（2015）株荷法民一初字1062号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-29

案件名称

原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会与被告株洲银泰房地产开发有限责任公司相邻纠纷一审民事判决书

法院

株洲市荷塘区人民法院

所属地区

株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

株洲银泰房地产开发有限责任公司

案由

相邻关系纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省株洲市荷塘区人民法院民事判决书（2015）株荷法民一初字1062号株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会，住所地：株洲市荷塘区晏家湾11栋403室。业主代表刘花云，男，汉族，1950年1月21日出生，系该业委会主任。业主代表杨奇韬，男，汉族，1944年1月22日出生，系该业委会委员。被告株洲银泰房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区晏家湾村8栋1单元102室。法定代表人郭进桦，系该公司董事长。特别授权委托代理人陈红军，男，汉族，1969年7月14日出生，系株洲银泰房地产开发有限公司经理。委托代理人杨英中，湖南诚一律师事务所律师。原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会与被告株洲银泰房地产开发有限公司相邻纠纷一案，于2015年7月7日向本院提起诉讼。本院受理后，由审判员肖伟群适用简易程序于2015年8月5日第一次公开开庭进行了审理。由于案情复杂，依法转为普通程序，由审判员彭莹担任审判长，与审判员肖伟群、人民陪审员杨进组成合议庭，因审判员彭莹、人民陪审员杨进不能参与庭审，依法变更了合议庭组成人员，由审判员舒睿担任审判长，与审判员肖伟群、人民陪审员李国兴组成合议庭于2016年10月26日第二次公开开庭进行了审理，书记员肖增担任法庭记录。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会诉称，2008年，与荷塘区晏家湾小区毗邻的银泰财富广场工程动工，为了施工方便，该项目开发商株洲银泰房地产开发有限公司拟在施工区与居民区之间增设围栏，并于2008年12月9日作出承诺：“该围栏在施工完毕后拆除，同时保证严格按土地红线实施，不超越红线（如有临时占用，保证退还），并在规划批准用地红线范围与居民接壤处重建新围墙……”2009年4月1日，株洲银泰房地产开发有限公司通过荷塘区重点工程指挥部、荷塘区晏家湾居委会出面多次做工作，与荷塘区晏家湾小区居民签订了《关于银泰财富广场工程与晏家湾小区安全维护协议》，协议中明确：银泰公司新建围墙时，由荷塘区规划局监督实施，红线为围墙中线。该工程项目于2014年7月完工，已交房8月之久，但至今没有恢复围墙，现仍占用我小区面积达60㎡，一直未予归还。由于小区没有围墙，且银泰财富广场物业管理尚未到位，导致小区频繁被盗，自2014年7月以来，给小区的居民带来严重的不稳定因素。为此，小区代表从2014年7月以来，相继与银泰公司、晏家湾居委会、荷塘区重点工程指挥部、荷塘区政府联系反映，要求政府部门督促银泰公司履行承诺，恢复围墙和被其破坏的绿化，但一直未果，现提起诉讼，请求法院判令：1、拆除临时围挡和一切设施；2、按红线恢复围墙和绿化；3、重新建好被银泰破坏的化粪池和水沟。2016年10月26日，原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会当庭增加诉讼请求，要求被告株洲银泰房地产开发有限公司按照协议从2015年1月1日起至今按每年5万元支付场地租赁费，因该请求系租赁合同纠纷，与本案相邻纠纷不是同一法律关系，本院依法不予准许，告知原告可就增加的诉讼请求依法另行主张权利。原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会为支持自己的主张，向本院提供了以下证据：1、银泰公司承诺书，拟证明按土地红线重建围墙依据的事实；2、原、被告双方签订的协议，拟证明租金每年5万元的事实；3、规划局红线，拟证明中天集团为原告小区提供的图纸，原告小区红线图的事实；4、补充协议，拟证明租赁时间至2014年12月30日止，就要开始恢复围墙的事实。被告株洲银泰房地产开发有限公司辩称，原告小区宗地红线以外及被告银泰项目宗地红线以外属于公共用地部分，该部分产权属于国家，原告无权主张，不是适格主体；原、被告之间没有合同关系，请求法院依法驳回原告的起诉。被告株洲银泰房地产开发有限公司为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：1、公证书，拟证明银泰财富广场项目与晏家湾小区之间存在老围墙，两小区之间以老围墙作为事实分界线，围墙以外属晏家湾小区宗地及公共用地，围墙内属银泰财富广场项目宗地及公共用地的事实；2、现场照片，拟证明被告公司在场地平整及场地土方开挖前对本项目场地范围用钢管做了小区分界围护，钢管分界线紧靠原围墙护坡坡脚，至今该部位钢管尚未拆除，钢管分界线即为围墙坡脚线，亦为恢复围墙的外边线的事实；3、原围墙平面图，拟证明原有围墙平面图中有银泰和晏家湾小区住宅宗地位置图，原围墙在双方宗地之间的事实；4、国土使用证及宗地图，拟证明11-16页为银泰财富广场项目的国土使用证及对应的宗地图，其中第12页宗地图右侧标注了晏家湾小区相邻建筑物宗地示意图，说明本项目宗地与小区建筑物宗地之间有明显的公共用地面积，至于公共部位面积适用范围如何划分，只能以原有围墙作为分界线标准；17-26页为被告公司已购置的晏家湾小区8号住宅的国土使用证及对应的宗地图，该宗地图与第12页本项目宗地图右侧标注晏家湾小区相邻建筑物宗地图相对应，说明了原有围墙不在晏家湾小区的宗地范围内，不属于晏家湾小区业主的权属范围，被告公司按照原围墙基础恢复围墙，晏家湾小区业委会无权主张的事实；5、围墙基础照片，拟证明照片为原有围墙基础平面布置现状，被告公司为防止日后围墙恢复争议特将该基础保留至今的事实。根据被告株洲银泰房地产开发有限公司的申请，本院依法向株洲市国土资源档案馆调取了原中国重汽车集团株洲物质总公司与原株洲第二建筑工程公司的宗地红线图。经庭审双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据确认如下：对原告提交的证据1、2、4，经被告质证对其真实性有异议，不是原件，证据1、2、4承诺书和两份协议的相对方不是本案的原告，对其证明目的有异议，不能证明其证明目的，安全维护协议最后一条说明承诺书及两份协议皆是在晏家湾小区居民阻挠银泰项目施工时，为防止发生事故而作出的约定，经审查，本院对是上述3份证据的真实性予以认定；对原告提交的证据3，经被告质证对其真实性有异议，经本院审查，原告提交的宗地图没有出具单位印章，对其真实性无法确认，故本院不予认定。对被告提交的证据1、2，原告质证对其真实性无异议，对其证明目的有异议，本院对其真实性予以认定；对证据3，经原告质证对其真实性有异议，经本院审查，原告提交的宗地图没有出具单位印章，对其真实性无法确认，故本院不予认定；对被告提交的证据4、5，经原告质证有异议，经本院审查，本院对其真实性予以认定。根据被告株洲银泰房地产开发有限公司的申请，本院依法向株洲市国土资源档案馆调取了原中国重汽车集团株洲物质总公司与原株洲第二建筑工程公司的宗地红线图，经原、被告质证对其真实性无异议，本院对调取的证据予以认定。本案经过开庭审理，根据本院对证据的认定及双方当事人的陈述，确认本案的事实如下：被告株洲银泰房地产开发有限公司开发的银泰·财富广场与原告株洲市荷塘区晏家湾小区毗邻。被告株洲银泰房地产开发有限公司开发银泰·财富广场工程动工建设时，为了施工方便，拆除了与银泰·财富广场工程毗邻的原属于原告株洲市荷塘区晏家湾小区部分围墙。双方为此多次进行过协商，2008年12月9日，被告株洲银泰房地产开发有限公司向晏家湾社区居委会出具书面承诺书：“为了在工程施工期间尽可能减少对周边居民区的影响，确切做好小区的人身及财产安全，故拟在施工区与居民区之间加设施工安全维护。该围栏在施工完毕后拆除，同时保证严格按土地红线实施，不超越红线（如有临时占用，保证退还），并在规划批准的用地红线范围与居民接壤处重建新围墙，视现场条件增设部分绿化设施，比现有状态更好，达到提高和美化小区的目的，同时满足交通、双方消防的需要……”2009年4月1日，被告株洲银泰房地产开发有限公司在荷塘区重点工程小组指挥部的见证下与荷塘区晏家湾居委会签订了《关于银泰·财富广场工程与晏家湾小区安全维护协议》，协议约定：“一、银泰·财富广场与居民小区间以市规划局、国土局批准的规划用地红线为准，规划部门现场放线后作为双方确认依据，任何一方不得擅自更改；二、红线以内属株洲银泰房地产开发有限公司用地范围，红线以外属晏家湾村小区（原二建公司生活区）用地，红线在现场放样以点表示。银泰公司新建围墙时，由荷塘区规划局监督实施，红线为围墙中线。……”银泰·财富广场工程项目完工后，至今没有恢复围墙，酿成纠纷。原告陈述被告株洲银泰房地产开发有限公司在开发银泰·财富广场工程项目过程中，其地下车库及消防通道占用了原告株洲市荷塘区晏家湾小区红线范围内的部分土地，现该部分被占用的土地无法恢复；原告方知晓被告占用其土地后，先后向区政府、街道办事处及国土部门反应过，但相关职能管理部门均没有作出处理意见。在案件审理过程中，原告申请对晏家湾小区与株洲银泰房地产开发有限公司开发的银泰·财富广场接壤的所有红线在地面测绘标明，后以向法院提交了红线图，没有必要鉴定为由撤回鉴定申请。本院认为，本案系相邻纠纷。原告诉讼请求拆除除临时围挡外的“一切设施”，但原告并没有向本院举证证明除临时围挡外的“一切设施”具体是指什么，本院无法明确原告的该项请求内容，故不予支持。被告株洲银泰房地产开发有限公司在开发银泰·财富广场工程项目过程中经与株洲市荷塘区晏家湾社区居委会协商拆除了晏家湾小区的部分围墙，并据原告陈述，被告方的地下车库及消防通道占用了原告方红线范围内的部分土地，且该部分被占用的土地无法恢复原状，如原告陈述属实，则原告要求恢复原围墙的基脚线就不能在原红线范围内，化粪池及水沟能否在原红线范围内恢复也不得而知。原告向国土、规划等管理部门反映相关情况，国土、规划等管理部门对此没有做出书面答复，没有对被告的行为作出处理，没有对将要恢复的围墙基脚线进行放样、划线、打桩，亦没有对能否恢复原围墙作出答复。能否恢复原围墙？如能恢复，围墙的基脚线如何确定？这些问题都属于国土、规划等职能管理部门的工作，在国土、规划等管理部门未作出处理意见前，原告要求被告恢复围墙和绿化、重建被破坏的化肥池和水沟，本院依法不予支持。因国土、规划等管理部门对“能否恢复原围墙，围墙的基脚线如何确定”等问题未作出处理意见，临时围挡是否超越了原告晏家湾小区的红线尚不能确定，故原告要求拆除临时围挡的请求，本院亦不予支持。经本院多次主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条（一）项之规定，判决如下：一、驳回原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会要求拆除临时围挡和一切设施的诉讼请求；二、驳回原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会要求按红线恢复围墙和绿化的诉讼请求；三、驳回原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会要求重新建好被破坏的化粪池和水沟的诉讼请求。本案受理费100元，由原告株洲市荷塘区晏家湾小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：农业银行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：1611011040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审　判　长　　舒　睿审　判　员　　肖伟群人民陪审员　　李国兴二〇一六年十月二十六日书　记　员　　肖　增附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。来源：百度“”