（2016）皖0705民初1950号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-28
案件名称
安徽万泰物业管理有限公司与张正英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
铜陵市铜官区人民法院
所属地区
铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽万泰物业管理有限公司,张正英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初1950号原告:安徽万泰物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵经济技术开发区。法定代表人：王国明，该公司董事长。委托诉讼代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁娇，安徽铜鼎律师事务所律师。被告:张正英，女。委托代理人：帅发达，男。原告安徽万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）与被告张正英物业服务合同纠纷一案，本院（原铜陵市狮子山区人民法院,现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）于2016年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。2016年9月6日至2016年10月6日为调解期间，不计入审限。原告万泰物业的诉讼代理人查四林，被告张正英及其委托代理人帅发达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万泰物业向本院提出诉讼请求：张正英支付2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业费6617.52元，违约金3380元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2011年2月28日，张正英与万泰物业签订《前期物业服务协议》，约定：万泰物业为张正英所有的万泰翡翠城*栋*单元****室房屋提供物业服务，物业费按建筑面积每月每平方米1.05元标准交纳，物业费每六个月交纳一次，逾期未交，按日千分之三计算违约金。协议签订后，万泰物业依据协议约定提供了物业服务，张正英仅支付了2012年12月31日以前的物业费，2013年1月1日以后的物业费至今未能交纳。张正英在庭审中辩称：1.万泰物业未履行物业服务协议，严重违约造成张正英经济损失。张正英于2011年年底拿房，2012年准备装修时发现公共部位平顶墙基渗水至室内，造成客厅阳台玻璃生锈。张正英要求万泰物业维修，万泰物业一直没有人来维修。张正英自行维修花费了17000元。2016年7月，阳台顶部再次渗水，张正英又花费了1500多元进行维修；2.万泰物业未将装修保证金退还给张正英，对涉案房屋私自拉闸停电，至今未通电，未将房屋质量保证书交给张正英，未公布小区年度物业费收支明细，侵犯了业主的知情权；3.协议约定的收费标准对业主显失公平，物业公司收取物业费时必须持有《安徽省经营性服务收费许可证》。本院经审理认定事实如下：万泰物业系铜陵市万泰翡翠城小区的物业服务单位，张正英系该小区*号楼*单元****室房屋业主，房屋建筑面积为150.06平方米。万泰物业与张正英签订《铜陵万泰.翡翠城前期物业服务协议》，约定：万泰物业为张正英所有的万泰翡翠城*号楼*单元****室房屋提供物业管理服务，其中，万泰物业（甲方）的权利为：……2.根据有关法规和政策及万泰置业对物业前期管理的要求，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知张正英（乙方）；7.编制小区物业管理服务、维修年度计划；8.每年一次向乙方公布本物业维修资金使用收支账目……。物业费用为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.05元收取。物业费按半年交纳，物业使用人应在该半年第一个月上旬履行交纳义务。如物业公司违反协议未达管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任。如物业使用人不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰收取违约金。上述协议签订后，张正英向万泰物业付清了2012年12月31日以前的物业费。从2013年1月1日起，张正英未能向万泰物业交纳物业费。2012年，张正英称其房屋平顶墙基渗水质量问题，万泰物业也向万泰置业进行了反映，万泰置业查看后认为渗水系张正英自行对顶层防水做更改并加盖阳光房造成，因此未对渗水问题进行处理。张正英遂委托他人进行维修。2014年7月25日、2014年9月18日，万泰物业通过短信方式要求张正英交纳物业费，但张正英仍未能交纳。万泰物业未提供其公布物业服务费收支明细的相关证据。本院认为，万泰物业与张正英签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议内容除违约金部分不符合法律规定外，其余内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，张正英至今未能依据协议约定支付物业费，已经构成违约，依法应继续履行付款义务。张正英称万泰物业未履行协议约定的公布物业服务费收支明细等义务，因上述义务系双方在合同中约定的义务，万泰物业并无证据证明其完全履行了上述义务，物业费应依法酌情予以减少，本院根据案件实际情况综合认定，张正英应按0.75元每平方米每月的标准交纳2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业费，其应交纳物业费的数额为4727元。万泰物业主张的违约金过高，且其未完全按照物业服务协议的约定提供物业服务，存在一定过错，本院对其主张的违约金调整为以张正英应交纳的物业费数额为基数，按银行同期贷款基准利率标准认定，张正英应承担的违约金数额为364元。张正英称万泰物业未履行维修义务对其造成了一定的经济损失，但张正英未提供证据证明平顶墙基渗水的原因，对其辩称的经济损失张正英亦未提出反诉，张正英可向相关责任主体另行主张。张正英未提交证据证明万泰物业收取其装修保证金，其主张万泰物业未将装修保证金退还，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《安徽省物业管理条例》第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告张正英支付原告安徽万泰物业管理有限公司2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业费4727元，违约金364元，合计5091元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告安徽万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽万泰物业管理有限公司负担12元，被告张正英负担13元。本判决为终审判决。审判员 马玉会二〇一六年十月二十六日书记员 胡婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条——业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《安徽省物业管理条例》第五十二条——物业服务企业应当履行以下义务：（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；（三）按照规定公布物业服务费收支情况；（四）接受业主委员会和业主的监督；（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化活动；（六）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。未履行约定的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条——物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”