（2016）陕01民终6626号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-12-15
案件名称
李延勇与陕西杨家置业有限公司、西安茗都实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西杨家置业有限公司,李延勇,西安茗都实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终6626号上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司，住所地西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。法定代表人李志辉，该公司监事。委托代理人张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人范国庆，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李延勇，男，1973年6月2日出生，汉族，住陕西省延安市黄龙县。原审被告西安茗都实业有限公司，住所地西安市未央区太元路28号。法定代表人林金和，该公司总经理。委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）因与被上诉人李延勇、原审被告西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第09383号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，19号楼（19幢）系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司承担项目开发主体的相关责任并负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2013年7月10日，李延勇与茗都公司签订《认购合同》，约定李延勇购买位于西安市未央区大明官街道办事处杨家庄村红星美凯城19幢4层25号房，商品房用途为商业、建筑面积31.1平方米、总价款为382530元，李延勇应一次性支付房款，合同有效期为一年，有效期届满合同解除，茗都公司应退还李延勇全部房款并按房款的10%赔偿李延勇损失，每逾期一日按未返还款项的万分之五支付违约金等。合同签订后，李延勇一次性支付了全部房款。2014年8月1日李延勇申请退房，茗都公司出具书面承诺一份表示2014年10月31日之前退还李延勇420783元（含房款10%的赔偿）。因茗都公司未履行承诺酿成本诉。另查，截止庭审结束，19号楼仅取得土地使用证。庭审中，李延勇坚持其诉讼请求；茗都公司表示同意按照承诺内容退款和赔偿，杨家公司坚持其答辩意见。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。李延勇诉至西安市未央区人民法院称，2013年7月10日其与茗都公司签订《商铺认购合同》（以下简称合同）一份，其购买位于西安市未央区大明宫街道办事处杨家庄村红星美凯城·乐活19-5-21号商铺，合同签订后其一次性支付房款382530元。截止起诉茗都公司未取得商品房预售许可证根本无法签订《商品房买卖合同》，其多次要求解除合同退还房款未果，故诉至法院要求：1、确认合同无效；2、由茗都公司退还房款382530元；3、由茗都公司赔偿损失38253元及违约金；4、由杨家公司承担连带清偿责任；5、由茗都公司、杨家公司承担诉讼费。茗都公司辩称，对李延勇的诉讼请求没有异议。杨家公司辩称，茗都公司系红星凯城·乐活19号楼的建设方及售卖方，应由茗都公司承担相关责任，李延勇未与其签订合同与其无关，要求驳回李延勇对其的诉讼请求。原审法院认为，李延勇与茗都公司签订的合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且茗都公司收受了全部房款，故双方签订的合同应认定为《商品房买卖合同》。截止李延勇起诉，本案所涉商品房未取得商品房预售许可证，李延勇与茗都公司签订的合同无效。茗都公司统一按照承诺内容退还李延勇所交房款并进行赔偿，予以确认。李延勇与茗都公司签合同无效，且茗都公司出具承诺书时双方就退款和赔偿数额达成了一致意见，故李延勇要求按照合同约定由茗都公司支付迟延退款违约金的请求不予支持。因19号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，遂判决：一、原告李延勇与被告西安茗都实业有限公司于2013年7月10日签订的《商铺认购合同》无效。二、被告西安茗都公司实业有限公司于本判决生效后二十日退还原告李延勇房款382530元。三、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告李延勇赔偿38253元。四、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告李延勇承担的返还房款和支付赔偿的责任承担连带清偿责任。四、驳回原告李延勇的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7711元（原告李延勇已预交），由被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担，被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告李延勇。宣判后，陕西杨家置业有限公司不服原审判决上诉称，原审法院查明了李延勇所交房款系茗都公司收取的事实，却片面的以合作协议约定的内容，而无事实根据的认为李延勇购房款项汇入杨家公司的专用账户的错误结论。整个签约购房的行为，均是茗都公司与李延勇背着其所为，其既不知情，也无参与行为，更没有收取任何购房款项，合同无效后的退还李延勇所交房款并支付赔偿金，应由合同相对方茗都公司承担责任，杨家公司承担连带责任无事实依据。上诉请求：1、依法改判杨家公司对茗都公司向李延勇承担的退还房款和支付赔偿、违约金的责任不承担连带清偿责任；2、一审、二审诉讼费由李延勇承担。李延勇辩称，杨家公司必须履行连带清偿责任，杨家公司是主体开发商，不论其与茗都公司是何种关系，但现今结果均是杨家公司导致，房屋手续需杨家公司办理，在没有手续的情况下，茗都公司违规销售及建设房屋，杨家公司有不可推卸的责任，故应驳回上诉，维持原判。茗都公司辩称，本案所涉19号楼无相关手续，根据相关规定不属于人民法院受理范围，请求法院撤销原判，驳回李延勇的起诉。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。李延勇与茗都公司签订的合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，且茗都公司收受了全部房款，原审法院认定双方签订的合同应认定为《商品房买卖合同》，并无不当。原审判决认定截止李延勇起诉涉案商品房未取得商品房预售许可证，故李延勇与茗都公司签订的合同无效，并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原审判决茗都公司支付李延勇赔偿38253元，并无不当。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，杨家公司亦认可与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。原审法院判决杨家公司对茗都公司向李延勇承担的退还房款和支付赔偿的责任承担连带清偿责任，并无不当。综上，杨家公司上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7612元（陕西杨家置业有限公司已预交），由陕西杨家置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 高俊岗代理审判员 窦 敏代理审判员 王学堂二〇一六年十月二十六日书 记 员 陈 歆 来源：百度“”