（2016）粤0103民初5365号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2017-06-05
案件名称
广州机电物业管理有限公司与广州鸿承物业有限公司租赁合同纠纷2016民初5365一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州机电物业管理有限公司,广州鸿承物业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0103民初5365号原告：广州机电物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：黄双全，职务：董事长。委托诉讼代理人：韩烨，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗国林，广东格林律师事务所律师。被告:广州鸿承物业有限公司，住所地：广州市荔湾区。（市场地址为：荔湾区芳村大道中688号广州市荔湾区承鸿茶世界）。法定代表人：张佳彬。原告广州机电物业管理有限公司诉被告广州鸿承物业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法由审判员张艳独任审理，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告广州机电物业管理有限公司的委托诉讼代理人韩烨到庭参加诉讼，被告广州鸿承物业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州机电物业管理有限公司诉称：2009年6月10日，被告与广州起重设备厂签订了《合作协议》，约定由被告承租广州市荔湾区花地大道中449号内自编平1至平8号物业约200㎡的租赁物，租赁期限从2009年8月1日至2015年7月31日。2010年10月14日，被告与广州起重设备厂另行签订《协议》，补充约定：被告向广州起重设备厂承租位于广州市荔湾区花地大道中449号内自编平19-3约165㎡的物业，租赁期限自2010年11月1日至2016年10月31日等。2014年11月30日，原告、被告及广州起重设备厂签订《租赁合同补充协议书》约定：广州起重设备厂向原告转让《合作协议》中广州起重设备厂作为出租方的全部权利义务。被告实际也自2014年12月1日起向原告履行租赁合同。上述协议签订以来，被告自2016年4月起，拒绝向原告支付租金。原告为保护自身合法权益，向被告寄发《催收租金通知书》和《律师函》，但被告仍置若罔闻，拒绝支付租金。原告于2016年8月22日向被告送达了《解除租赁合同通知书》。被告至今仍侵占案涉场地。为维护原告的合法权益，现请求判令：1.确认原被告之间签订的《合作协议》、《协议》及《租赁合同补充协议书》于2016年8月22日解除；2.被告向原告腾空并返还广州市荔湾区花地大道中449号内自编平19-3物业的租赁物；3.被告向原告按合同约定的收款账户支付自2016年4月至2016年8月22日欠付的租金20124.95元；4.被告向原告支付自应当支付租金之日起至支付全部欠付租金之日的违约金（每逾期一日按月租金的千分之五标准计算）；5.被告按合同约定的租金标准承担自合同解除之日起至被告实际交还房屋给原告之日止的房屋占用费及占用期间产生的水电费等费用；6.被告承担本案诉讼费用。被告广州鸿承物业有限公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：荔湾区白鹤洞罗涌岗1号，东至鹤洞供销车队，南至安华玻璃厂，西至花地大道，北至金道花苑，建筑面积12277.72平方米物业是登记在案外人广州起重设备厂名下的物业。2009年6月10日，广州起重设备厂和被告签订《合作协议》约定：广州起重设备厂提供广州市荔湾区花地大道中449号（自编平1至平8号）约200平方米给被告，被告负责出资维修改建后使用。被告每月必须保证广州起重设备厂得到合理的租金收入2700元，从第二年起按此基数每年递增10%计算，至合作期满止。被告必须保证每月15日前向广州起重设备厂交纳租金，过期按每天5‰计算滞纳金，如被告连续两个月不履行缴交费用的，视作被告违约处理，即双方终止合作，被告的保证金归广州起重设备厂所有。被告投入的改建维修费用不作任何补偿等。2010年10月14日，广州起重设备厂和被告签订《协议》约定：广州起重设备厂提供广州市荔湾区花地大道中449号厂内（自编平19-3号）约165平方米给被告使用，被告负责出资维修改建后使用。被告每月必须保证向广州起重设备厂交纳租金2475元，另按每平方1元计收公摊面积费165元，两项合计2640元。从第二年起按此基数递增10%计算，至合作期满止。其他条款仍按双方在2009年6月10日签订的主体协议（合作协议）的相关条款一并执行。上述协议签订后，广州起重设备厂均将场地交付给被告使用。2014年11月30日，原告（丙方）、被告（乙方）和广州起重设备厂（甲方）签订《租赁合同补充协议书》约定：甲乙各方于2009年8月1日签订《租赁合同》，原合同约定，乙方向甲方租赁坐落于广州市花地大道中449号内自编平1至平8号，期限自2009年8月1日起至2015年7月31日，经甲乙丙三方协商，就出租方变更事宜达成本协议：1.甲乙丙三方同意自2014年12月1日起，甲方向丙方转移原合同中甲方的全部权利和义务，乙方与丙方按照原合同及与原合同相关的所有协议上所载的全部条款，承担和履行各自的权利和义务。2.2014年12月1日前，甲乙各方仍按照原合同及此前的补充协议条款执行，不论甲方与丙方是否已经进行了房屋使用权的交接，从2014年12月1日起，丙方都应按照本协议书、原合同及相关补充协议的约定承受合同约定的甲方权利和义务；3.自2014年12月1日开始，租金收取主体由“广州起重设备厂”变更为“广州机电物业管理有限公司”，乙方应当按照原合同约定向丙方履行租金交付义务；4.自2014年12月1日开始，租金收取银行转账收款单位变更为：广州机电物业管理有限公司等。签订合同后，被告从2014年12月1日起向原告交租至2016年3月31日。因被告自2016年4月起未能依约交纳租金，原告于2016年5月25日通过快递向被告提供的地址：荔湾区鹤洞路346号万某都市场寄发《催收租金及滞纳金的通知》，该快递于2016年5月27日被退回。2016年6月24日，原告以租赁场地为收件地址向被告寄发《律师函》，催促被告交纳荔湾区花地大道中449号厂内自编平19-3号场地的租金等费用。2016年8月19日，原告再次通过快递向被告在“荔湾区鹤洞路346号万某都市场”的地址寄发《解除租赁合同通知书》，解除双方之间关于荔湾区花地大道中449号厂内自编平19-3号场地的租赁关系。该函件于2016年8月22日被退回。庭审中，原告陈述，广州起重设备厂和被告于2010年10月14日签订的《协议》实际为双方于2009年6月10日签订的《合作协议》的补充协议。原告、被告和广州起重设备厂于2014年11月30日签订的《租赁合同补充协议书》实际是由原告继受广州起重设备厂在上述《合作协议》和《协议》中关于广州市荔湾区花地大道中449号自编平1至平8号约200平方米和自编平19-3号约165平方米场地的全部权利和义务。其中，自编平1至平8号约200平方米场地的返还问题已另案起诉，无需在本案处理。经查，本院于2016年9月29日在被告的工商登记地址：荔湾区芳村大道中688号广州市荔湾区承鸿茶世界通过留置送达的方式向被告送达了本案的起诉状副本和开庭传票。本院认为：广州起重设备厂和被告于2009年6月10日、2010年10月14日签订的《合作协议》和《协议》以及原、被告和广州起重设备厂于2014年11月30日签订的《租赁合同补充协议书》均为各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据原告提供的协议书以及催缴函件，可以认定原告实际于2014年12月1日起开始承继了广州起重设备厂关于广州市荔湾区花地大道中449号自编平1至平8号和自编平19-3号两个场地的权利义务，即原告自2014年12月1日起享有上述场地的出租人的权利。根据《合作协议》和《协议》，被告应在每月15日前交纳租金，现被告自2016年4月1日起拖欠荔湾区花地大道中449号自编平19-3号场地的租金未付，经原告发函催促后，至今仍未履行，被告的行为已构成违约，合同约定的解除合同的条件成就，原告有权解除合同。原告于2016年8月19日通过快递向被告寄发《解除租赁合同通知书》，但该函件于2016年8月22日被退回，并未实际到达被告处，因此该通知书并未发生解除合同的法律效力，原告要求确认双方的合同于2016年8月22日解除理由不成立。本院确认原、被告之间的租赁关系在被告收到本院送达的起诉状副本之日即2016年9月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，现原告起诉要求被告返还案涉场地及按4251.75元/月的标准支付从2016年4月1日至合同解除之日的租金及违约金合法有理，本院予以支持。对于合同解除后至被告实际交还场地之日止的房屋占用费，被告仍应按4251.75元/月的标准支付给原告。因原告未能举证证明被告存在拖欠水电费的行为以及拖欠水电费的具体金额，故对于原告要求被告支付占用期间的水电费的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：1、确认原告广州机电物业管理有限公司和被告广州鸿承物业有限公司之间关于租赁广州市荔湾区花地大道中449号自编平19-3号场地的《合作协议》、《协议》以及《租赁合同补充协议书》于2016年9月29日解除。2、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州鸿承物业有限公司将广州市荔湾区花地大道中449号厂内自编平19-3号（约165平方米）的场地腾空并交还给原告广州机电物业管理有限公司。3、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州鸿承物业有限公司向原告广州机电物业管理有限公司支付从2016年4月1日至被告实际搬迁之日止的租金、房屋占用费（按每月4251.75元计算）。4、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州鸿承物业有限公司向原告广州机电物业管理有限公司支付从2016年4月1日至2016年9月29日止逾期支付租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月第16日起按每日千分之五标准计算至付清当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）。5、驳回原告广州机电物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费252元，由被告广州鸿承物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一六年十月二十六日书记员 黄少敏邱思陵 关注微信公众号“”