（2016）鲁1321民初2962号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-08
案件名称
扈义伯与张安邦、张安菊租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沂南县人民法院
所属地区
沂南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扈义伯,张安邦,张安菊
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
山东省沂南县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1321民初2962号原告（反诉被告）：扈义伯，男，汉族，居民，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：祝宝伦，山东同力兴国律师事务所律师。被告：张安邦，男，汉族，住山东省沂南县。被告（反诉原告）：张安菊，女，汉族，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：张京友，山东沂蒙律师事务所律师。原告（反诉被告）扈义伯诉与被告张安邦、被告（反诉原告）张安菊租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）扈义伯于2016年6月16日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）张安菊于2016年7月22日向本院提起反诉，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。本案当事人和委托诉讼其代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。扈义伯向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的养殖场租赁合同；2、被告返还原告投资并赔偿经济损失。事实和理由：2010年7月5日，原告与被告张安菊签订租赁合同书一份，约定：被告将位于沂南县马牧池乡横河村养殖场一处租赁给扈义伯使用，租赁期限10年，自2010年7月5日起至2020年7月4日止，租金每年20000元，于每年6月30日之前交清当年租赁费。合同履行过程中，原告向张安邦交纳租金至2016年7月4日。因被告出租的养殖场猪舍年久失修，致使原告无法正常使用，经原告多次催促，被告拒不履行维修义务。同时，因被告拖欠涉案养殖场占用土地承包费，土地承包经营权人多次到养殖场催要承包费，因被告不履行交纳承包费义务，致使养殖场被土地承包经营权人挖土堵塞门口，造成原告无法正常使用涉案场所，为维护原告的合法权益，请求法院支持其诉求。张安邦辩称：养殖场租赁合同系扈义伯与张安菊签订，原告诉求与我无关。张安菊辩称：1、同意解除原告诉称的养殖场租赁合同；2、按照合同约定，原告在养猪场所进行所有投资建设未经过我方同意，原告应当自行拆除投资建设设施，经我方同意投资建设的设施按照合同约定归我方所有，故原告要求的赔偿损失没有依据；3、原告在租赁期间未尽维修义务违反合同约定，且原告没有及时交纳租赁费用给我方造成损失，由此造成的损失我方庭后主张权利。张安菊向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告扈义伯停止侵害、恢复原状并赔偿损失20000元；2、要求反诉被告扈义伯立即搬出涉案场所并支付租赁费至搬出日止。事实和理由：2010年7月5日，原、被告签订租赁合同，反诉被告扈义伯不支付租赁费及维修相关租赁场所构成严重违约，且反诉被告扈义伯自行提出解除合同的诉讼，其行为给我方造成经济损失且损失进一步扩大。另外，反诉被告扈义伯未经我方许可擅自建设猪舍、损坏我方树木及墙体，应对此行为承担恢复原状、赔偿损失的责任，为维护我方合法权益，请求法院支持诉求。扈义伯辩称：原、被告解除租赁合同一案正在审理中，反诉被告不存在侵权行为，反诉原告诉求的停止侵害、搬出涉案场所系本诉的审理范围，对于其主张的赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。扈义伯为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、租赁合同一份，证明原、被告签订养殖场租赁合同及合同约定内容。2、照片五张，证明涉案租赁场所因大暴风、大暴雪导致漏雨情况及涉案租赁场所门口被堵塞。张安邦质证后认为，该宗证据与我无关。张安菊质证后认为，对1号证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据反而证明，原告在租赁期间未尽维修护理的义务；对于2号证据真实性无异议，证明目的有异议，导致房屋及办公室等漏雨的原因是原告未尽维修义务，反而证明原告违约，至于门前土堆不能证明是土地承包经营权人堵塞。张安菊为证明自己的主张，向本院提供如下证据：租赁合同一份，证明反诉被告没有尽维护义务，反诉被告没有履行约定的先缴款后使用的约定。扈以伯质证后，对合同的真实性无异议，但是合同未约定反诉被告承担维修义务，根据法律规定，维修义务是反诉原告的法定义务；2016年6月30日之前，我方提起解除合同诉讼，即使达到付款条件，由于我们提出了解除合同诉讼，故我们不应再承担付款义务。张安邦未提供证据证明自己的主张。本院依据扈义伯申请，委托临沂昊都资产评估事务所对其投资的猪舍、沼气池、出猪台的价值进行评估，评估报告载明：东猪舍净值29760.62元、西猪舍净值35522.28元、护猪栏净值6368.35元、沼气池净值19840元、出猪台净值867.9元、动物地磅净值1650元，合计94009.15元。扈义伯质证后，认为评估价值过低，但是尊重评估意见。张安菊质证后，认为评估价值过高，其中猪舍南墙墙体、出猪台建筑材料系我方所有，且评估的所有财产均在我方承包的土地内建设，地上附着物应归我方所有。动物地磅属于可移动财产，扈义伯可以自行带走。沼气池已经损坏不能正常使用。另外，在我方已建设规模基础上，相关部门给予投资建设拨款，并非扈义伯个人投资建设，因此应考虑我方的利益。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，扈义伯提供照片证明租赁场所被土地承包经营权人堵塞影响场所使用，张安菊不予认可，且未提供其他佐证予以证实，对该份证据证明目的本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月5日，扈义伯与张安菊签订《租赁合同》一份，约定：张安菊将座落在沂南县马牧池乡横河村养殖厂租赁给扈义伯使用，租赁期间扈义伯维护好办公厂区的设施、树木及其他物品。租赁期限10年，自2010年7月5日起至2020年7月4日止。每年租金20000元，于每年6月30日前交清，先交款后使用。期满后，扈义伯增加的设施不得拆除归张安菊所有等。扈义伯租赁涉案场所后，投资建设东西猪舍、护猪栏、沼气池及出猪台，净值94009.15元。扈义伯使用涉案场所过程中，因暴风雪等自然灾害的发生，导致涉案场所出现漏雨情形，无法正常使用。2016年6月16日，扈以伯以多次要求二被告对涉案场所有进行维修，二被告拒绝维修，致使涉案场所年久失修无法正常使用，且二被告未协调好与土地承包经营权人的关系致使涉案场所门口被堵塞，损害其合法权益为由诉至本院，诉讼请求法院判决解除原、被告签订的租赁合同、被告返还原告投资并赔偿经济损失。庭审过程中，扈义伯要求自行拆除护猪栏（评估价值6368.35元），并同意不破坏张安菊租赁的设施，张安菊同意该主张。本院认为，根据本案各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、涉案租赁场所出租人是谁；二、涉案租赁场所由谁承担维修义务；三、承租人扈义伯在租赁场所增设他物，是否有权要求出租人全部返还投资费用。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。扈义伯主张张安邦是租赁场所实际出租人，应当承担出租人的义务，因未提供证据对抗其与张安菊签订的租赁合同，故张安菊是本案租赁场所的出租人，扈义伯是租赁场所的承租人，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于争议焦点二，依据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。扈义伯主张租赁合同中约定的“维护”在一定程度上可以避免，维护是无法解决突发性、偶然性问题，比如2015年发生的两次大风暴雪，张安菊应为涉案场所维修法定义务人；张安菊主张，双方约定的“维护”即是法律规定的“维修”，应当按照双方的约定由扈义伯承担维修义务；本院认为，维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用租赁物，而“维护”是指维持保护，使免于遭受破坏。双方约定的“维护”不属于法定的“维修”，故张安菊应当承担租赁场所的维修义务。关于争议焦点三，本院认为，其一，扈义伯与张安菊签订租赁合同中约定，期满后扈义伯所增加的设施不得拆除归张安菊所有，且扈义伯增加设施后张安菊一直未予以制止，视为张安菊同意扈义伯在租赁场所增加设施，且增加的设施给张安菊带来受益；其二，租赁场所出现大面积漏雨等不能够正常使用的情形后，张安菊未按照法律规定履行维修义务，致使扈义伯提出解除租赁合同要求，即张安菊在合同解除过程中存在过错。其三，扈义伯在租赁合同履行过程中多次未按照合同约定的时间交付租赁费，致使张安菊同意解除租赁合同，亦存在过错。其四，根据庭审调查，扈义伯扩建养猪设施，相关行政部门按照其投资总额的60%给予扩建补贴，即扈义伯实际投入40%；另外，扈义伯投资的动物地磅系可移动财产，被告同意原告带走，故扈义伯扩建设施实际投入的现价值为（94009.15元-动物地磅净值1650元-护猪栏净值6368.35元）×40%=34396.32元。结合租赁合同中各方履行义务的过错程度，本院酌情认定，张安菊承担70%的增加设施费用为24077.42元、评估费980元。综上，张安菊作为出租人未按照法律规定履行租赁物维修义务，且其同意解除租赁合同，故扈义伯要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，张安菊应承担扈义伯在租赁场所增加设施费用24077.42元。对于张安菊要求扈义伯停止侵害、恢复原状及赔偿损失的反诉请求，因扈义伯在合同约定租赁期限内使用租赁场所系合同约定的权利，故该诉求本院不予支持。对于张安菊要求扈义伯搬出涉案场所并支付搬出日止租赁费的诉讼请求，因扈义伯交纳租赁费截止到2016年7月5日，且至今使用租赁场所进行养殖经营，对该项诉求本院予以支持。综上，扈义伯应按照每日54.79元（20000元÷365天）支付自2016年7月6日起至搬出租赁场所止的租赁费。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第十四条之规定，判决如下：一、解除扈义伯与张安菊于2010年7月5日签订的《租赁合同》；二、张安菊于本判决生效后五日内给付扈义伯增加设施费24077.42元；扈义伯带走动物地磅一个、拆除自建护猪栏，其租赁期间新增加其他设施归张安菊所有；三、扈义伯于本判决生效后五日内按照每日54.79元给付张安菊自2016年7月6日起至搬出租赁场所止的租赁费；四、驳回扈义伯、张安菊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，评估费1400元，由原告扈义伯负担510元，被告张安菊负担1190元；反诉费150元，由原告扈义伯负担45元，被告张安菊负担105元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 苏建斌审 判 员 刘军玲人民陪审员 梁秀江二〇一六年十月二十六日书 记 员 周亚楠 微信公众号“”