（2016）豫09民终2043号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2018-10-18

案件名称

蒋永尚、安家宏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省濮阳市中级人民法院

所属地区

河南省濮阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋永尚,安家宏,赵玉铁

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省濮阳市中级人民法院民事判决书（2016）豫09民终2043号上诉人（原审被告）：蒋永尚，汉族，1986年12月8日出生，住濮阳市台前县。上诉人（原审被告）：安家宏，男，汉族，1977年6月15日出生，住河南省濮阳县。二上诉人共同委托代理人：陈广泉，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵玉铁，男，汉族，1966年3月14日出生，住濮阳市华龙区。委托代理��：郭丽红，河南飞鸿律师事务所律师。上诉人蒋永尚、安家宏因与被上诉人赵玉铁房屋租赁合同纠纷一案，不服华龙区人民法院（2016）豫0902民初6620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋永尚、安家宏以及委托代理人陈广泉，被上诉人赵玉铁委托代理人郭丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年3月1日，赵玉铁（甲方）与蒋永尚（乙方）签订一份房屋租赁使用合同，合同主要约定：甲方愿意将南江小区玉门路西侧257号门市房19号1楼和19-20-21号2楼租给乙方使用，合同约定租金为税后30000元/年（上缴税费不管多少均由乙方承担）。合同期限内乙方只具有房子的使用权，没有转租、转让和改作其他用途使用的权利，否则视为乙方违约。本合同为2+1合同，合同期限是指自本��同签字之日起至2013年8月31号止的2年时间，再续加1合同。租金为税后每年30000元，可以分两次支付，每半年上缴一次，先交租金后使用房子。在合同期限内，如果一方不履行合同条款，另外一方有权终止合同，违约者需要根据具体情况在违约被发现的第一时间支付违约金10000-20000元。合同签订后，双方均按合同履行。自2014年3月1日起房租价格调整为每年40000元，房租交至2015年9月1日，2016年2月安家宏又交房租10000元。原审法院认为，双方当事人签订房屋租赁合同后，合同双方均应按照合同约定向对方全面履行义务。赵玉铁与蒋永尚之间的租赁协议已于2013年8月31日到期，双方未再签订书面租赁合同。蒋永尚应将涉案房屋返还赵玉铁并支付相应的占有使用费。安家宏认可一直占有使用该房屋，其自愿承担返还房屋并支付相应对价，不违反法律规定，法院予以准��，故对赵玉铁要求安家宏、蒋永尚将涉案房屋返还并支付赵玉铁自2015年9月1日起至搬出房屋之日的占有使用费，法院予以支持。2016年2月安家宏又支付原告款10000元，该款应视为蒋永尚、安家宏支付赵玉铁自2015年9月1日起至2015年11月30日期间的占有使用费，故安家宏、蒋永尚应按双方调整后的租金每年40000元的标准支付赵玉铁自2015年12月1日起至房屋实际腾退之日期间的占有使用费。赵玉铁要求蒋永尚按合同约定支付违约金20000元，显属过高，蒋永尚逾期付款给赵玉铁造成的实际损失应为欠款的利息损失，故法院酌定蒋永尚按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自2015年12月1日起至付清赵玉铁占有使用费之日止的占有使用费数额计算利息。赵玉铁的其他诉讼请求，法院不予支持。安家宏辩称对该房屋装修花费200000元，要求继续履行合同并补交拖欠的租赁费用，重新签订租赁合同，但赵玉铁不认可蒋永尚是安家宏授权与赵玉铁签订房屋租赁合同，也不同意将涉案房屋租赁给安家宏，故对其辩称意见，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定，原审判决：“一、被告蒋永尚、安家宏将位于南江小区玉门路西侧257号门市房19号1楼和19-20-21号2楼的涉案房屋交还原告赵玉铁，于本判决生效后10日内履行完毕；二、被告蒋永尚、安家宏支付原告赵玉铁自2015年12月1日起至2016年8月31日的占有使用费30000元（以后的占有使用费按照40000元/年的标准计算至被告交还原告房屋之日止），于本判决生效后10日内履行完毕；三、被告蒋永尚按自2015年12月1日起至被告付清占有使用费之日止的占有使用费数额为本金，按中国��民银行同期贷款利率四倍的标准计算支付原告赵玉铁利息，于本判决生效后10日内履行完毕；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费932元，由被告蒋永尚、安家宏负担”。上诉人蒋永尚不服原审判决上诉称：赵玉铁出租的房子是安家宏使用的，蒋永尚是受安家宏委托于赵玉铁签订的房屋租赁合同，蒋永尚在租赁的房屋中经营的茶楼也是受安家宏的委托和雇佣。2014年6月蒋永尚离开茶楼，因此2014年9月份向赵玉铁缴纳的10000元房租是蒋永尚代安家宏交的。蒋永尚和赵玉铁的房屋租赁合同在2014年8月31日到期，以后再也未续签合同，赵玉铁也从未提出解除合同的要求。故原审判决蒋永尚与安家宏共同承担拖欠房租，事实不清。另外，原审判决蒋永尚按照银行贷款利率的4倍支付欠房租的利息没有法律依据。请求二审依法撤销原判，发回重审或予以改判。上诉人安家宏不服原审判决上诉称：赵玉铁的房屋是安家宏委托蒋永尚代为签订的房屋租赁合同，于蒋永尚无关，原审判决蒋永尚承担责任于法无据。2014年6月由于茶楼生意不好，安家宏改作红酒生意，并投资20余万元对房屋进行了装修，安家宏要求补齐所欠房租后，继续履行合同，如果赵玉铁要求解除租赁合同，必须赔偿安家宏的直接经济损失。另外原审判决蒋永尚按照银行贷款利率的4倍支付欠房租的利息没有法律依据。请求二审依法撤销原判，发回重审或予以改判。被上诉人赵玉铁答辩称：首先，蒋永尚称其是安家宏的代理人之说没有任何证据支持，赵玉铁承租房屋后，从事茶楼经营，并将自己作为经营者登记于营业执照上，以自己的名义和账号按照租赁合同的约定支付租金，这些行为足以表明蒋永尚是房屋的承租人和实际使用人，其企图通过委托代理关系逃避法律责任；其次，蒋永尚的租赁合同三年期满后，其并没有将房屋返还给赵玉铁，而是继续使用，并按租赁合同约定向赵玉铁支付租金，赵玉铁没有提出异议，并接受租金，所以合同自2015年9月1日起继续有效，只是期限是不定期，在合同没有依法解除之前，该合同一直有效，从2015年9月1日起蒋永尚开始拖欠租金。合同到期后蒋永尚有义务将房屋返还给赵玉铁，返还之前有义务按照合同约定支付房屋租金。第三，蒋永尚违反房屋租赁合同中约定的先交租金后用房屋，半年交一次租金，不得转租转让的条款，而是在拖欠租金的同时，又擅自将房屋转租，故其应当承担违约责任，蒋永尚违约后支付的1万元仅为拖欠租金的25%，而且该租金是他人代付，综上，蒋永尚的上述行为导致赵玉铁出租房屋收取租金的目的无法实现。第四，蒋永尚没有任何代理手续��没有说明代理行为，营业执照是蒋永尚本人，签署房屋租赁合同是蒋永尚，经营茶楼的也是蒋永尚，所以蒋永尚说代理安家宏签订合同没有任何法律依据，其应当支付租金并承担相应的法律责任。第五，关于安家宏称给其造成了经济损失，安家宏没有证据证明，蒋永尚和安家宏之间的转租是无效的，原审中安家宏没有对其损失提起反诉，安家宏的损失可另诉解决，赵玉铁要求依法解除合同，没有义务向安家宏承担责任。安家宏的上诉理由不成立，应依法驳回其上诉请求。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为：赵玉铁与蒋永尚签订房屋租赁合同后，赵玉铁按照合同约定履行了义务，合同到期后，双方未签订新的合同，蒋永尚应当按照合同约定将租赁的房屋交付给赵玉铁。故对于安家宏称房屋租赁是其委托蒋永尚代为签订的证��不足，本院不予采信。房屋租赁合同到期后，关于租赁房屋的装修问题，由于出租人和承租人并未对房屋的装修进行约定，故在房屋租赁合同到期后，安家宏要求出租人赵玉铁补偿其装修费的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。由于安家宏对其使用房屋并同意其承担租赁费予以认可，故原审判决安家宏、蒋永尚共同承担责任，并无不当。由于签订房屋租赁合同的双方是赵玉铁和蒋永尚，且蒋永尚又是按照租赁房屋的地址办理了营业执照，按照合同双方当事人的相对性，本院对于蒋永尚称其不是房屋的承租人的上诉理由，没有事实根据，本院不予采信。由于双方当事人在合同中约定的违约金明显过高，故原审参照中国人民银行同期贷款利率的4倍，判决违约方承担违约金并无不当，本院予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依��《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人蒋永尚、安家宏负担。本判决为终审判决。审判长　　王瑞峰审判员　　田　宇审判员　　郭　海二〇一六年十月二十六日书记员　　裴少豪微信公众号“”