（2016）豫0122民初1556号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-04
案件名称
霍梦玲与赵建华、张志国合同纠纷一审民事判决书
法院
中牟县人民法院
所属地区
中牟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍梦玲,赵建华,张志国
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第八十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
河南省中牟���人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0122民初1556号原告霍梦玲，女，1993年8月9日生，汉族，住中牟县。委托代理人马仁涛，金博大律师事务所律师。被告赵建华，女，1976年10月20日生，汉族，住中牟县。被告张志国，男，1975年8月29日生，汉族，住中牟县，现住中牟县，系被告赵建华之夫。二被告委托代理人刘红卫、李苹苹（实习），河南赵庆利律师事务所律师。原告霍梦玲与被告赵建华、张志国合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月5日公开开庭进行了审理。原告霍梦玲及其委托代理人马仁涛，被告赵建华、张志国及其委托代理人刘红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月28日，原告霍梦玲与被告赵建华口头协商，转让中牟县幼儿路烈士陵园南门向西第三家空店铺一间（店铺于2016年12月1日租赁到期），转让费为18万元。同房东协商后，原告与房东签订租赁合同一份，合同有效期为2015年12月1日起至2016年12月1日止，年租金为3万元。2016年3月17日，中牟县民政局发出了拆迁通知，原告的店铺处于拆迁范围在内。此时，原告还未在该店铺中进行经营活动。原告认为，转让费是一种优先承租权的对价，不仅包括受让人能够优先实现接手剩余租赁期限的权利，还应当涵盖租赁期届满后同等条件下优先承租的权利。从开始转让到通知拆迁不足20天，原告刚刚装修完毕，还未开展经营就要支付18万元的转让费，有违转让费的本质，显失公平，院长侵犯了原告的合法权益。特提起诉讼，请求判令被告返还转让费18万元。原告提供的证据有：1、两段录音各一份，用以证明：2016年2月28日被告以18万元的价格转让给原告的店铺因为拆迁要转让费被拒绝。转让时被告与房东私下协商，对原告隐瞒拆迁的事实，还说明被告将转让的费用用于孩子上学，因此其与原告之间的债务应为夫妻共同债务，二被告应共同承担责任；2、房屋租赁合同一份，用以证明：被告将店铺转让给原告的同时，房东与原告重新签订一份租赁合同，显示租赁合同2016年12月1日到期；3、中牟县民政局发出的拆迁通知一份，用以证明：2016年3月17日民政局发布拆迁通知，原告的房屋在拆迁范围之内，从接手店铺到接到通知仅仅是17天时间；4、解除房屋租赁合同确认书一份，用以证明：2016年4月26日，被告与原告解除租赁合同，再次明确该店铺为烈士陵园南门向西第三家店铺，从赵建华处转出；5、店铺及周围图片状况一组，主要证明：原告接手的店铺位于烈士陵园南门西侧，店名为“IDO”��前已经拆迁；6、厉杰辉出具的装修费收条一份并出庭作证，主要证明：原告在接手店铺后第二天就找到厉杰辉进行装修，花掉装修费6万元的事实。被告辩称：1、原告与被告订立的转让合同是双方的真实意思表示，是真实合法有效的，合同签订后二被告依约履行了自己的义务，向原告交付了房屋，并协助原告与房东签订了房屋租赁合同，至此原告已经与房东之间形成了合同权利义务关系。2、原告向被告支付的18万元，不仅仅是转让费，除转让费之外，还有房屋租金、装修费等其他费用。3、涉案房屋被拆除不是原告的责任，也不是被告的责任，是政府行为，很显然应当承担责任的不是二被告。4、房屋拆除后，原告剩余的房屋租金房东已全额退还，要求二被告退还所谓的转让费没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据有：1、2012年6月1日被告与房东签订的租赁合同一份，用以证明赵建华租赁房屋的情况与原告的形式一样，主要是别人租房东的房子，转让给被告，也有转让费；2、2014年3月6日收条一份，用以证明被告的房子是由赵永利装修的，装修费65000元；3、照片7张及微信记录6张，用以证明：原告接手后已正常营业，且生意很好，转让的房子在转让之前进行了装修，转让的有空调、网线、两个摄像头、吧台、货架；4、通话记录及光盘各一份，用以证明被告对拆迁毫不知情。经审理查明：1、被告赵建华、张志国夫妇在中牟县幼儿路烈士陵园南门西侧第三家开办经营一家店铺，租期为2015年12月1日起至2016年12月1日止。2、2016年2月28日，原告霍梦玲与被告赵建华口头协议，被告将该店铺转让给原告，转让费18万元。被告当天将店铺交付给原告，原告当天给付被告18万元。同时，原告与房东签订了房屋租赁合同，落款时间写为“2015年12月1日”，约定合同有效期为2015年12月1日起至2016年12月1日止，年租金为3万元。3、2016年3月17日，中牟县民政局发出了拆迁通知，包括原告在内的烈士陵园周围店铺限期拆除。2016年4月26日，房东与原告签订解除《房屋租赁合同》确认书，合同解除，房东退还原告剩余期限租赁费16667元。原告向被告要求返还转让费未果，引发本案纠纷。本院认为，1、本案焦点是因政府拆迁行为使租赁物灭失造成的损失应当由谁承担问题。双方签订的转让合同性质属于合同法第八十九条规定的承租人权利义务的一并转让，该转让行为即时被承租方认可，故原告与被告的转让合同为有效合同。并且房东与受让人（原告）之间的新租赁合同已经覆盖与出让人（被告）之间的旧租赁合同，原告与房东签订合同时，与被告的转让合同已经履行完毕，双方的权利义务已经终止，民事法律关系归于消灭，此后发生的租赁物灭失造成的损失应当由原告承担。2、转让合同是双方的真实意思表示，订立合同时不存在显失公平的情形，原告于转让合同履行完毕之后，短时间内遭遇租赁物灭失的事实，属于自己应当承担风险的情形，不构成显失公平。3、租赁物灭失发生在双方转让合同履行完毕之后，尽管时间不长，但是不属于最高人民法院关于合同法司法解释二第二十六条关于情势变更，法院可以裁量解除合同的规定情形。综上所述，原告与被告订立的转让合同为有效合同，且已经履行完毕，原告受让权利义务后出现租赁物灭失而造成损失，应当自己负担，要求被告负担理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：驳回原告霍梦玲的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 张国宪审 判 员 韦惠深人民陪审员 朱学民二〇一六年十月二十六日书 记 员 席艳艳 来源：百度搜索“”