（2016）川13民终1158号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-20
案件名称
南充泰美置业有限公司与寇德林、寇淳商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南充泰美置业有限公司,寇德林,寇淳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川13民终1158号上诉人（原审被告）:南充泰美置业有限公司，住所地：南充市高坪区临江南路二段51号慢城八岛。法定代表人:肖广瑜，公司经理。委托代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。委托代理人：吴青松，四川惠博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:寇德林，男，汉族，生于1967年11月17日，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审原告）:寇淳，男，汉族，生于2000年6月28日，住四川省南充市顺庆区。法定代理人:廖小英，女，汉族，生于1976年6月1日，住四川省南充市顺庆区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒲爱华，四川锐思邦律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：段林林，四川锐思邦律师事务所律师。上诉人南充泰美置业有限公司（以下简称泰美公司）因与被上诉人寇德林、寇淳商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2016）川1303民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年6月4日，原告寇德林、寇淳作为乙方与被告泰美公司作为甲方签订了《“泰合·鹭岛江岸”房屋定购合同》，合同约定：“乙方自愿定购甲方开发的位于南充市高坪区望城路29号“泰合·鹭岛江岸”小区3幢房屋，建筑面积为2148.17平方米(最终以房管局测绘所测绘的面积为准)，房屋核定销售单价为7800元／平方米，房屋总价款为16755726元；为明确双方的定购关系，保证乙方所定购的房屋在约定期限内不再定购或售与他方，确保双方在约定期限内签订《南充市商品房买卖合同》及其《补充协议》，签订本合同时，乙方向甲方支付定金500000元，该定金在乙方与甲方签订《南充市商品房买卖合同》时冲抵，不计算利息。本条的充分履行是本合同生效的条件；本合同生效后，乙方取得本合同所约定房屋在约定期限内按本合同约定价格的购买权，乙方须在接到甲方通知后3日内与甲方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，并付清商品房买卖合同约定的应付款项，若乙方逾期签约付款，自应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金，逾期超过15日，甲方有权解除本合同，并将该房另行出售，定金不予以退还(注：甲方同意南充十一中代为乙方支付定金50万元)；本协议在甲乙双方签字或盖章、乙方付清应付款项后生效，在签署正式《商品房买卖合同》后自动失效；本协议一式肆份，甲方叁份，乙方壹份。自双方签字或盖章并在乙方付款后生效”。被告泰美公司的工作人员ＸＸ在合同上置业顾问栏内签名，原告寇德林、寇淳分别在合同上乙方栏内签名、捺印。原告寇德林是南充第十一中学校的出资人和创办人，在签约当天按照合同约定委托南充第十一中学校通过银行转账方式向被告泰美公司支付定金50万元。次日，被告南充秦美置业公司将50万元定金以电汇方式退还给南充第十一中学校，并在此后四个多月时间里未通知原告签订正式《商品房买卖合同》。2015年10月10日，二原告委托四川锐恩邦律师事务所段林林律师向被告公司邮寄锐民函字(2015)22号律师函，郑重提出如下要求：1、请贵公司自收到本函之日起10日内，按照《房屋定购合同》第6条的约定与我委托人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、贵单位逾期不与我委托人联系合同履行事宜，我委托人将通过司法程序对你公司提起诉讼。被告泰美公司收到律师函后，于2015年10月21日委托四川元黎律师事务所的袁伟、郭元军律师进行了书面回复，对二原告与被告公司签订的《房屋定购合同》没有提出异议，但认为二原告委托南充市第十一中学校代为支付定金50万元，被告公司收到的入账凭证中并未示明由南充市第十一中学代付定金，二原告也未将有关委托代付定金情况告知被告公司，加之南充市第十一中学校又不是房屋定购合同的当事人，被告公司没有理由接受南充市第十一中学校的有关转款行为。因此，被告公司至今未收到二原告支付的定金，原、被告签订的《房屋定购合同》未生效，二原告无权要求被告公司履行任何合同义务。2016年1月11日，原告寇德林、寇淳诉至原审法院。案涉房屋定购合同是被告泰美公司统一拟制的合同文本，在合同末尾甲方泰美公司的正下方设置了置业顾问的签字栏，该合同上注明甲方同意南充第十一中代为乙方支付定金50万元，是由人手写而成。原、被告签订合同的地点是在被告公司的经营场所。寇德林、寇淳的一审诉讼请求：判令解除双方之间订立的案涉房屋的定购合同，并由南充泰合置业公司双倍返还定金余额500000元（不含已返还的500000元），负担本案的全部诉讼费用。原审认为：原、被告争议的焦点在于双方签订《房屋定购合同》是否生效?二原告与被告公司置业顾问ＸＸ签订的房屋定购合同是否对被告公司产生法律效力?南充市第十一中学校转款给被告50万元能否认定为二原告向被告按约定支付的定金?按合同约定，案涉房屋定购合同在原、被告签字或盖章，二原告向被告公司支付定金50万元后生效。根据文义理解，原、被告在合同上签字与盖章属并列关系，在原告向被告支付定金50万元的前提下，二者只要具备其中一个条件，双方签订的《房屋定购合同》生效。二原告在庭审中没有举证证实被告公司置业顾问ＸＸ是否具有签订房屋定购合同的权限，被告公司对此予以否认。但被告公司置业顾问ＸＸ受单位指派负责接洽客户，全程陪同原告实地察看房屋位置、室内结构、小区公共设施功能及周边环境，介绍企业经营业绩和综合实力，并与原告就其选定的房屋磋商销售单价、交纳定金时间、方法及金额等合同内容，双方签订房屋定购合同地点在被告泰美公司的营业场所。而且案涉房屋定购合同是被告公司统一拟制填充式合同文本，在合同末尾甲方泰美公司正下方仅设置了单位置业顾问签字栏，没有设被告公司法定代表人及销售部经理的签字栏，二原告完全有理由相信被告公司置业顾问ＸＸ有签订房屋定购合同的权限。因此，ＸＸ的行为构成表见代理，二原告与其签订《房屋定购合同》应对被告公司产生法律效力。被告公司在庭审中否认房屋定购合同中由人手写的“甲方同意乙方委托南充第十一中学校代为支付定金50万元”的内容真实性，但未提供证据证实上述内容是原告在签订合同后擅自添加，也没有出示自己持有的合同比对鉴别真伪，应承担举证不能的责任，上述内容应认定为原、被告签订的房屋定购合同的组成部分。依合同约定，被告公司同意二原告委托南充市第十一中学校代为支付定金50万元，在收到南充市第十一中学校通过银行转款50万元后，二原告已按约向被告履行了定金给付义务，被告公司在庭审中为此提出的辩解理由不成立，不予采信。案涉房屋定购合同经原、被告签字确认，二原告向被告公司按约支付了定金50万元，满足了合同约定的生效条件，该合同成立有效，对原、被告产生拘束力，双方当事人应按合同约定严格履行。签约后，被告公司将二原告委托南充市十一中学校代为支付的定金50万元予以退还，故意阻却合同生效条件的成就，借故迟滞与原告签正式商品房买卖合同，其行为违反诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。二原告要求解除其与被告公司签订的《房屋定购合同》，由被告公司双倍返还定金余额50万元的诉讼请求成立，予以支持。为维护正常经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法>>第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十六条、一百一十五条之规定，判决：一、解除原告寇德林、寇淳与被告南充泰美置业有限公司于2015年6月4日签订的《“泰合鹭岛江岸”定购合同》；二、由被告南充泰美置业有限公司在本判决生效后三日内双倍返还原告寇德林、寇淳定金100万元(此款含被告公司已退还的50万元)。一审案件受理费4450元，由被告南充泰美置业有限公司负担。宣判后，泰美公司不服，向本院提起上诉称泰美公司未在定购合同上加盖印章，合同未完成签署，也未成立；ＸＸ只是置业顾问，其无权订立合同；泰美公司设有专门签约办公室，售楼部非签约场所；“甲方同意南充十一中代为乙方支付定金50万元”字样，系定购人以要再看看为由，拿走全部定购合同后，由寇德林在非空白栏处自行添加，泰美公司不持有定购合同，ＸＸ对此亦不知情。泰美公司与南充十一中无合同关系，且于收到50万元款项后的次日即予退还，以此行为表明不接受任何未被确认的定购合同关系。定购人在收到退款后未再次支付定金促成合同生效，且在四个月内未与泰美公司进行沟通、协调，表明其对定购合同未成立也是确认的，故原审以置业顾问ＸＸ的签字行为构成表见代理为由，判决上诉人双倍返还定金错误，请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人负担全部诉讼费用。本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是ＸＸ与寇德林、寇淳之间签订定购合同的行为是否构成表见代理、定购合同是否成立以及上诉人应否双倍返还定金的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然ＸＸ与寇德林、寇淳是在泰美公司的售楼部签订定购合同，定购合同也系泰美公司印制的格式合同，但ＸＸ是作为置业顾问签字，并没有在作为出卖人的甲方栏签字，也就是说，ＸＸ没有代表甲方泰美公司签字，既然ＸＸ签字不是属于代理行为，更谈不上作为买受人的乙方寇德林、寇淳是否有理由相信ＸＸ有代理权。因此，一审判决认定ＸＸ签字行为属于表见代理错误，本院予以纠正。基于不能认定置业顾问ＸＸ与被上诉人寇德林签订定购合同的行为构成了表见代理，作为出卖人的甲方泰美公司没有在案涉定购合同上加盖印章，也无公司法定代表人签字，故案涉定购合同并未成立生效，因此寇德林、寇淳诉请判令解除双方之间订立的案涉房屋的定购合同并由泰美公司双倍返还定金余额500000元的诉讼请求不成立，应予驳回。综上，泰美公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2016）川1303民初字第107号民事判决；二、驳回寇德林、寇淳的诉讼请求。一审案件受理费4450元，二审案件受理费8900元，共计13350元，由寇德林、寇淳负担。本判决为终审判决。审判长 朱苏川审判员 唐晓兰审判员 石 炜二〇一六年十月二十六日书记员 陈昱灿