（2016）湘3123民初357号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-07

案件名称

龙泽华与ＸＸ华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

凤凰县人民法院

所属地区

凤凰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

龙泽华,ＸＸ华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省凤凰县人民法院民事判决书（2016）湘3123民初357号原告（反诉被告）龙泽华，男，2007年11月21日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。法定代理人隆萍，女，1981年11月1日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托代理人段文桦，湖南民生律师事务所律师。委托代理人程仁辉，湖南知来律师事务所律师。被告（反诉原告）ＸＸ华，男，1979年6月7日出生，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托代理人石学军，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。委托代理人唐颂宣，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。原告龙泽华与被告ＸＸ华房屋租赁合同纠纷一案，原告龙泽华于2016年5月3日向本院提起诉讼。本院受理后，本案依法组成由审判员田志刚担任审判长，审判员吴金星、人民陪审员龙梅芝参加评议的合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理，原告龙泽华的法定代理人隆萍及其委托代理人段文桦、被告ＸＸ华及其委托代理人唐颂宣、石学军到庭参加诉讼。2016年9月29日，被告ＸＸ华向本院提起反诉。本院于2016年10月20日进行第二次开庭审理，原告（反诉被告）龙泽华的法定代理人隆萍及其委托代理人程仁辉、被告（反诉原告）ＸＸ华及其委托代理人唐颂宣、石学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙泽华诉称，原告的法定代理人隆萍于2015年2月1日与被告签订了为期5年的《房屋租赁合同》，被告承租原告位于南华路兴华商贸城一层133号门面。2015年11月23日，因棚户区改造需要，凤凰县人民政府作出了（凤政公[2015]14号）《房屋征收决定》，决定征收凤凰县棚户区改造项目范围中心片区（古城片区）的房屋（具体范围见红线图）。被告租赁原告的房屋门面在此征收红线图范围内。现因发生不可抗力的因素，导致原、被告签订的《租赁合同》无法继续正常履行，原告的法定代理人已于2016年3月25日向被告送达了《解除租赁合同通知书》，通知被告于2016年3月31日前腾出该房屋，退还钥匙，并根据实际情况结清相应款项。被告在接到《解除租赁合同通知书》后没有按照该通知书的内容腾出房屋，退还钥匙等事宜。原告的法定代理人要求与被告就腾房事宜进行多次协商，被告均不愿配合，现因征收腾房期限已届满，被告无合同依据仍继续占用原告房屋，导致原告无法按期向凤凰县房屋征收办公室履行交房、腾房的义务。被告的该行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的原租赁合同；2、被告限期腾出位于南华路兴华商贸城一层133号门面；3本案的诉讼费用由被告承担。原告龙泽华为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、户口册3份，拟证明隆萍系原告龙泽华的法定代理人。2、《租赁合同》1份，拟证明原、被告之间存在租赁关系。3、《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》1份，拟证明原告的门面即将被征收。4、《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》及《凤凰县城中心片区棚户区改造拟划范围图》各1份，拟证明原告门面在征收范围内，即将被征收。5、《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》1份，拟证明原告该门面已被征收的事实。被告ＸＸ华辩称，第一、本案原告的起诉是符合政策的，被告也响应政府政策，但是该属于被告的停产停业费110508元、搬迁费1000元应该属于被告；第二、门面装修费31947元应属被告所有；第三、押金2000元、转让费3万元原告也应该返还给被告。被告ＸＸ华为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、《租赁合同》1份，拟证明原、被告发生实际租赁关系，且证明原告已收取被告2000元押金以及30000元转让费。2、收条1份，证明龙俊许已收取被告ＸＸ华30000元转让费的事实。3、《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》1份，拟证明ＸＸ华所承租龙泽华的房屋因政府征收补偿的搬迁费、停产停业费共计111508元整。4、凤凰县棚户区改造中心片区被征收房屋价值评估结果表1份，拟证明ＸＸ华所承租龙泽华的房屋经评估室内装饰装修部分费用为31947元。5、《凤凰县棚户区改造房屋征收补偿安置管理办法》1份，拟证明根据该管理办法第十八条第二、三项规定，搬迁费、停产停业费应补偿给承租人，即ＸＸ华所有。反诉原告ＸＸ华诉称，从2005年至今，反诉原告ＸＸ华一直租赁反诉被告龙泽华所有位于沱江镇南华路兴华步行街的门面，合同5年一签，双方从未发生纠纷，反诉原告诚信经营，按时交纳租金。2016年2月11日，反诉原告送反诉被告租金，反诉被告拒绝收取租金，之后得知该门面政府要征收，属于棚户区拆迁范围，尔后双方因补偿费用发生争议。2016年5月3日反诉被告向法院起诉，要求与反诉原告解除《租赁合同》，并腾出门面。反诉原告认为反诉被告未对反诉原告作出符合实际的补偿，侵犯了反诉原告的合法权益，故反诉原告请求人民法院依法判令：1、反诉被告支付反诉原告因拆迁导致合同不能履行的押金、转让费、停产停业补偿、装修费、搬迁费共计175455元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉原告ＸＸ华为支持其反诉请求，向本院提交的证据材料和本诉提交的证据材料相同。反诉被告龙泽华辩称，反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》是事实，反诉被告认为反诉原告提出的请求是没有法律依据的，不应该得到支持，故请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告龙泽华为支持其反诉辩称，向本院提交如下证据材料：凤凰县人民政府《关于公布规范性文件清理结果的决定》，拟证明反诉原告提交的第19号文件《凤凰县棚户区改造房屋征收补偿安置管理办法》，已经被撤销了，不具备法律效力。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：一、原告龙泽华提交的证据部分。对原告龙泽华提交的证据材料1-5，经庭审质证，被告ＸＸ华无异议，本院依法予以认定。二、被告（反诉原告）ＸＸ华提交的证据部分。1、对被告（反诉原告）ＸＸ华提交的证据材料1、2，经庭审质，原告（反诉被告）龙泽华无异议，本院依法予以认定。2、对被告（反诉原告）ＸＸ华提交的证据材料3，经庭审质，原告（反诉被告）龙泽华对真实性和合法性没有异议，但对证明目的有异议。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，应依法予以认定。3、对被告（反诉原告）ＸＸ华提交的证据材料4，经庭审质，原告（反诉被告）龙泽华认为该证据并没有说明装饰装修属于ＸＸ华。本院认为，本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，应依法予以认定。4、对被告（反诉原告）ＸＸ华提交的证据材料5，经庭审质证，原告（反诉被告）龙泽华认为文件已经被撤销了，不能作为证据。经审查，2016年10月9日，凤凰县人民政府作出凤政发【2016】13号《凤凰县人民政府关于公布规范性文件清理结果的决定》，废止了凤政办发【2015】19号《关于印发凤凰县棚户区改造房屋征收补偿安置管理办法的通知》，故对该份证据材料依法不予采信。三、反诉被告龙泽华提交的证据部分。对反诉被告龙泽华提交的证据材料，经庭审质证，反诉原告ＸＸ华对文件真实性、合法性没有异议，但是该文件是2016年10月9日作出的，而征收发生在2015年12月23日，故这份文件不适用。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，依法予以采信。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：隆萍与龙俊许系夫妻关系，龙泽华系隆萍与龙俊许之子。2015年2月1日，原告（反诉被告）龙泽华的法定代理人隆萍与被告（反诉原告）ＸＸ华签订一份《租赁合同》，合同约定ＸＸ华承租龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇兴华步行街17号门面，租赁时间为2015年2月1日至2020年2月1日。每年租金24000元，按年交纳租金，另ＸＸ华应一次性交清5年的门面转让费30000元。合同签订后，ＸＸ华按约交付了5年的门面转让费30000元以及押金2000元。为改善市民居住环境，完善城市服务功能，凤凰县人民政府拟对中心片区棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）范围内房屋实施征收，并于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面在征收范围内。2015年1月23日，凤凰县人民政府发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图。2015年12月21日，凤凰县房屋征收办公室与龙泽华签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面（即凤凰县沱江镇兴华步行街17号门面，产权证号为00009398），龙泽华自愿选择产权置换补偿方式，置换房屋面积为39.43平方米，另凤凰县房屋征收办公室除置换房屋外还补偿龙泽华183455元整（除主体房屋外评估价值31947元、搬迁费1000元、停产停业损失110508元、按时签订协议奖20000元、按时腾房奖20000元）。《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》发布之后，2016年3月25日龙泽华的法定代理人告知ＸＸ华，并要求ＸＸ华腾房，但双方为合同终止后的补偿等问题发生纠纷，原告龙泽华诉至本院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的原租赁合同；2、判令被告搬离位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城一层133号门面；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，被告ＸＸ华提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告支付反诉原告因拆迁导致合同不能履行的押金2000元、转让费30000元、停产停业费110508元、装饰装修费31947（可以扣除卷闸门、木窗的费用）、搬迁费1000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。另查明，龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华步行街商贸城一层133号门面的房屋面积为39.43平方米，经张家界泰业房地产评估咨询有限公司评估该房屋价值为1315582元。室内装饰装修折旧价值为31947元，其中卷闸门（1470元）与木窗（239.4元）是龙泽华所装。ＸＸ华已交租金至2016年2月1日，现ＸＸ华一直在承租门面内经营。原、被告双方在《门面租赁合同》中没有对因征收而解除合同如何补偿进行约定。本院认为，一、因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告龙泽华的法定代理人隆萍与被告ＸＸ华于2015年2月1日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。现因凤凰县人民政府于2015年11月23日发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，对棚户区改造项目中心片区、古城片区范围内的房屋作出了征收决定，并公布了中心片区棚户区改造拟划范围图，而被告ＸＸ华所承租原告龙泽华所有的位于凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面在棚户区改造范围之内，致原、被告所签订的合同目的不能完全实现，故原告龙泽华主张解除与被告ＸＸ华所签订的《租赁合同》符合法律规定，依法应予以支持；二、合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告龙泽华与被告ＸＸ华所签订《门面租赁合同》因不可抗力致使合同目的不能实现，符合法定解除合同的情形，在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，现被告ＸＸ华未搬离承租门面，且一直在承租门面内经营，故原告龙泽华诉请被告ＸＸ华搬离凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面于法有据，应予以支持；三、关于反诉原告ＸＸ华要求反诉被告龙泽华补偿门面装饰装修费31947元（可扣除卷闸门、木窗的费用）、搬迁费1000元、押金2000元的诉讼请求，因在庭审过程中，反诉被告龙泽华同意补偿反诉原告ＸＸ华搬迁费和扣除卷闸门和木窗后的装饰装修费以及退还押金，故这三项诉讼请求本院依法予以支持；四、关于反诉原告ＸＸ华要求反诉被告龙泽华退还转让费30000元诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。反诉原告ＸＸ华与反诉被告龙泽华签订《租赁合同》约定的租赁期限为2015年2月1日至2020年2月1日，反诉原告ＸＸ华已按约交付了5年的门面转让费30000元，现因棚户区改造，致反诉原、被告所签订的合同不能继续履行，从公平原则考虑，按500元/月在扣除2015年2月1日至反诉原告ＸＸ华搬离承租门面之日的门面转让费后应予以退还；五、关于反诉原告ＸＸ华要求反诉被告龙泽华支付停产停业损失110508元的诉讼请求，因反诉原、被告双方在《租赁合同》中并没有就因征收如何补偿进行约定，且反诉原告ＸＸ华至今在经营，并未产生停产停业的损失。故对该项诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告龙泽华的法定代理人与被告ＸＸ华于2015年2月1日签订的《租赁合同》；二、限被告ＸＸ华于本判决后生效10日内搬离凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面；三、反诉被告龙泽华应在本判决生效后10日内给付反诉原告ＸＸ华装饰装修费30237.6元（31947元-1470元-239.4元）、搬迁费1000元、押金2000元，共计33237.6元；四、反诉被告龙泽华应在反诉原告ＸＸ华搬离凤凰县沱江镇兴华商贸城一层133号门面之日起10日内退还反诉原告ＸＸ华门面转让费（转让费计算方式为：按500元/月从反诉原告ＸＸ华搬离之日起计算至2020年2月1日止）；三、驳回反诉原告ＸＸ华的其他诉讼请求。如果反诉被告龙泽华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告ＸＸ华承担；反诉费3809元，由反诉原告ＸＸ华承担2500元，反诉被告龙泽华承担1309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审　判　长　　田志刚审　判　员　　吴金星人民陪审员　　龙梅芝二〇一六年十月二十六日代理书记员　　杨　茜附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”