（2016）渝0108民初13064号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-08
案件名称
段东与刘巧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段东,刘巧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初13064号原告段东，男，1989年3月17日生，汉族，住四川省武胜县。被告刘巧���女，1986年7月21日生，汉族，住重庆市南岸区。原告段东诉被告刘巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案受理后，依法由代理审判员彭汭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段东、被告刘巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段东诉称：2015年6月20日，原告与被告签订《重庆市房屋租赁协议》，约定将位于重庆市南岸区响水路61号某号房租出租给被告，租期为2016年7月21日至2020年7月20日，租金14000元/年，租金按年计算，被告在每年的前30日内交付给原告。如租金到期后30日还未交房租，原告有权将房租转让他人，且不退保证金。2016年6月20日租金到期，原告多次催被告交纳房租，被告拒不缴纳，2016年6月29日双方电话协商未果，2016年7月1日，被告拒绝支付租金，原告提出更换门锁，被告以租期未到为由拒绝原告更换门锁，2016��8月8日，原告换了门锁，并限期要求被告的租客从房屋中搬走。被告的行为违反了双方合同约定，现原告起诉至法院要求被告支付2016年7月21日至2016年8月20日房屋租金1166元，并支付违约金6996元。被告刘巧辩称：双方在签订《重庆市房屋租赁协议》时，原告告诉我房子是其父亲段某的，当时租金是打到段方平的银行卡里的，原告给我的收条也是写明房租打入段某银行卡内，2015年9月份，原告的上家房东毛某因为原告不及时向其缴纳房租，将我的房客赶走。2016年6月份，因未缴纳租金，原告也有赶房客的行为，给我造成了损失，另，双方协议中约定的违约金标准过高。经审理查明：2015年6月12日，原告与毛国华签订《租赁合同》，约定将位于重庆市南岸区响水路61号3单元1-2#房屋租出租给原告，租期为2015年6月20日至2020年6月20日，且原告有权转租该房屋。2015年6月20日，原告与被告签订《重庆市房屋租赁协议》，约定：原告将位于重庆市南岸区响水路61号3单元某房租出租给被告，租期为2015年7月21日至2020年7月20日；租金14000元/年，租金按年计算，被告在每租赁年度届满的前30日内向原告支付租金，如租金到期后30日还未交房租，原告有权将房租转让他人，且不退保证金；到期后如原告要继续出租该房屋，提前30天告知被告；被告在租赁期届满时如需继续承租该房，应提前30日与原告协商，且被告在租赁期满时不再继续租房也应提前30日告知原告；原告逾期交付房屋或被告逾期交付房屋，每逾期壹天，按月租金的10%向对方支付违约金。2015年6月20日，被告向段某银行账户支付了一年的租金14000元，次日，原告向被告出具了收条。另查明，2015年9月，原、被告及毛某在某派出所就房屋租赁问题进行了协商。之后原告向被告催收房租时，被告要求变更为半年支付一次租金，双方对此未达成一致意见。被告至今尚未向原告支付2016年7月21日之后的租金。庭审中，原、被告均陈述：双方合同约定的租期支付时间实在每年的6月21日之前，即提前一个月支付租金，若8月20日还未交房租，原告有权将房屋出租给他人。原、被告确认双方签订的《重庆市房屋租赁协议》已于2016年8月8日解除，被告于该日将房屋退还原告。上述事实，有《租赁合同》、《重庆市房屋租赁协议》、收条、以及双方当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告虽然在与被告签订合同时对涉案房屋来源有所隐瞒，但原、被告双方及出租人毛国华在2015年9月处理纠纷时进行了碰面，此时各方对原告将房屋转租一事均已知晓。原、被告签订的���重庆市房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，该协议合法有效，协议内容对双方有约束力，双方均应按约定履行各自的义务。被告向原告支付了2015年7月21日至2016年7月20日的房租14000元，其租赁房屋至2016年8月8日，尚欠2016年7月21日至2016年8月8日租金728.77元（14000元/365天*19天）未支付，被告应当将此租金支付给原告，故本院对原告要求被告支付租金的请求予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，根据双方约定，刘巧应当2016年6月21日前支付下一租赁年度的租金，虽然双方曾就租金支付发生争议，但并未重新达成协议，刘巧仍然应当按照原来协议的约定履行支付租金的义务，故刘巧逾期支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。本案双方协议约定的违约金标准过高，本院酌情将违约金调整为以728.77元为本金自2016年7月21日按照���利率2%计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告刘巧于本判决生效之日起十日内支付原告段东租金728.77元以及违约金（违约金以728.77为本金，自2016年7月21日按照月利率2%计算至付清之日止）。二、驳回原告段东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘巧承担（此款由原告已预缴，由被告在支付上述款项时一并直付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 彭汭二〇一六年十月二十六日书 记 员 曾凯 来自：