张小龙腾退房屋。对于要求张小龙支付的房租先后变更为2016年4月1日至5月2日期间12320元、2016年4月1日至4月30日期间11550元、在本案中只要求支付2016年4月1日至4月11日止的4217元，其余的今后再说。对于租金支付问题，袁德珍表示，在2016年4月11日，她一直在门面外等候张小龙直到晚上8点左右，张小龙一直没有露面，她才回去了。张小龙则表示，2016年4月11日下午他外出办事，在回租赁门面的路上恰遇堵车，他就在电话中给袁德珍的儿子说明了情况，袁德珍的儿子也表示同意等候。结果当他（张小龙）于下午7点15分到达时，袁德珍已经走了，并且在案涉租赁门面上面又加了一把锁。后来袁德珍告知张小龙已经违约，要求其清场，他认为袁德珍的做法不对，就至今没有支付租金。因此，2016年4月份的房租没有支付的过错在于袁德珍。以前支付租金的方式是给袁德珍转账。对于2016年4月1日至4月11日期间的租金为4217元，张小龙表示认可。对于使用门面期间的水、电、气等费用，张小龙表示，认可其没有交纳2016年1月至今的水费和气费，2016年4月的电费和物业管理费。其中，水费是每两个月交一次，在第二个月的20几号以前缴纳，气费、电费和物管费是按月缴纳。以前都是由张小龙通过袁德珍在出租门面交付给他的水电气卡自行到相关部门缴纳。没有及时交纳的原因是多种多样的，包括该门面的合伙人把资金抽逃了，导致其资金链断裂，因此其只有先设法凑足房租，水电气也不可能马上就停，产生了滞纳金该其承担。同时，由于在2016年3月左右张小龙就是否继续承租门面在与袁德珍协商，张小龙告知袁德珍可以用收取的租赁保证金去缴纳水电气等费用，多退少补。虽然袁德珍当时表示一事归一事，但由于双方对于租金怎么交没有协商好，所以张小龙就没有再理睬了。而气费没有按时交的其他原因是袁德珍提供的燃气供气量没有达到合同约定的10立方米，实际只有6立方米等等。这给张小龙的经营造成了损失，袁德珍擅自锁门给张小龙造成的损失，袁德珍应该赔偿。对于租赁合同解除的相关问题，张小龙表示，如果合同应该解除，他随时可以腾退房屋，他需要搬走的是音响、灯具等可以移动的物品。至于门面内的地砖、墙纸、顶棚，虽然是他承租后花钱重新装修的，但他愿意送给袁德珍。对于袁德珍收取的租赁保证金11000元，张小龙坚持认为袁德珍应该退还。在本案庭审以后，袁德珍表示考虑到张小龙的实际困难，同意退还租赁保证金，但应该与张小龙尚欠的部分租金4217元进行冲抵。本案双方分歧极大，调解未成。一审法院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，依法具有法律约束力。根据合同约定和庭审查明的案情，足以认定张小龙在承租、使用门面期间的水电气费及物管费应该由张小龙自行向相关部门缴纳，而张小龙对于2016年1月以来的水费和气费等均没有及时缴纳，拖欠的天数已达10天以上。张小龙关于没有及时交纳的辩解理由于法无据，其抗辩不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因此，袁德珍现在提出解除租赁合同的主张符合双方关于张小龙逾期十个日历天仍未缴清水费、电费或其他应付费用时，袁德珍有权解除合同、收回租赁房屋的约定，袁德珍的主张系依法行使约定解除权，一审法院应予支持。袁德珍要求张小龙支付2014年4月1日至11日的房屋租金4217元，张小龙表示认可，一审法院理应准许。袁德珍关于租赁保证金的退还意见并不违反法律规定，一审法院予以支持。根据袁德珍的意思表示，一审法院酌情考虑给予张小龙三天时间腾退房屋。至于张小龙提及的赔偿问题，其可以就能否获得赔偿以及赔偿的金额等与袁德珍协商或者另案起诉予以解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日即解除袁德珍与张小龙于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、限张小龙于本判决发生法律效力之日起三日内腾退向袁德珍承租的位于重庆市沙坪坝区金沙港湾12号附10号的门面，并将该门面退还给袁德珍；三、由张小龙支付袁德珍2016年4月1日至4月11日的房屋租金4217元；四、由袁德珍退还张小龙租赁保证金11000元；双方在二审期间均未向法庭举示新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条之约定，逾期十日仍未缴纳租金及物业管理费、水费、电费或其他应付费用的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋。本案庭审中，上诉人张小龙认可拖欠了2016年1月至今的水费和气费以及2016年4月份的电费和物业费，存在违约。被上诉人袁德珍要求解除合同符合合同约定。对于上诉人提出的标的物不符合合同约定的问题，本院认为，被上诉人张小龙在长达一年的租赁期间也未对门市的天然气方量提出异议，也未对该问题在一审中提出反诉，标的物的瑕疵并不能成为上诉人张小龙拒付相关费用的理由。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。本院对上诉人张小龙的上诉请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人张小龙负担。本判决为终审判决。审　判　长　　罗登文代理审判员　　彭松涛代理审判员　　郝晶晶二〇一六年十月二十六日书　记　员　　唐　欢 微信公众号“”