（2016）浙0328执异8号

裁判日期: 2016-10-26

公开日期: 2016-12-31

案件名称

吴苏琴与洪国民、吴正娟执行裁定书

法院

文成县人民法院

所属地区

文成县

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

洪丽红,吴苏琴,洪国民,吴正娟

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条

全文

浙江省文成县人民法院执行裁定书（2016）浙0328执异8号执行异议人洪丽红，女，1987年10月16日出生，汉族，住浙江省。申请执行人吴苏琴，女，1981年12月6日出生，汉族，住浙江省文成县。被执行人洪国民，男，1962年7月25日出生，汉族，住浙江省文成县。被执行人吴正娟，女，1966年11月15日出生，汉族，住浙江省文成县。执行异议人洪丽红申请的执行异议一案，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。2016年7月7日，本院在执行申请执行人吴苏琴与被执行人洪国民、吴正娟民间借贷纠纷一案中，对被执行人洪国民、吴正娟所有的坐落于浙江省文成县大峃镇建设路167号汇隆名门101、102、103室的房产，作出了（2016）浙0328执316号执行裁定，决定拍卖该房产，2016年9月8日发出腾退通知书，要求被执行人腾空该房产内的物品。执行异议人于2016年10月11日，向本院提出执行异议。执行异议人述称，2015年8月1日，执行异议人与被执行人洪国民签订了房屋租赁合同，将被执行人洪国民、吴正娟所有的坐落于浙江省文成县大峃镇建设路167号汇隆名门101、102、103室的房产出租给执行异议人，租期为五年，从2015年8月1日起至2020年8月1日止，当时为了逃避房租税收，合同中约定每月租金为800元，但实际支付租金为每年8万元，租金每年支付一次，现已支付至2016年8月1日。承租后，执行异议人对该房产进行了巨资装修，并到工商、税务部门办理了备案。因此，执行异议人与被执行人签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。双方签订的房屋租赁合同履行期限未届满，根据“买卖不破租赁”的原则，法院的拍卖不影响其租赁权，但自愿放弃优先购买权。为维护执行异议人的合法权益，要求继续履行房屋租赁合同，请求法院对该房产进行带租拍卖。为了证明执行异议，提供了以下证据和依据：1《房屋租赁协议书》、《企业登记证照颁发及归档记录表》、《公司设立登记审核表》、《公司登记（备案）申请书》、《企业名称预先核准通知书》、《浙江省企业“五证合一”登记申请书》、文成县一心大药房有限公司股东会决议、章程复印件��一份,证明该房屋承租的事实；2、公民身份证复印件一份，证明身份；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定。经审查，2015年6月11日和7月2日，被执行人洪国民、吴正娟与中国工商银行股份有限公司文成县支行签订了最高额抵押合同，将其所有的坐落于浙江省文成县大峃镇建设路167号汇隆名门101、102、103室的房产抵押中国工商银行股份有限公司文成县支行借款，约定抵押期限为2015年6月10日至2020年6月10日和2015年6月25日至2017年6月25日，并到文成县住房和城乡规划建设局办理了房产抵押登记手续。2013年2月20日，被执行人洪国民与执行异议人洪丽红签订有《房屋租赁协议书》，租赁期限自2013年2月20日起至2016年2月19日止，在向中国工商银行股份有限公司文成县支行抵押借款时，执行异��人洪丽红承诺，上述抵押房产在实现抵押权是放弃优先购买权，同时承诺提前解除租赁合同。2015年8月1日，执行异议人又与被执行人洪国民签订了《房屋租赁协议书》，将该房屋出租给执行异议人，租期为五年，从2015年8月1日起至2020年8月1日止，合同中约定每月租金为800元，租金每年支付一次。该租赁合同未到相关部门办理登记手续。此后，执行异议人以该房产为经营场所，相继办理了营业执照等相关手续。经征求抵押权人中国工商银行股份有限公司文成县支行的意见，同意法院拍卖该抵押房产，但同时要求对该房产的拍卖价款，保留对抵押借款的优先受偿权，排除承租权。2016年9月8日，本院向该房屋的所有权人及住户发出了腾退通知。本院认为，两被执行人与银行签订了最高额抵押合同，并办理了抵押登记手续，2013年2月20日，执��异议人与被执行人签订的房屋租赁合同，租期已届满，且明确表示放弃承租权优先，因此，该租赁合同对抵押权的实现已不受影响。执行异议人与被执行人后来签订的房屋租赁协议书，则是在该抵押合同设立之后签订的，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，现抵押权人请求抵押物拍卖价款应优先受偿借款，因此，执行异议人提出的租赁权不能对抗抵押权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者��他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”之规定，本院作出腾退通知，程序合法。据此，执行异议人提出的执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回执行异议人洪丽红的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内通过本院，向浙江省温州市中级人民法院申请复议。审　判　长　　林绍搜代理审判员　　刘世平人民陪审员　　李绍云二〇一六年十月二十��日代书　记员　　邢国炜微信公众号“”