（2016）黔26民终1478号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-28
案件名称
李晏任、张艳云等与贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国工商银行股份有限公司凯里分行,李晏任,张艳云,贵州大地联创房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终1478号上诉人（一审第三人）中国工商银行股份有限公司凯里分行。住所地：凯里市北京西路**号。法定代表人陈晓强，该分行行长。委托代理人（一般代理）熊武飞，男，1968年12月7日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司凯里分行法律顾问，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（一审原告）李晏任，男，1987年8月8日出生，苗族，贵州省凯里市人，户籍地：凯里市。现住凯里市。被上诉人（一审原告）张艳云，女，1989年7月2日出生，汉族，贵州省岑巩县人，户籍地：贵州省岑巩县。现住凯里市。被上诉人（一审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国工商银行股份有限公司凯里分行（简称：银行）因与被上诉人李晏任、张艳云、贵州大地联创房地产开发有限公司（简称：房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。中国工商银行股份有限公司凯里分行上诉请求：1、变更（2016）黔2601民初1168号判决书第六项判决。请求在判决中明确大地公司偿还李晏任与上诉人签订的《个人购房借款／担保合同》项下尚欠贷款不仅包括本金，还应包括至实际清偿之日止的利息、罚息、复息及违约金并明确具体的给付时间；2、请求判决李晏任、张艳云对未偿还的贷款承担连带责任；3、请求依法确认上诉人对李晏任、张艳云贷款抵押房屋享有优先受偿权；4、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，一审法院在审理中未查明大地公司应付购房贷款利息的情况下，在判决中只判决其偿还贷款本金，未提及贷款利息，并且未明确给付的时间，损害了上诉人的合法权利，依法应予以纠正。二、解释第二十五条第二款规定商品买卖合同被确认无效或者撤销后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，并未明确买受人不再承担清偿所欠按揭贷款的责任，对该条文的理解不宜扩大和推断。借款合同是上诉人（银行）与李晏任、张艳云签订的，根据《合同法》第97条规定，合同解除后应恢复到合同订立前的状态，按照合同的相对性原则，李晏任、张艳云应将购房贷款返还给工行凯里分行，这里的返还义务人是李晏任、张艳云，没有法律明确规定免除其返还义务。该解释的规定只是赋予银行有权要求出卖人返还购房贷款，银行有权选择要求出卖人清偿贷款并由买受人承担连带清偿责任。三、上诉人与李晏任、张艳云签订的《个人购房借款合同／担保合同》已明确约定将其所购房屋作为贷款抵押担保，并为此办理了抵押登记。如仅因大地公司违约即解除合同，将使上诉人的贷款债权面临极大风险，这对没有任何过错的上诉人来说无疑是十分不公平的，故请求人民法院依法判决上诉人对抵押物具有优先受偿权。综上，原审认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请二审法院依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人李晏任、张艳云、贵州大地联创房地产开发有限公司在二审中均未提出书面答辩意见。李晏任、张艳云向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款共计84736.18元；2、被告支付原告违约金847.36元；3、被告赔偿原告已支付第三人工行凯里分行的购房贷款利息6464.77元；4、被告按照银行同期贷款利率赔偿原告支付的首期房款的利息损失7075.94元；5、解除原告与第三人签订的《个人购房借款合同／担保合同》，由被告向第三人偿还该合同项下尚欠第三人的借款141581.82元；6、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月6日原告与被告联创公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“1、原告购买被告开发的位于凯里经济开发区开元大道48号香山别苑项目的5幢1单元15层1501号房屋。2、被告联创公司于2015年3月30日前将该房屋交付给原告，并达到交付条件。3、被告联创公司逾期交付房屋超过30日，原告有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知书之日起30日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”原告于2016年3月7日通过申通快递单号为229847797559向被告寄送了退房告知书，向被告联创公司明确提出要求被告联创公司退房退款并支付违约金及赔偿损失等，被告于2016年3月8日签收了该邮件，截止原告起诉之日被告联创公司仍未将符合合同约定的房屋交付给原告，亦未与原告协商办理退房相关事宜。本案中，原告已向被告支付了首期房款68318元。因购买上述房屋的需要，2014年12月15日原告与第三人工行凯里分行签订《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：“1、原告李晏任向第三人工行凯里分行贷款158000元，用于购买凯里经济开发区开元大道48号香山别苑项目的5幢1单元15层1501号房屋，第三人工行凯里分行一次性将贷款划入被告联创公司在工行凯里分行南路分理处开户名贵州大地联创房地产开发有限责任公司的账号24×××18，贷款期限为10年。2、原告李晏任用其购买位于凯里经济开发区开元大道48号香山别苑项目的5幢1单元15层1501号房屋，建筑面积为87.72平方米的房屋作为抵押。3、原告李晏任以按月等额本息还款法还款，每月18日为还款日，原告应从贷款发放的次月开始还款。”依据《个人购房借款／担保合同》，第三人工行凯里分行于2014年12月18日将贷款158000元一次性划入被告联创公司在工行凯里分行南路分理处开户名贵州大地联创房地产开发有限责任公司的账号24×××18。原告从2015年1月18日起每月偿还第三人工行凯里分行借款本金1058.93元和利息559.58元，截止2016年4月8日原告李晏任已偿还了第三人工行凯里分行的贷款本金16418.18元及贷款利息6464.77元；2016年4月7日之后原告李晏任尚欠第三人工行凯里分行贷款本金141581.82元。另查明，原告李晏任与被告张艳云于2014年10月10日办理结婚登记手续，系合法夫妻关系。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。据此，本案中原告李晏任与被告联创公司签订的《商品房买卖合同》属买卖合同，原告李晏任系买受人，被告联创公司系出卖人；原告李晏任与第三人工行凯里分行签订的《个人购房借款／担保合同》属借款合同，原告李晏任系借款人，第三人工行凯里分行系贷款人；上述两份合同系合同双方当事人真实意思表示，均未违反国家法律法规等强制性规定，已成立并生效，对合同的双方当事人均具法律约束力，应受法律保护。现因二原告系合法夫妻关系，共同承担上述两份合同约定所产生的经济义务，故原告张艳云可做本案的当事人。根据原告李晏任与被告联创公司所签订《商品房买卖合同》，被告联创公司逾期未能将符合合同约定的商品房交付给原告，被告联创公司的行为已构成违约，依法需要承担相应的违约责任。关于“二原告要求解除原告李晏任与被告联创公司签订的《商品房买卖合同》”的诉讼请求，因被告联创公司不按该合同约定履行合同行为，已构成违约，且依据双方的约定合同解除的条件已经成就，该诉讼请求于法有据，故本院予以支持。关于“二原告要求被告联创公司退房并退还全部已付款及支付违约金”的诉讼请求，经查，原告已支付了被告联创公司首期购房款68318元，且已偿还了第三人工行凯里分行贷款本金16418.18元，同时根据原告李晏任与被告联创公司约定的违约金计算方式，被告联创公司应支付原告的违约金为847.36元（（68318元＋16418.18元）×1%）。二原告的诉请符合双方的合同约定，且《商品房买卖合同》已被解除，综上，原告的该诉讼请求于法有据，证据确凿充分，故法院予以支持。关于二原告提出的“被告联创公司赔偿其已偿还第三人工行凯里分行的利息6464.77元”的诉讼请求，因原告为购买被告联创公司开发的香山别苑项目的5幢1单元15层1501号房屋而向第三人工行凯里分行贷款，由此，原告已偿还了第三人工行凯里分行利息6464.77元，由于被告联创公司违反约定，《商品房买卖合同》已被解除，从而给原告的造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，二原告该诉讼请求于法有据，故本院予以支持。关于二原告提出的“被告联创公司赔偿其以68318元为基数的银行同期贷款利息7075.94元”的诉讼请求，因原告于2014年4月10日已向被告联创公司支付了房屋首期款68318元，该款项被被告联创公司一直占用，现《商品房买卖合同》已被解除，合同目的无法实现，从而导致了原告对该款项产生孳息的损失，该孳息的预见应以银行同期贷款利息为准较为恰当。综上，原告该诉讼请求于法有据，证据确凿充分，故法院予以支持。关于原告提出“解除原告与第三人工行凯里分行签订的《个人购房借款／担保合同》，并由被告联创公司偿还该合同项下尚欠款项”的诉讼请求，因原告与被告联创公司签订的《商品房买卖合同》已被解除，从而使原告的贷款目的失去意义和失去对贷款抵押物的掌控，若不解除《个人购房借款／担保合同》和仍需原告继续承担偿还借款责任，对原告和第三人工行凯里分行都是极为不利，同时也显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，由被告联创公司偿还第三人工行凯里分行与原告签订的《个人购房借款／担保合同》项下尚欠的借款更能保护各方当事人的合法权益，亦有利于保障第三人债权的实现，能体现公平原则。综上，原告的该诉讼请求于法有据，故本院予以支持。关于第三人工行凯里分行提出“原告未经催告被告履行合同，而直接要求解除合同，不符合法律规定，同时第三人已全部履行了《个人购房借款／担保合同》，第三人不存在过错，《个人购房借款／担保合同》是独立的合同，所以不应被解除”的抗辩理由，因原、被告已就解除《商品房买卖合同》作了约定，现解除该合同的事由已成就，依法原告可以直接要求解除合同并未违法法律规定。虽上述两份合同相互独立，但是具有关联性，现《商品房买卖合同》已被解除，原告贷款的目的已失去了必要性，同时失去了贷款抵押担保物，依法应予以解除，故本院对该抗辩理由不予采纳。被告联创公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，依法可对其缺席审理，且视为对自己权利的放弃。为维护合同双方当事人的合法权益，维护法律权威，促进社会主义市场经济建设。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款、第一百三十条、第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告李晏任与被告贵州大地联创房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告李晏任与中国工商银行股份有限责任公司凯里分行签订的《个人购房借款／担保合同》。三、被告贵州大地联创房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还原告李晏任、张艳云房屋首期购房款68318元和已偿还第三人工行凯里分行贷款本金16418.18元。四、被告贵州大地联创房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告李晏任、张艳云违约金847.36元。五、被告贵州大地联创房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告李晏任、张艳云经济损失赔偿款13540.71元。六、被告贵州大地联创房地产开发有限责任公司偿还原告李晏任与第三人中国工商银行股份有限责任公司凯里分行签订的《个人购房借款／担保合同》项下尚欠贷款141581.82元。案件受理费4910元，已减半收取的2455元由被告贵州大地联创房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据材料。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案中，首先，在程序上，原告李晏任、张艳云要求解除与被告贵州大地联创房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及与上诉人中国工商银行股份有限公司凯里分行签订的《担保贷款合同》，上诉人（银行）参加本案的诉讼是基于被上诉人李晏任、张艳云的起诉，并直接将其列为第三人，上诉人（银行）作为担保权人在一审中并没有作为独立请求权第三人主动申请参加诉讼并提出诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，在本案上诉人（银行）没有申请作为独立请求权第三人参加诉讼并提出诉讼请求的情况下，依据上述司法解释规定仅应处理商品房买卖合同纠纷，而不能违背当事人（银行）意愿主动将《商品房买卖合同纠纷》与《担保贷款合同》纠纷一并处理。故一审法院违背上述司法解释的规定，合并审理不当，导致结果不当，本院依法予以纠正。其次，在本案的实体处理上，一审法院在上诉人（银行）未提起诉讼请求的情况下，直接对上诉人（银行）的实体权利进行判决，显然违背上诉人（银行）对其诉权的主张，也与上诉人（银行）根本就没有提出诉讼请求的客观事实不符。再次，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人李晏任、张艳云因签订《担保贷款合同》双方之间存在合同上的权利义务关系，上诉人与被上诉人房开公司无合同上的权利义务关系，在上诉人（银行）未主张行使独立请求权的情形下，一审法院直接对上诉人与被上诉人房开公司的权利义务作出实体判决，突破了合同的相对性进行处理，于法无据，也不符合上述司法解释规定的情形，故一审法院对上诉人（银行）部分的判决不当，本院依法纠正。综上所述，一审法院的判决损害他人（银行）合法权益，本院依法予以改判，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款、第一百九十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初1168号民事判决；二、解除李晏任与贵州大地联创房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》。三、贵州大地联创房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还李晏任、张艳云房屋首期购房款68318元和已偿还第三人工行凯里分行的贷款本金16418.18元。四、贵州大地联创房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付李晏任、张艳云违约金847.36元。五、被告贵州大地联创房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付李晏任、张艳云经济损失赔偿款13540.71元。六、驳回李晏任、张艳云其它诉讼请求。一审案件受理费2455元，二审案件受理费3132元，由被上诉人贵州大地联创房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王 珺审判员 罗安松二〇一六年十月二十六日书记员 赵艳萍 关注公众号“”