（2016）沪0113民初8114号
裁判日期: 2016-10-26
公开日期: 2016-11-29
案件名称
赵萍、王亮与戴济生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵萍,王亮,戴济生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初8114号原告赵萍，女，1958年1月27日生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市宝山区。委托代理人瞿小琴(系原告赵萍的儿媳)。原告王亮，男，1982年5月7日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市宝山区。被告戴济生，男，1948年10月21日生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市浦东新区。原告赵萍、王亮与被告戴济生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，并公开开庭进行了审理。原告赵萍的委托代理人瞿小琴，原告王亮，被告戴济生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵萍、王亮诉称，2012年1月19日，原告与被告签订动迁安置房买卖协议，约定，原告向被告购买上海市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并约定，在被告取得产证后满三年将系争房屋过户给原告。合同签订后，原告按约支付了部分购房款人民币88万元，并实际取得了系争房屋。但在合同约定的过户时间届满时，被告拒不履行过户义务，故原告起诉要求继续履行双方间的动迁安置房买卖协议，被告配合原告办理系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至原告名下，并支付违约金8万元；原告愿意在过户同时，向被告支付剩余房款10万元。审理中，原告表示，考虑到本案实际情况，原告对被告的经济情况予以同情，故虽然被告违约，但原告自愿放弃违约金的诉讼请求。被告戴济生辩称，目前房价大幅度上涨，被告未婚、无子女，且经济困难，在外租房居住，系争房屋是被告的唯一产权房，故当前的客观情况发生了重大变化，继续履行有失公平。原告有一笔房款延期付款，致使被告投资失利，造成高达200万元的巨额损失。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年1月19日，被告(甲方、卖方)与原告(乙方、买方)签订动迁安置房买卖协议，约定，甲方将系争房屋以98万元出售给乙方。该房屋需甲方取得产证后满三年才能办理产权过户给乙方，但并不影响动迁安置房买卖协议的生效和履行。甲乙双方均认可动迁安置房买卖协议合法有效。一、甲乙双方需根据以下约定内容履行动迁安置房买卖协议，1、乙方已于2012年1月19日支付甲方定金30万元，通过银行转账形式给甲方。2、甲方以系争动迁安置房屋一套，以总价98万元出售给乙方。甲方保证该价格的最终价格并保证建筑面积和房型必须与约定一致。3、甲方保证甲方是该房屋的唯一产权人，并保证该房屋没有其他同住人、共住人、抵押权人等其他任何权利人。4、甲方应在2012年2月29日前将该房屋实际交付乙方占有，同时应向乙方交付足以证明其是该房屋唯一产权利人的一切证明文件(包括但不限于该房屋钥匙、房屋交接书、动迁安置补偿协议、承诺书、五联单、结婚证、户口簿、身份证的原件)。……6、甲方应在以实际取得产权证为准日前取得该房屋的产权证，并将产证原件及办理过户所需其它原件交由乙方保管，并于取得产证之日起30日内，协助乙方办理抵押委托公证手续；以国家规定能否抵押及办理公证为法律依据，抵押之目的，是因为此动迁安置房未实际取得房产证不能办理过户，实际房屋所有权仍在甲方名下，乙方为保证资金安全采取唯一保障权益之办法，形式在未办理实际过户采取抵押，一旦按目前国家标准三年可以过户，甲方配合乙方办理过户完毕，三日之内必须撤销抵押物。在乙方撤销抵押时，所有手续均交由中介公司保管，等抵押撤销，由中介公司把所有证件交还乙方。抵押形式：以甲方借款名义交与乙方作抵押。如乙方违约，甲方有权不退还房款，并可要求乙方赔偿合同总房价20%的违约金，并撤销抵押以及并赔偿律师费不低于100小时，交通费5,000元，无论房价今后是涨是跌，双方均不能违约，如违约双方将各自承担相应的法律责任及经济赔偿。7、乙方在甲方办理完毕上述手续后从房款中支付乙方/元，仍保留尾款10万元到该房过户给乙方之日。附件：5、付款方式：①买家首付定金30万元，通过邮政储蓄转账至被告银行卡号。②第二笔10万元由买家通过建设银行转账10万元交由中介公司保管，此10万元用途为买卖双方配合中介公司办理好系争房屋抵押手续后，再由中介公司支付给被告。③第三笔48万元在2012年2月29日之前支付，同时交出钥匙，卖方开通有线电视和煤气开通。④尾款10万元在买卖双方过户时，由买家支付给中介公司，然后买卖双方办理好过户手续，完后再由中介公司将尾款10万元支付给卖方，双方交接完毕。……交易中的所有税费均由买方承担。2012年1月18日，上海博客房地产经纪事务所十三分店出具收条，确认收到赵萍支付系争房屋定金10万元，此定金用途为买卖双方办理抵押之用，等抵押办理以后，再由本公司转账至被告。2012年1月19日，原告向被告支付购房定金30万元。2012年3月16日，原告向被告支付购房款48万元。2012年9月28日，被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人，备注栏中载明：动迁安置房，三年内不得转让、抵押。审理中，原被告一致确认，因政策原因，致使未办理抵押。被告已于2012年将系争房屋交付给了原告。被告表示，第一，原告的确向中介公司支付了约定的10万元，但此后中介公司拒绝向被告支付该10万元。经被告反复催促，中介公司延误了五个月13天，才将其中的5万元支付给被告；剩余5万元至今未给，中介公司对被告说，是原告不让给。第二，原告延期支付48万元，致使被告未能将该笔48万元及时投入被告在绍兴市柯桥区投资的滨海乐玛购物广场，从而造成了巨额的损失，损失高达200万元。被告曾就原告延期付款的事情向中介公司提过，但未向原告提过。第三，在双方交接房屋的过程中，双方曾因一些其他的小的费用产生过争议，原告对被告并不客气。原告表示，10万元是被告与中介公司之间的事情，原告从未要求中介公司不给，如中介公司要给被告剩余的5万元，原告不持异议。现考虑到本案实际情况，原告也对被告的经济情况予以同情，故原告自愿先行在过户同时先行替中介公司向被告垫付该笔5万元，即过户同时一并向被告支付15万元；此后，原告会自行与中介公司协商要回该5万元。关于48万元，当时是按照流程、配合被告走下来的，付款之后，被告从未就延期付款的情况提出过异议；即使在原告催促被告过户时，被告也未就此问题提出过质疑。以上事实，有原告赵萍、王亮提供的上海市房地产登记簿、动迁安置房买卖协议、进账单、收条等，被告提供的农行卡交易明细清单、滨海乐玛购物广场营业执照、股权协议、书面证明、短信记录等，及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的动迁安置房买卖协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。对于被告抗辩的房价大幅度上涨、被告经济困难等情况，均不构成影响合同继续履行的合理理由，本院对此不予采信。根据双方协议约定，当系争房屋满足国家标准三年可以过户，被告应当配合原告办理过户。现系争房屋已满足过户条件，原告要求继续履行买卖协议、被告配合过户，自愿在过户同时支付房款15万元，并表示将自行解决其与中介公司就5万元的返还问题，与法不悖，当予准许。对于被告提出的原告延期支付48万元房款的相关赔偿，被告在本案中并未就此提出反诉，本案中暂不作处理，可由双方当事人另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告赵萍、王亮与被告戴济生就上海市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的动迁安置房买卖协议继续履行；二、被告戴济生于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利转移登记至原告赵萍、王亮名下；三、原告赵萍、王亮于房地产交易中心收到上述房屋的房地产权利转移登记申请之当日，向被告戴济生支付房款15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为6,800元、财产保全费5,000元，由被告戴济生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 蒋梦娴二〇一六年十月二十六日书记员 王陈虎附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度搜索“”