（2016）川1802民初602号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2018-07-21
案件名称
梅杰与雅安农村商业银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
雅安市雨城区人民法院
所属地区
雅安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梅杰,雅安农村商业银行股份有限公司,雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条，第六十四条
全文
四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1802民初602号原告：梅杰，男，1982年9月16日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区朝阳街**号附31。委托诉讼代理人（特别授权）：陈波，四川融坤律师事务所律师。被告：雅安农村商业银行股份有限公司。住所地雅安市雨城区雅州大道***号。法定代表人：徐林。委托诉讼代理人（特别授权）：李黎，四川民欣律师事务所律师。被告：雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行。住所地雅安市雨城区西康路中段********号。负责人：程刚，系该支行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：李黎，四川民欣律师事务所律师。原告梅杰与被告雅安农村商业银行股份有限公司（以下简称雅安农商行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序，审理期间双方当事人申请庭外和解，因和解无果恢复案件审理。本院于2016年9月7日依原告梅杰申请追加雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行（以下简称农商雨城支行）为本案被告，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告梅杰的委托诉讼代理人陈波，被告雅安农商行、农商雨城支行的共同委托诉讼代理人李黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅杰向本院提出诉讼请求：1.解除原告于2012年10月19日与雅安市雨城区农村信用合作联社（以下简称雨城信用联社）签订的《房屋租赁合同》，判令二被告在判决生效后10日内将承租原告的房屋返还给原告；2.判令被告按合同约定的年租金计算支付原告拖欠的房屋租金至实际将承租的房屋返还给原告为止；3.被告支付原告违约金660，000元；4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：雅安市雨城区农村信用合作联社（以下简称雨城信用联社）改制后更名为雅安农商行。2012年10月19日，原告与雨城信用联社签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容有：原告将其所有的位于雅安市雨城区沿江东路4号1幢二楼房屋（房屋所有权证号：雅房权证市字第00421**号）出租给雨城信用联社；租赁期至2017年10月19日止；前两年租金为300,000元/年，第三年为315,000元/年，第四年为330,000元/年，第五年为345,000元/年；第一年租金在合同签订后一次性付清，以后在每年的10月1日前交付下一年度租金；租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方2倍年租金的违约金。被告应于2015年10月1日前交付2016年的租金330,000元，但一直拖延未付。原告向雅安农商行函告：要求最迟于2016年3月26日前支付2016年租金330,000元，给予10日合理期间，逾期未支付租金，原告将解除租赁协议。此后，被告未支付租金，原告认为被告的行为构成根本违约，故诉讼至法院。被告雅安农商行、农商雨城支行承认原告在本案中主张的事实。但认为，双方在合同的履行过程中，采取的惯例是先由原告开具发票，被告再支付租金，即“先开具发票后支付租金”的操作方式。由于原告未开具发票，所以农商雨城支行未向其支付租金，被告在收到原告的发票后将立即银行转账支付租金。2014年雨城信用联社与其他联社整合改制组建成立了雅安农商行，原雨城信用联社作为分支机构名称变更为农商雨城支行，原雨城信用联社与原告签订《房屋租赁合同》后的民事行为由农商雨城支行承接，故雅安农商行不是本案适格主体，原告对农商雨城支行也应另案起诉。双方均有义务和权利对合同履行中未尽约定的付款流程和方式在实际操作过程中进行完善和明确，根据前几年的履行惯例，原告否认“先开具发票后支付租金”的惯例，不应得到法律认可，被告未违反合同约定，不同意解除合同。雅安农商行门卫确实收到原告函件，但门卫未及时将函件转交。请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，被告雅安农商行、农商雨城支行承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。对原告的诉讼请求是否应当支持，分析认定如下：关于本案诉讼主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（六）项规定，原雨城信用联社已经改制并更名为农商雨城支行，农商雨城支行作为依法设立并领取营业执照的雅安农商行的分支机构，可以作为本案民事诉讼的当事人，故原告起诉农商雨城支行符合法律规定。雅安农商行具有独立法人资格，其分支机构农商雨城支行不具有独立法人资格，就民事责任的承担，原告起诉雅安农商银行也符合法律规定。关于原告作为出租方是否开具发票，能否构成承租方农商雨城支行支付房屋租金的条件。在《房屋租赁合同》中虽然未约定是否应开具发票或者“先开具发票后支付租金”，但根据《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，房屋租金的发票应由原告出具，但该开具发票的义务并非前述《房屋租赁合同》的主要义务，仅为附随义务，该附随义务不能与农商雨城支行应支付房屋租金的主给付义务构成对待给付，即不能构成农商雨城支行拒付租金的同时履行抗辩权。因此，雅安农商银行、农商雨城支行以未开具发票为由拒付房屋租金的抗辩理由不能成立，原告要求给付租金的诉讼请求应予以支持。综上，雅安农商银行、农商雨城支行均表示对原雨城信用联社与原告签订及履行《房屋租赁合同》的民事责任由农商雨城支行承接，故农商雨城支行应向原告支付租金，雅安农商银行对农商雨城支行不能支付的部分承担责任。关于未按《房屋租赁合同》约定给付租金的行为是否构成根本违约的问题。原告按合同约定已提供出租房屋，承租方亦应依约支付租金，该支付租金的义务为合同履行的主给付义务，作为承租方本应于2015年10月1日前支付的2016年度的房屋租金，至今未支付，特别是当原告函告雅安农商行要求履行支付租金的义务后，雅安农商行仍未按约定支付租金，其行为已构成根本违约。原告据此以被告的行为已构成根本违约要求解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题，双方在合同中的约定过高，本院予以酌情调减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（六）项规定，判决如下：一、解除原告梅杰与原雅安市雨城区农村信用合作联社于2012年10月19日签订的《房屋租赁合同》，由被告雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行在本判决发生法律效力之日起60日内将位于雅安市雨城区沿江东路4号1幢二楼房屋（房屋所有权证号：雅房权证市字第00421**号）返还给原告梅杰；二、被告雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梅杰支付2016年度的租金330，000元以及2016年10月1日起至房屋返还之日止的租金（按345，000元/年的标准计算）；三、被告雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梅杰支付自2015年10月2日起至返还房屋之日止每月按尚欠租金2%计算的违约金；四、被告雅安农村商业银行股份有限公司对被告雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行不能给付原告梅杰租金、违约金承担给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,600元，减半收取计6,300元，由被告雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行负担。此费原告梅杰已交纳，由被告雅安农村商业银行股份有限公司雨城支行于本判决执行时一并给付原告梅杰。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 李 垚二〇一六年十月二十六日书记员 樊凌莎 更多数据：