（2016）浙0109民初8959号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-30
案件名称
郑祖坛与杨忞、龚旭波等一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑祖坛,杨忞,龚旭波,许静
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百二十七条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初8959号原告郑祖坛（执行案外人），男，1977年8月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托代理人张生裕，浙江光彩律师事务所律师。被告杨忞（申请执行人），男，1987年7月26日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托代理人王宁晓，浙江法君律师事务所律师。被告龚旭波（被执行人），男，1983年6月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。被告许静，女，1983年8月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原告郑祖坛诉被告杨忞、龚旭波、许静案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告郑祖坛及其委托代理人张生裕，被告许静，被告杨忞委托代理人王宁晓到庭参加诉讼。被告龚旭波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑祖坛向本院提出诉讼请求：确认位于杭州市余杭区余杭街道庭院深深花苑松岚庭4幢2单元402室房屋（以下简称案涉房屋）归原告所有，并停止对该房屋的执行。事实与理由：龚旭波、许静于2009年3月29日与杭州金成江南春置业有限公司（以下简称金成公司）签订购房合同，向金成公司购买案涉房屋。2009年12月21日，原告与龚旭波、许静订立《购房意向书》，将案涉房屋转给原告，并于次日办理了委托公证，委托原告全权处理案涉房屋事宜。原告于同日支付龚旭波、许静购房定金10万元及购房款5万元，因案涉房屋属于期房，按揭贷款以龚旭波、许静名义办理，银行卡交原告保存并由原告支付按揭贷款。2013年11月4日，原告提前还清按揭贷款。后原告多次要求龚旭波、许静配合办理产权过户，均因龚旭波、许静离婚事宜未果。2013年1月5日，龚旭波、许静离婚。经原告要求，对案涉房屋重新办理了《房屋所有权证》，为便于办理产权过户，同年11月19日，原告通过林忠鲜与龚旭波办理了委托公证，龚旭波同意配合原告产权过户。在案涉房屋产权过户办理过程中，原告知悉案涉房屋已被法院拍卖后，提出执行异议，但萧山法院裁定驳回原告的异议申请。被告杨忞辩称：杨忞作为申请执行人，对原告与龚旭波、许静间的关系不清楚。但是依据相关法律规定，原告不具有案涉房屋的所有权，其诉讼请求应予驳回。被告许静辩称：对原告诉称的事实无异议。被告龚旭波未作答辩也未向本院提供证据。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《购房意向书》1份，证明原告与龚旭波、许静签订合同，龚旭波、许静将案涉房屋转让给原告的事实；2.收条2份、按揭付款凭证1份、贷款结清通知书1份、银行卡1份，证明案涉房屋的购房款已经由原告全部缴纳及原告配合办证的事实；3.物管费收据2份、物业专项维修金收据1份，证明案涉房屋的交接手续均由原告办理，相关费用由原告支付，房屋由原告实际占有；4.房屋“三证”，证明案涉房屋“三证”已经交付给原告；5.公证书2份，证明2009年12月22日，龚旭波、许静同意由原告办理房屋转让手续；2013年11月19日，龚旭波又委托案外人林忠鲜办理房屋转让手续；6.龚旭波承诺书1份，证明龚旭波承诺在析产后配合办理房屋过户的事实；7.房屋转让合同1份，证明原告曾要求将案涉房屋过户给案外人黄听妹、谢希海，因房屋被查封而无法过户；8.执行裁定书1份，证明原告提出执行异议后被萧山法院裁定驳回。被告杨忞质证认为：对原告提供的证据真实性、合法性均无异议，对证据8的关联性无异议，其他证据的关联性及证明目的有异议，其中证据1，只是证明龚旭波、许静与原告之间就案涉房屋的买卖意向；证据2均载明付款人是龚旭波，不能证明原告已经支付全部房款的事实。退一步讲，即使原告替龚旭波支付了房款，也不发生物权上的法律效力；证据3不能证明上述款项是由原告支付，也不能证明原告已经实际合法地占有房屋；证据4，不动产物权变动是以不动产变更登记为准，而不是以房屋“三证”移交为准，且原告不能证明其系以合法方式取得“三证”；证据5，第一份公证书的内容，没有载明案涉房屋的买受人是谁；第二份公证书，只能证明原告并没有占有案涉房屋；证据6没有关于析产的内容，原告在出具承诺书时也没有占有房屋；证据7，只能证明原告没有实际占有案涉房屋也没有取得产权。被告许静质证认为：证据1、2、3、4无异议；证据5中第一份公证书无异议，第二份公证书及证据6、7、8其均不清楚。被告杨忞、许静均未提交证据。原告提交的证据，经本院审查认为，其真实性、合法性予以确认，证据1、6、8的关联性予以确认；证据2中按揭付款凭证、贷款结清通知书、银行卡由原告持有，许静对原告支付上述款项也无异议，结合《购房意向书》、2009年委托书，可以证明原告支付龚旭波、许静15万元及清偿按揭贷款328000元的事实；证据3，结合本地商品房交易习惯、《购房意向书》、2009年委托书，可以证明原告与金成公司于2010年7月办理案涉房屋交接手续；证据4结合《购房意向书》、2009年委托书，可以证明案涉房屋“三证”由原告持有；证据5,2009年委托书的关联性予以确认，2013年委托书的关联性本院在下文中阐述；证据7的关联性本院结合2013年委托书一并在下文中阐述。根据法庭调查和上述有效证据，本院认定事实如下：2009年3月29日，龚旭波、许静与金成公司订立合同编号为2009预879627的《商品房买卖合同》，向金成公司购买案涉房屋。2009年12月21日，龚旭波、许静（甲方）与原告（乙方）签订《购房意向书》，载明：甲方将案涉房屋出售给乙方，购房款为55万元，乙方于签订合同之日起2天内支付甲方购房定金10万元及购房款5万元，房屋按揭贷款由原告负责每月还款，余款8万元于产权过户到乙方名下后当天支付；交房时间为开发商交房的当天；甲方在取得房屋“三证”（房屋所有权证、契证、土地使用权证）后三个工作日内将“三证”交付乙方；甲方在获得房屋权属证书后3日内必须与乙方签订《杭州市房屋转让合同》并提供完整的过户资料；甲方签约后不得将房屋另售他人；双方签订合同后2天内，甲方应公证委托乙方办理交房、权属登记和过户中的一切手续，甲方应配合乙方办理各项手续等内容。当日，原告支付龚旭波、许静购房定金10万元和购房款5万元。次日，龚旭波、许静签署委托书1份，载明：就案涉房屋出售事宜，龚旭波、许静委托原告全权处理下列事项：1.提前还贷、注销抵押登记、退保、领取他项权证；2.向房地产登记部门代为提出房地产登记申请并按规定提交申请登记材料、代为就申请登记事项接受询问并签字确认；3.办理及领取房屋“三证”及登记证明；4.缴纳房屋产权登记过程中的各项税费及办理税费补贴领取手续；5.签订房产转让合同及相关的一切合同、协议；6.向房地产登记部门代为提出房地产转让过户登记申请及相关事宜；7.办理案涉房屋产权过户中一切相关事宜，缴纳相关税费；8.领取出售所得全部款项和税收补贴款项；9.办理交房、物业交接以及水、电、煤气、有线电视过户等与出售案涉房屋相关的一切事宜等内容。该委托书经公证机关公证。同年5月7日，龚旭波、许静与中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行订立抵押借款合同，以案涉房屋作为抵押物，向银行按揭贷款328000元。2010年7月，原告代龚旭波、许静与金成公司办理了交房手续。同年12月16日，龚旭波、许静领取案涉房屋所有权证。2013年11月4日，原告委托他人结清按揭贷款本息及相关费用。同年11月8日，龚旭波出具承诺书1份，载明：收到原告2万元，承诺全力配合办理案涉房屋的产权过户手续。同月12日，案涉房屋由龚旭波与许静通过离婚析产转为龚旭波独有，龚旭波重新办理了房屋所有权证。2013年11月19日，龚旭波又签署委托书1份，委托案外人林忠鲜全权处理案涉房屋转让事宜，该委托书也经公证机关公证。同年11月27日，龚旭波与案外人谢希海、黄听妹签订《房屋转让合同》，约定将案涉房屋转让给谢希海、黄听妹。本院另查明，杨忞与龚旭波民间借贷纠纷一案，本院以（2013）杭萧临商初字第1304号立案后，根据杨忞申请，依法裁定对龚旭波的财产采取保全措施。2013年12月11日，本院向杭州市余杭区房地产管理处发出协助执行通知书，查封龚旭波案涉房屋。该案判决后，因龚旭波未履行付款义务，本院以（2015）杭萧执民字第4278号立案执行，在执行过程中，本院于2015年8月办理了继续查封手续，并于同年11月6日作出（2015）杭萧执民字第4278-3号执行裁定，拍卖被执行人龚旭波所有的案涉房屋及相应范围内的国有土地使用权。2016年4月7日，竞买人张燕娜以577000元最高价买受。原告于2016年5月7日向本院提出执行异议，本院于同月23日裁定驳回原告的异议申请。本院认为：原告与龚旭波、许静签订的《购房意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款，该意向书应认定为买卖合同。意向书系双方当事人自愿签订，没有违反法律规定，应认定有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未结登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现案涉房屋仍登记在龚旭波名下，原告未完成房屋所有权转移登记，故原告对案涉房屋仅享有合同履行请求权，没有所有权，据此，对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，龚旭波、许静于2010年12月领取案涉房屋所有权证，原告在庭审中自认，案外人林忠鲜系其指定接受龚旭波委托，案涉房屋没有办理过户登记是为了避税等，结合在案证据，可以确认在本院查封案涉房屋前，原告完全可以办理案涉房屋过户登记，未办理过户登记系原告自身原因，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋的执行，不符合法律规定，本院不予支持。龚旭波经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回郑祖坛的全部诉讼请求。案件受理费9570元，由郑祖坛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判长 范 淳 杰审判员 潘 伟 良审判员 严 樱二〇一六年十月二十六日书记员 高阳杭州市萧山区人民法院民事判决书（2016）浙0109民初8959号原告郑祖坛（执行案外人），身份证号码33032719770813371X，男，1977年8月13日出生，汉族，住浙江省苍南县浦亭乡大明村。委托代理人张生裕，浙江光彩律师事务所律师。被告杨忞（申请执行人），身份证号码339005198707260037，男，1987年7月26日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区北干街道二棉路27幢303室。委托代理人王宁晓，浙江法君律师事务所律师。被告龚旭波（被执行人），身份证号码339005198306118814，男，1983年6月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区楼塔镇岩山村岩门1组4号。被告许静，身份证号码33010419830806382X，女，1983年8月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区景芳一区6幢3单元602室。原告郑祖坛诉被告杨忞、龚旭波、许静案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告郑祖坛及其委托代理人张生裕，被告许静，被告杨忞委托代理人王宁晓到庭参加诉讼。被告龚旭波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑祖坛向本院提出诉讼请求：确认位于杭州市余杭区余杭街道庭院深深花苑松岚庭4幢2单元402室房屋（以下简称案涉房屋）归原告所有，并停止对该房屋的执行。事实与理由：龚旭波、许静于2009年3月29日与杭州金成江南春置业有限公司（以下简称金成公司）签订购房合同，向金成公司购买案涉房屋。2009年12月21日，原告与龚旭波、许静订立《购房意向书》，将案涉房屋转给原告，并于次日办理了委托公证，委托原告全权处理案涉房屋事宜。原告于同日支付龚旭波、许静购房定金10万元及购房款5万元，因案涉房屋属于期房，按揭贷款以龚旭波、许静名义办理，银行卡交原告保存并由原告支付按揭贷款。2013年11月4日，原告提前还清按揭贷款。后原告多次要求龚旭波、许静配合办理产权过户，均因龚旭波、许静离婚事宜未果。2013年1月5日，龚旭波、许静离婚。经原告要求，对案涉房屋重新办理了《房屋所有权证》，为便于办理产权过户，同年11月19日，原告通过林忠鲜与龚旭波办理了委托公证，龚旭波同意配合原告产权过户。在案涉房屋产权过户办理过程中，原告知悉案涉房屋已被法院拍卖后，提出执行异议，但萧山法院裁定驳回原告的异议申请。被告杨忞辩称：杨忞作为申请执行人，对原告与龚旭波、许静间的关系不清楚。但是依据相关法律规定，原告不具有案涉房屋的所有权，其诉讼请求应予驳回。被告许静辩称：对原告诉称的事实无异议。被告龚旭波未作答辩也未向本院提供证据。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《购房意向书》1份，证明原告与龚旭波、许静签订合同，龚旭波、许静将案涉房屋转让给原告的事实；2.收条2份、按揭付款凭证1份、贷款结清通知书1份、银行卡1份，证明案涉房屋的购房款已经由原告全部缴纳及原告配合办证的事实；3.物管费收据2份、物业专项维修金收据1份，证明案涉房屋的交接手续均由原告办理，相关费用由原告支付，房屋由原告实际占有；4.房屋“三证”，证明案涉房屋“三证”已经交付给原告；5.公证书2份，证明2009年12月22日，龚旭波、许静同意由原告办理房屋转让手续；2013年11月19日，龚旭波又委托案外人林忠鲜办理房屋转让手续；6.龚旭波承诺书1份，证明龚旭波承诺在析产后配合办理房屋过户的事实；7.房屋转让合同1份，证明原告曾要求将案涉房屋过户给案外人黄听妹、谢希海，因房屋被查封而无法过户；8.执行裁定书1份，证明原告提出执行异议后被萧山法院裁定驳回。被告杨忞质证认为：对原告提供的证据真实性、合法性均无异议，对证据8的关联性无异议，其他证据的关联性及证明目的有异议，其中证据1，只是证明龚旭波、许静与原告之间就案涉房屋的买卖意向；证据2均载明付款人是龚旭波，不能证明原告已经支付全部房款的事实。退一步讲，即使原告替龚旭波支付了房款，也不发生物权上的法律效力；证据3不能证明上述款项是由原告支付，也不能证明原告已经实际合法地占有房屋；证据4，不动产物权变动是以不动产变更登记为准，而不是以房屋“三证”移交为准，且原告不能证明其系以合法方式取得“三证”；证据5，第一份公证书的内容，没有载明案涉房屋的买受人是谁；第二份公证书，只能证明原告并没有占有案涉房屋；证据6没有关于析产的内容，原告在出具承诺书时也没有占有房屋；证据7，只能证明原告没有实际占有案涉房屋也没有取得产权。被告许静质证认为：证据1、2、3、4无异议；证据5中第一份公证书无异议，第二份公证书及证据6、7、8其均不清楚。被告杨忞、许静均未提交证据。原告提交的证据，经本院审查认为，其真实性、合法性予以确认，证据1、6、8的关联性予以确认；证据2中按揭付款凭证、贷款结清通知书、银行卡由原告持有，许静对原告支付上述款项也无异议，结合《购房意向书》、2009年委托书，可以证明原告支付龚旭波、许静15万元及清偿按揭贷款328000元的事实；证据3，结合本地商品房交易习惯、《购房意向书》、2009年委托书，可以证明原告与金成公司于2010年7月办理案涉房屋交接手续；证据4结合《购房意向书》、2009年委托书，可以证明案涉房屋“三证”由原告持有；证据5,2009年委托书的关联性予以确认，2013年委托书的关联性本院在下文中阐述；证据7的关联性本院结合2013年委托书一并在下文中阐述。根据法庭调查和上述有效证据，本院认定事实如下：2009年3月29日，龚旭波、许静与金成公司订立合同编号为2009预879627的《商品房买卖合同》，向金成公司购买案涉房屋。2009年12月21日，龚旭波、许静（甲方）与原告（乙方）签订《购房意向书》，载明：甲方将案涉房屋出售给乙方，购房款为55万元，乙方于签订合同之日起2天内支付甲方购房定金10万元及购房款5万元，房屋按揭贷款由原告负责每月还款，余款8万元于产权过户到乙方名下后当天支付；交房时间为开发商交房的当天；甲方在取得房屋“三证”（房屋所有权证、契证、土地使用权证）后三个工作日内将“三证”交付乙方；甲方在获得房屋权属证书后3日内必须与乙方签订《杭州市房屋转让合同》并提供完整的过户资料；甲方签约后不得将房屋另售他人；双方签订合同后2天内，甲方应公证委托乙方办理交房、权属登记和过户中的一切手续，甲方应配合乙方办理各项手续等内容。当日，原告支付龚旭波、许静购房定金10万元和购房款5万元。次日，龚旭波、许静签署委托书1份，载明：就案涉房屋出售事宜，龚旭波、许静委托原告全权处理下列事项：1.提前还贷、注销抵押登记、退保、领取他项权证；2.向房地产登记部门代为提出房地产登记申请并按规定提交申请登记材料、代为就申请登记事项接受询问并签字确认；3.办理及领取房屋“三证”及登记证明；4.缴纳房屋产权登记过程中的各项税费及办理税费补贴领取手续；5.签订房产转让合同及相关的一切合同、协议；6.向房地产登记部门代为提出房地产转让过户登记申请及相关事宜；7.办理案涉房屋产权过户中一切相关事宜，缴纳相关税费；8.领取出售所得全部款项和税收补贴款项；9.办理交房、物业交接以及水、电、煤气、有线电视过户等与出售案涉房屋相关的一切事宜等内容。该委托书经公证机关公证。同年5月7日，龚旭波、许静与中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行订立抵押借款合同，以案涉房屋作为抵押物，向银行按揭贷款328000元。2010年7月，原告代龚旭波、许静与金成公司办理了交房手续。同年12月16日，龚旭波、许静领取案涉房屋所有权证。2013年11月4日，原告委托他人结清按揭贷款本息及相关费用。同年11月8日，龚旭波出具承诺书1份，载明：收到原告2万元，承诺全力配合办理案涉房屋的产权过户手续。同月12日，案涉房屋由龚旭波与许静通过离婚析产转为龚旭波独有，龚旭波重新办理了房屋所有权证。2013年11月19日，龚旭波又签署委托书1份，委托案外人林忠鲜全权处理案涉房屋转让事宜，该委托书也经公证机关公证。同年11月27日，龚旭波与案外人谢希海、黄听妹签订《房屋转让合同》，约定将案涉房屋转让给谢希海、黄听妹。本院另查明，杨忞与龚旭波民间借贷纠纷一案，本院以（2013）杭萧临商初字第1304号立案后，根据杨忞申请，依法裁定对龚旭波的财产采取保全措施。2013年12月11日，本院向杭州市余杭区房地产管理处发出协助执行通知书，查封龚旭波案涉房屋。该案判决后，因龚旭波未履行付款义务，本院以（2015）杭萧执民字第4278号立案执行，在执行过程中，本院于2015年8月办理了继续查封手续，并于同年11月6日作出（2015）杭萧执民字第4278-3号执行裁定，拍卖被执行人龚旭波所有的案涉房屋及相应范围内的国有土地使用权。2016年4月7日，竞买人张燕娜以577000元最高价买受。原告于2016年5月7日向本院提出执行异议，本院于同月23日裁定驳回原告的异议申请。本院认为：原告与龚旭波、许静签订的《购房意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受购房款，该意向书应认定为买卖合同。意向书系双方当事人自愿签订，没有违反法律规定，应认定有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未结登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现案涉房屋仍登记在龚旭波名下，原告未完成房屋所有权转移登记，故原告对案涉房屋仅享有合同履行请求权，没有所有权，据此，对原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，龚旭波、许静于2010年12月领取案涉房屋所有权证，原告在庭审中自认，案外人林忠鲜系其指定接受龚旭波委托，案涉房屋没有办理过户登记是为了避税等，结合在案证据，可以确认在本院查封案涉房屋前，原告完全可以办理案涉房屋过户登记，未办理过户登记系原告自身原因，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋的执行，不符合法律规定，本院不予支持。龚旭波经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回郑祖坛的全部诉讼请求。案件受理费9570元，由郑祖坛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判长范淳杰审判员潘伟良审判员严樱二○一六年十月二十六日书记员高阳 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