（2016）京0101民初9504号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-01-19
案件名称
李伟与刘美娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李伟,刘美娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初9504号原告：李伟，男，1967年1月30日出生。委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：刘美娟，女，1976年2月25日出生。原告李伟与被告刘美娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托诉讼代理人曹剑锋到庭参加诉讼。被告刘美娟经本院公告传唤，逾期未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2015年9月1日至2016年5月16日期间的房屋占有使用费52214.98元；2、要求被告支付拖延支付占有使用费的利息损失，以52214.98元为本金自2015年5月17日始按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付至实际支付上述房屋占有使用费之日止；3、要求被告支付房屋空置损失16666.67元。事实与理由：2010年3月1日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区安定门内大街×××号房屋出租给被告使用，租赁期限自2010年3月1日至2015年2月28日，租金标准为每年10万元，押金1万元。双方合同到期后，被告提出续租，原告表示同意。后被告在交纳2015年3月至8月租金后，开始拖欠租金。自2015年9月1日至2016年5月16日共拖欠租金52214.98元。2016年5月16日，被告突然通知原告不再租赁房屋并将房屋腾空。原告无奈于2016年5月17日收回房屋。原告认为，被告的上述行为系违约，给原告造成了损失，故起诉至法院，诉如所请。被告刘美娟未出庭应诉，亦未提交答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。原告出示1、房屋产权证；2、《房屋租赁合同》；3、收据，证明被告已向原告支付截至2015年8月31日之前的房屋租金；4、短信截图，证明原告因被告拖欠租金要求解除合同并腾房。5、微信记录截屏及录音，证明2016年5月15日、16日双方就解除合同并腾退房屋等问题进行沟通，被告因经营不善要求腾退房屋并认可拖欠租金、同意延期支付；6、涉案房屋照片。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区安定门内大街×××号1号房登记在原告名下，砖木平房结构，建筑面积12.4平方米。2010年2月22日，原、被告订立《房屋租赁合同》，由被告承租北京市东城区安定门内大街×××号1号房共两层房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2010年3月1日至2015年2月28日。前三年租金为10万元/年，第四年起在上一年租金基础上每年递增5%。合同签署后，被告应向原告交纳押金1万元，合同终止被告交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，原告可退还被告押金。若被告提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若被告在承租期间给原告房屋和相关设备造成损害，原告有权从被告押金中扣除维修和赔偿费用。被告必须依约交纳租金及其他费用，如有无故拖欠，原告有权向被告加收滞纳金。后双方合同到期后，被告继续承租涉案房屋，原告表示同意。2016年5月15、16日，原、被告就解除合同、腾房问题及交纳拖欠租金问题进行沟通。2016年5月16日，原告以被告拖欠2015年9月1日至2016年5月16日期间的房租52214.98元为由，要求解除合同，并于次日收回房屋。被告回复原告称涉案房屋属违章建筑，要求返还租金等。现原告认可被告已于2016年5月16日腾退，但未与原告交接钥匙，原告于2016年5月17日通过报警收回涉案房屋。就涉案房屋情况，原告称其中的12.4平方米系有证房屋，后有关部门对临街房改造时扩大了部分面积，且原告加建了自建二层，有证房屋与自建房混为一体。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘美娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据法律及相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告认可其将有证房屋与自建二层一并出租给被告，且有证房屋与自建房屋已混为一体，因此双方就涉案房屋订立的《房屋租赁合同》无效。合同到期后，双方延续的房屋租赁关系亦属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。当事人请求参照合同该约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告订立的《房屋租赁合同》及之后延续的房屋租赁关系虽系无效合同，但被告确曾占有使用涉案房屋，因此被告应向原告支付占用房屋期间的占有使用费。现双方曾确认被告自2015年9月1日至2016年5月16日期间拖欠租金52214.98元，而被告于2016年5月16日搬离涉案房屋，因此被告应于2016年5月16日前向原告支付上述占有使用费，故原告起诉被告要求其支付占有使用费并支付拖欠支付占有使用费利息损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因涉案房屋包含自建房，且有证房屋与自建房混为一体，原告就涉案房屋对外出租，并与承租人建立的租赁合同关系无效，因此原告要求被告赔偿空置损失的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘美娟于本判决生效后七日内向原告李伟支付二〇一五年九月一日至二〇一六年五月十六日期间房屋占有使用费五万二千二百一十四元九角八分；二、被告刘美娟于本判决生效后七日内向原告李伟赔偿拖欠支付上述房屋占有使用费的利息损失，计算方法为以五万二千二百一十四元九角八分为本金，自二〇一五年五月十七日始按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付至实际支付上述房屋占有使用费之日止；三、驳回原告李伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1522元，由原告李伟负担761元（已交纳）、由被告刘美娟负担761元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由被告刘美娟负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李成博审 判 员 龙 琨人民陪审员 何 琳二〇一六年十月二十六日书 记 员 康 婧 关注公众号“”