（2016）浙0103民初2892号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-31
案件名称
郑珂与杭州田逸之星置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑珂,杭州田逸之星置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初2892号原告：郑珂，女，1986年4月21日出生，汉族，住杭州市下城区。被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。法定代表人：张伟强。委托代理人：李文莉、李丽，浙江文颂律师事务所律师。原告郑珂为与被告杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年4月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员姚萍独任审判，后案件由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告郑珂、被告田逸之星公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑珂起诉称：2012年7月5日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1157957。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓1幢1单元1201室，建筑面积为87.40平方米，总价款人民币1199296元。买受人按合同约定于2012年7月9日前付清，至此，原告已按合同向被告全部付清房款。按照原告与被告签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算至2015年12月24日）：房屋未交付违约金为1199296元（已付房款）×2/10000×603（天）=144635元、证书未交付违约金为1199296元（已付房款）×1/10000×625（天）=74956元，共计219591元。故诉请法院判令：1、被告交房，并一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计219591元（此金额计算到2015年8月21日，实际应算到判决之日）；2、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告郑珂撤回要求被告田逸之星公司交房的诉讼请求，并明确逾期交房违约金和赔偿金219591元系指房屋未交付违约金144635元和证书未交付违约金74956元，且该金额是计算至2015年12月24日。原告郑珂为证明其主张的事实提交以下证据：1.《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明商品房买卖关系合法有效。2.延期交房致歉函1份，以证明被告无视原告诉求，无诚信，存在恶意欺骗原告之事实。3.销售不动产统一发票2份及签购单2份，以证明预售订金和首付款已支付。4.《住房公积金组合贷款合同》1份，以证明原告办理贷款并按期支付。被告田逸之星公司未递交书面答辩状，庭审中口头答辩称：一、关于原告违约金计算方式问题，原告主张的违约金过高与实际损失不符，应以实际损失为准。违约金属于弥补损失的性质，并不是让原告产生收益。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中违约金条款的约定过高，应予调整。如果原告认为本案中被告存在违约行为，需承担违约责任的，原告应根据实际损失的情况进行主张。对于实际损失，原告应予举证。况且，因本案所涉房屋已经交付，原告主张要求被告支付逾期交房违约金至判决之日止也是毫无依据。二、本案中原、被告双方并没有就任何一方违约需承担赔偿责任，支付赔偿金进行过约定，因此，原告无权主张赔偿金。三、原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的贷款材料可见，原告根本未在约定的时间内办妥银行按揭贷款手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，原告应按照双方合同约定承担相应的违约责任。那么，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。况且，原告的逾期付款行为一定程度上也加剧了被告的资金困难，从而导致商品房无法按期交付，原告也应承担一定责任。被告田逸之星公司未提交证据。经庭审质证，被告田逸之星公司对原告郑珂提交的证据1-4真实性均无异议，但认为约定违约金过高应调整，且原告应按合同约定履行自身义务，且本案房屋已交付，原告存在逾期办理按揭贷款手续。经审核，本院对原告证据的真实性均予以确认。经审理，本院认定以下事实：位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司开发的房地产项目。2012年7月5日，原告郑珂与被告田逸之星公司签订合同编号为2012预1157957《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买田逸之星公寓1幢1单元1201室，建筑面积87.40平方米的房屋，总价款1199296元；原告于2012年7月5日前支付589296元，余款610000元办理银行按揭；被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；被告承诺于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；90日后仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；等等。合同签订后，原告郑珂已按约支付首付款589296元，余款610000元亦已办理银行按揭支付完毕。2014年4月20日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，力争在2014年6月30日前交房。2015年12月28日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月28日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金自2014年5月1日起计算至2015年12月24日计20个月为78000元（3900×20）。对于未办理权属证书的违约金，原告主张按每日万分之一计算本院予以支持。合同约定被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年8月1日起计算至2015年12月24日为61284.03元（1199296元×511×0.0001）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告要求在本案中扣除原告逾期支付房款违约金的意见缺乏法律依据，对此，被告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑珂未交付房屋的违约金78000元；二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑珂未办理权属证书的违约金61284.03元（违约金暂计算至2015年12月24日，此后至判决之日的违约金每日按已付购房款总额1199296元的万分之一另行计算）；三、驳回原告郑珂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4594元，由原告郑珂承担1680元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担2914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 姚 萍人民陪审员 王建国人民陪审员 王金莲二〇一六年十月二十六日书 记 员 钱芬红 关注公众号“”